北京华业地产股份有限公司
（股票代码：600240）
2013 年年度报告
［二零一四年四月］
北京华业地产股份有限公司 2013 年年度报告
重 要 提 示
一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人徐红、主管会计工作负责人许立超及会计机构负责人（会计主管人员）
许立超声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：本公司 2014 年 4
月 23 日第五届第三十三次董事会会议审议通过了《2013 年年度利润分配（预案）的议
案》，经大华会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司 2013 年度合并实现归属于母
公司股东净利润 500,419,077.52 元，截止 2013 年 12 月 31 日合并未分配利润为
1,715,986,635.63 元。2013 年度母公司实现净利润 277,212,981.47 元，截止 2013 年
12 月 31 日母公司未分配利润为 -183,834,574.70 元。公司 2013 年度不进行现金分红，
不送股，不以资本公积转增股本。本项议案尚须提交公司 2013 年年度股东大会审议。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目 录
第一节 释义及重大风险提示 ............................................................................................... 4
第二节 公司简介 ...................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ...................................................................................... 7
第四节 董事会报告 ................................................................................................................. 8
第五节 重要事项 .................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................. 24
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................................................ 28
第八节 公司治理 .................................................................................................................... 32
第九节 内部控制 .................................................................................................................... 36
第十节 财务会计报告 ........................................................................................................... 37
第十一节 备查文件目录 .................................................................................................... 126
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
本公司、公司、华业地产 指 北京华业地产股份有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
北京高盛华 指 北京高盛华房地产开发有限公司
深圳华富溢 指 深圳市华富溢投资有限公司
长春华业 指 长春华业房地产开发有限公司
深圳华盛业 指 深圳市华盛业投资有限公司
大连晟鼎 指 大连晟鼎房地产开发有限公司
君合百年 指 北京君合百年房地产开发有限公司
国锐民合 指 北京国锐民合投资有限公司
大连海孚 指 大连海孚房地产开发有限公司
北京华恒业 指 北京华恒业房地产开发有限公司
武汉凯喜雅 指 武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司
深圳亚森 指 深圳市亚森文化实业有限公司
北京华恒兴业 指 北京华恒兴业房地产开发有限公司
北京华富新业 指 北京华富新业房地产开发有限公司
托里华兴业 指 托里县华兴业矿业投资有限公司
陕西盛安 指 陕西盛安矿业开发有限公司
托里华富兴业 指 托里县华富兴业矿业投资有限公司
立鑫矿业 指 托里县立鑫矿业有限公司
深圳华佳业 指 深圳市华佳业房地产开发有限公司
深圳华恒兴业 指 深圳市华恒兴业投资有限公司
海南长盛置业 指 海南长盛置业有限公司
三亚恒信业 指 三亚恒信业房地产开发有限公司
二、 重大风险提示：
公司已在本年度报告中详细描述存在的风险，敬请查阅董事会报告中\"关于公司未来发展讨论与分
析\"中可能面临的风险的内容。
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京华业地产股份有限公司
公司的中文名称简称 华业地产
公司的外文名称 Beijing HOMYEAR Real Estate Company Limited
公司的外文名称缩写 BJHY
公司的法定代表人 徐红
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵双燕 张雪梅
北京市朝阳区东四环中路 39 号华业国际中心 A 北京市朝阳区东四环中路 39 号华业国际中心 A
联系地址
座 16 层 座 16 层
电话 010-85710735 010-85710735
传真 010-85710505 010-85710505
电子信箱 zhaosy@huayedc.com zhangxm@huayedc.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.huayedc.com
电子信箱 hy@huayedc.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 华业地产
六、 公司报告期内注册变更情况
(一) 基本情况
注册登记日期 2013 年 9 月 11 日
注册登记地点 北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 京税证字 110105701462101 号
组织机构代码 70146210-1
(二) 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
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(三) 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司 2000 年上市，主营业务为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销售
及科研开发；自营进出口贸易。
2004 年，公司主营业务变更为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销售及
科研开发；自营进出口贸易。经销建筑材料、装潢装饰材料，钢材、木材，五金交电；对房地产投资；
房屋租赁、房地产中介服务。
2005 年，公司主营业务变更为经销建筑材料、装潢装饰材料，钢材、木材，五金交电；对房地产投
资；房屋租赁、房地产中介服务。
2006 年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国
际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）。
2012 年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国
际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）、矿业投资。
(四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1、公司于 2000 年 6 月 28 日上市时，公司控股股东为内蒙古仕奇集团有限责任公司；
2、内蒙古仕奇集团有限责任公司与华业发展（深圳）有限公司于 2002 年 12 月 23 日签署了《股权转让
协议》，仕奇集团将其持有的本公司国有法人股 50,750,000 股转让给华业发展。本次股权转让已经国务
院国有资产监督管理委员会国资产权函[2003]149 号文批准，并于 2003 年 10 月 31 日在中央证券登记结
算有限责任公司上海分公司办理完成了股权过户登记手续。本次股权转让完成后，华业发展（深圳）有
限公司成为本公司控股股东；
3、截止披露日，公司控股股东为华业发展（深圳）有限公司。
七、 其他有关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
办公地址 深圳市福田区滨河大道 5022 号联合广场 B 座 11 楼
公司聘请的会计师事务所名称（境内）
邱俊洲
签字会计师姓名
高德惠
八、 其他
报告期内，公司在北京市工商行政管理局办理了公司首期股票期权激励计划第一次行权股份的新增
注册资本变更手续，并于 2013 年 9 月 11 日换领了新营业执照。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2012 年 本期比上年 2011 年
主要会计数据 2013 年 同期增减
调整后 调整前 调整后 调整前
(%)
营业收入 2,792,863,640.79 1,565,162,847.88 1,565,162,847.88 78.44 2,402,410,111.18 2,402,410,111.18
归属于上市公司股
500,419,077.52 255,500,683.77 230,976,066.15 95.86 470,033,743.82 448,257,955.79
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 474,171,003.93 235,773,702.34 227,659,339.78 101.11 450,335,105.75 450,171,817.72
损益的净利润
经营活动产生的现
1,520,087,511.15 721,442,609.62 730,989,834.77 110.70 -429,436,686.36 -429,436,686.36
金流量净额
2012 年末 本期末比上 2011 年末
2013 年末 年同期末增
调整后 调整前 调整后 调整前
减(%)
归属于上市公司股
3,440,687,696.42 3,285,819,978.96 3,040,572,832.05 4.71 2,974,952,837.54 2,821,453,326.28
东的净资产
总资产 13,734,677,594.25 11,256,954,048.09 10,162,402,964.72 22.01 8,649,805,837.92 8,445,139,822.90
(二) 主要财务数据
2012 年 本期比上年同期增 2011 年
主要财务指标 2013 年
调整后 调整前 减(%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.3519 0.1801 0.1628 95.39 0.3312 0.3159
稀释每股收益（元／股） 0.3508 0.1783 0.1612 96.75 0.3304 0.3129
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.3334 0.1662 0.1604 100.60 0.3174 0.3172
加权平均净资产收益率（%） 14.12 8.66 7.86 增加 5.46 个百分点 18.10 17.34
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 13.38 7.99 7.75 增加 5.39 个百分点 17.34 17.41
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 -1,034,986.03 -56,817.79 -4,581,577.48
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政
8,050,000.00 4,800,000.00 5,000,000.00
策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 -1,587,455.97
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交 42,966.01
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 35,490,000.00 21,880,000.00 17,290,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -5,048,129.57 -1,445,797.79 -1,185,722.07
少数股东权益影响额 -400.00 -21,093.00
所得税影响额 -9,664,320.85 -5,450,002.99 3,197,030.62
合计 26,248,073.59 19,726,981.43 19,698,638.07
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
投资性房地产 565,120,000.00 600,610,000.00 35,490,000.00 35,490,000.00
合计 565,120,000.00 600,610,000.00 35,490,000.00 35,490,000.00
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、2013 年房地产市场形势
2013 年是全面贯彻落实十八大精神的开局之年，在 2013 年中央经济工作会议上将\"继续稳中求进\"
定为全年经济工作的总基调。宏观经济方面\"继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。同时强调房
地产行业\"要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。\"
2013 年全年，全国房地产市场整体调控政策贯彻始终。年初，国务院常务会议上确定了\"新国五条\"
调控措施，从需求端抑制房价上涨预期。会议要求：扩大个人住房房产税改革试点范围；制定并公布年
度新建商品住房价格控制目标；增加普通商品住房及用地供应；年底前外来务工人员要纳入住房保障范
围；推进城镇个人住房信息系统建设。
继\"新国五条\"之后，国务院 3 月 1 日发布楼市调控细则，明确指出要进一步提高第二套住房贷款的
首付款比例和贷款利率；个人售房严格按转让所得的 20%征税；各地新建商品住房价格控制目标每季度
公布；楼市调控不力省级政府将被问责；多部门联动严打囤地捂盘哄抬房价房企。
11 月，十八届三中全会审议通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》正式发布，
针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。
2013 年，全国土地购置面积增加 8.82%，全国土地均价上涨 23%。整体来看，2013 年土地市场呈
现高成交率、高溢价率和高均价涨幅的\"三高\"局面，热度全年维持高位。
全国商品房市场价格整体上涨 7.71%，商品房待售面积增加 35.20%，2013 年，中国房屋新开工面
积同比增 13.46%。2013 年房屋新开工面积累计同比增加 13.46%，其中，住宅新开工面积同比增 11.59%，
办公楼新开工面积同比增加 15.05%，商业营业房新开工面积同比增 17.70%。2013 年房屋施工面积累计
同比增加 16.07%。其中，住宅施工面积同比增加 12.38%，办公楼施工面积同比增加 26.46%，商业营业
房施工面积同比增 22.51%。
2、报告期内公司总体经营情况
报告期内，在房地产行业宏观调控政策持续趋紧的大背景下，公司在完善\"房地产+矿业\"双主营业
务发展战略的同时，积极探索多元化发展方向，根据 2013 年度整体经营发展计划开展各项工作。
报告期内，经公司董事会审议批准，公司对投资性房地产计量模式会计政策及坏账准备的计提标准
的会计估计分别进行变更。截至报告期末，公司持有的投资性房地产为位于北京市朝阳区东四环中路 39
号华业国际中心地下一层及地上一层商业部分、深圳市福田区彩田路彩虹新都裙楼 1 层 B 段等 5 套及
深圳市罗湖区嘉宾路太平洋商贸大厦 107 等 25 套共计 3 宗物业，报告期内上述投资性房地产租金收入
占其公允价值比例为 5%。
报告期内，为保证公司项目开发及日常经营活动对资金的需求，公司通过银行贷款及信托融资等方
式进行融资活动。截止报告期末，公司通过银行贷款取得的资金余额为 415,813 万元；通过信托融资取
得的资金余额为 80,377 万元；通过其他融资方式取得的资金余额为 154,600 万元。最高项目融资成本为
15.5%。
报告期内，公司实现营业收入 27.93 亿元，较上年同期增加 78.44%；实现利润总额 6.87 亿元，较
上年同期增加 93.29%；实现净利润 5 亿元，较上年同期增加 95.86%；房地产业务共完成结算面积约 19.43
万平方米，实现商品房销售收入 27.63 亿元，较上年同期增加 79.87%。
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(一) 主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,792,863,640.79 1,565,162,847.88 78.44
营业成本 1,500,371,388.14 813,248,578.18 84.49
销售费用 55,646,011.88 46,178,532.14 20.50
管理费用 109,268,467.22 105,616,519.75 3.46
财务费用 63,064,768.21 23,661,932.98 166.52
经营活动产生的现金流量净额 1,520,087,511.15 721,442,609.62 110.70
投资活动产生的现金流量净额 -608,911,175.02 -97,137,995.11
筹资活动产生的现金流量净额 -282,278,918.11 -135,113,643.37
2、 收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入 27.93 亿元，较上年同期增加 78.44%，其中实现商品房销售收入 27.63
亿元，较上年同期增加 79.87%。增加的主要原因是北京君合百年\"华业东方玫瑰家园\"项目商品房销售
收入较上年同期增加 6.64 亿元，大连海孚华业玫瑰东方二期项目本期销售，新增商品房销售收入 5.76
亿元。
(2) 以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
报告期内，公司房地产业务共完成结算面积约 19.43 万平方米，较上年同期增加 70.89%。
(3) 主要销售客户的情况
公司截止 2013 年 12 月 31 日前五名客户营业收入的总额为 4,300 万元，占公司全部营业收入的比例
为 1.54%。
3、 成本
(1) 成本分析表
单位:元
分行业情况
上年同期 本期金额较
本期占总成
分行业 成本构成项目 本期金额 上年同期金额 占总成本 上年同期变 情况说明
本比例(%)
比例(%) 动比例(%)
结算规模增
加，相应地
商品房销售 房地产开发成本 1,498,653,684.90 99.89 811,308,736.75 99.76 84.72
结转成本增
加。
房地产租赁及其他 租赁成本 1,717,703.24 0.11 1,939,841.43 0.24 -11.45
分产品情况
本期占 上年同期 本期金额较
成本构成项
分产品 本期金额 总成本 上年同期金额 占总成本 上年同期变 情况说明
目
比例(%) 比例(%) 动比例(%)
房地产开发 结算规模增加，相应地
商品房销售 1,498,653,684.90 99.89 811,308,736.75 99.76 84.72
成本 结转成本增加。
房地产租赁及
租赁成本 1,717,703.24 0.11 1,939,841.43 0.24 -11.45
其他
(2) 主要供应商情况
公司截止 2013 年 12 月 31 日前五名采购供应商采购金额为：4,566 万元,占本公司采购金额的 65.87%。
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4、费用
单位：万元 币种:人民币
项 目 2013 年 1-12 月 2012 年 1-12 月 增减变动 变动百分比（%） 变动情况分析
营业费用 5,564.60 4,617.85 946.75 20.50 销售规模增加
管理费用 10,926.85 10,561.65 365.20 3.46
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| 公告日期:2014-04-25 |
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| 附件：公告原文 |
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