北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
北京华业地产股份有限公司
（股票代码：600240）
2014 年年度报告
［二零一五年四月］
北京华业地产股份有限公司 第 1 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
公司代码：600240 公司简称：华业地产
北京华业地产股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 大华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人徐红、主管会计工作负责人郭洋 及会计机构负责人（会计主管人员）郭洋声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
以截止 2014 年 12 月 31 日公司 1,424,253,600 股总股本为基数，每 10 股派发现金红利 1
元（含税），不以资本公积金转增股本。本预案尚需提交公司股东大会审议。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
北京华业地产股份有限公司 第 2 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
目 录
第一节 释义及重大风险提示............................................. 4
第二节 公司简介 ...................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要......................................... 7
第四节 董事会报告 .................................................... 9
第五节 重要事项 ..................................................... 24
第六节 股份变动及股东情况............................................ 28
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ............................ 31
第八节 公司治理 ..................................................... 36
第九节 内部控制 ..................................................... 39
第十节 财务报告 ..................................................... 40
第十一节 备查文件目录 ................................................ 131
北京华业地产股份有限公司 第 3 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所、交易所 指 上海证券交易所
本公司、公司、华业地产 指 北京华业地产股份有限公司
元、万元、亿元 指 人民币元、人民币万元、人民币亿元
北京高盛华 指 北京高盛华房地产开发有限公司
深圳华富溢 指 深圳市华富溢投资有限公司
长春华业 指 长春华业房地产开发有限公司
深圳华盛业 指 深圳市华盛业投资有限公司
大连晟鼎 指 大连晟鼎房地产开发有限公司
君合百年 指 北京君合百年房地产开发有限公司
国锐民合 指 北京国锐民合投资有限公司
大连海孚 指 大连海孚房地产开发有限公司
北京华恒业 指 北京华恒业房地产开发有限公司
武汉凯喜雅 指 武汉凯喜雅飞翔房地产开发有限公司
深圳亚森 指 深圳市亚森文化实业有限公司
北京华恒兴业 指 北京华恒兴业房地产开发有限公司
北京华富新业 指 北京华富新业房地产开发有限公司
托里华兴业 指 托里县华兴业矿业投资有限公司
陕西盛安 指 陕西盛安矿业开发有限公司
托里华富兴业 指 托里县华富兴业矿业投资有限公司
立鑫矿业 指 托里县立鑫矿业有限公司
深圳华佳业 指 深圳市华佳业房地产开发有限公司
深圳华恒兴业 指 深圳市华恒兴业投资有限公司
海南长盛置业 指 海南长盛置业有限公司
三亚恒信业 指 三亚恒信业房地产开发有限公司
二、 重大风险提示
公司已在本年度报告中详细描述存在的风险，敬请查阅“第四节董事会报告”中董事会关于公
司未来发展的讨论与分析中关于“可能面对的风险及应对”部分的内容。
北京华业地产股份有限公司 第 4 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 北京华业地产股份有限公司
公司的中文简称 华业地产
公司的外文名称 Beijing HOMYEAR Real Estate Company Limited
公司的外文名称缩写 BJHY
公司的法定代表人 徐红
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 赵双燕 张雪梅
联系地址 北京市朝阳区东四环中路39号华业国际中心A座16 北京市朝阳区东四环中路39号华业国际中心A座16
层 层
电话 010-85710735 010-85710735
传真 010-85710505 010-85710505
电子信箱 zhaosy@huayedc.com zhangxm@huayedc.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 北京市朝阳区东四环中路39号A座16层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 北京市朝阳区东四环中路39号A座16层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.huayedc.com
电子信箱 hy@huayedc.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 华业地产
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2014 年 9 月 24 日
注册登记地点 北京市朝阳区东四环中路 39 号 A 座 16 层
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 京税证字 110105701462101 号
组织机构代码 70146210-1
北京华业地产股份有限公司 第 5 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2011 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
公司 2000 年上市，主营业务为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销
售及科研开发；自营进出口贸易。
2004 年，公司主营业务变更为中高档西服、精纺面料的加工及精梳羊毛毛条、化纤条的生产销
售及科研开发；自营进出口贸易。经销建筑材料、装潢装饰材料，钢材、木材，五金交电；对房地
产投资；房屋租赁、房地产中介服务。
2005 年，公司主营业务变更为经销建筑材料、装潢装饰材料，钢材、木材，五金交电；对房地
产投资；房屋租赁、房地产中介服务。
2006 年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼
和国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）。
2012 年，公司主营业务变更为房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼
和国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）、矿业投资。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
1、公司于 2000 年 6 月 28 日上市时，公司控股股东为内蒙古仕奇集团有限责任公司；
2、内蒙古仕奇集团有限责任公司与华业发展（深圳）有限公司于 2002 年 12 月 23 日签署了《股权
转让协议》，仕奇集团将其持有的本公司国有法人股 50,750,000 股转让给华业发展。本次股权转让
已经国务院国有资产监督管理委员会国资产权函[2003]149 号文批准，并于 2003 年 10 月 31 日在中
央证券登记结算有限责任公司上海分公司办理完成了股权过户登记手续。本次股权转让完成后，华
业发展（深圳）有限公司成为本公司控股股东；
3、截止披露日，公司控股股东为华业发展（深圳）有限公司。
七、 其他有关资料
名称 大华会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所 办公地址 深圳市福田区滨河大道 5022 号联合广场 B 座
（境内） 11 楼
签字会计师姓名 邱俊洲、田艳萍
八、 其他
报告期内，公司在北京市工商行政管理局办理了公司营业执照年检手续，并于 2014 年 9 月 24
日换领了新营业执照。
北京华业地产股份有限公司 第 6 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期
主要会计数据 2014年 2013年 2012年
增减(%)
营业收入 2,750,952,319.32 2,792,863,640.79 -1.50 1,565,162,847.88
归属于上市公司股东的净利润 414,644,717.26 500,419,077.52 -17.14 255,500,683.77
归属于上市公司股东的扣除非 272,768,531.97 474,171,003.93 -42.47 235,773,702.34
经常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 1,385,188,906.31 1,520,087,511.15 -8.87 721,442,609.62
本期末比上年同
2014年末 2013年末 2012年末
期末增减（%）
归属于上市公司股东的净资产 3,848,418,391.87 3,440,687,696.42 11.85 3,285,819,978.96
总资产 16,888,011,570.23 13,734,677,594.25 22.96 11,256,954,048.09
(二) 主要财务指标
主要财务指标 2014年 2013年 本期比上年同期增减(%) 2012年
基本每股收益（元／股） 0.29 0.35 -17.14 0.18
稀释每股收益（元／股） 0.29 0.35 -17.14 0.18
扣除非经常性损益后的基本每股收益 0.19 0.33 -42.42 0.17
（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 11.38 14.12 减少2.74个百分点 8.66
扣除非经常性损益后的加权平均净资 7.49 13.38 减少5.89个百分点 7.99
产收益率（%）
二、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净
资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和属于上市公司股东的净资
产差异情况
□适用 √不适用
三、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
非流动资产处置损益 82,422,940.30 -1,034,986.03 -56,817.79
越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返
还、减免
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务 8,050,000.00 4,800,000.00
密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额
或定量持续享受的政府补助除外
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本
小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公
北京华业地产股份有限公司 第 7 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资
产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分
的损益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的 -1,587,455.97
当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务 445,370.56 42,966.01
外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的
公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公 140,719,599.93 35,490,000.00 21,880,000.00
允价值变动产生的损益
根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进
行一次性调整对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -2,747,814.41 -5,048,129.57 -1,445,797.79
其他符合非经常性损益定义的损益项目
少数股东权益影响额 -44,489,275.03 -400.00
所得税影响额 -34,474,636.06 -9,664,320.85 -5,450,002.99
合计 141,876,185.29 26,248,073.59 19,726,981.43
四、 采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响金
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
额
投资性房地产 600,610,000.00 1,129,130,000.00 528,520,000.00 140,719,599.93
合计 600,610,000.00 1,129,130,000.00 528,520,000.00 140,719,599.93
北京华业地产股份有限公司 第 8 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）经济形势及房地产宏观形势总体分析
2014 年，全球经济整体仍处于复杂多变的局势，我国经济社会发展总体平稳，国内生产总值达
到 63.6 万亿元，比上年增长 7.4%，实现了年初提出的 7.5%左右的增长目标。
纵观 2014 年度房地产行业，在新一届政府领导下，房地产行业逐步进入健康、均衡发展的“新
常态”。上半年，中央层面并未出台具体调控政策，国务院总理李克强在《2014 年政府工作报告》
中明确提出，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。对房地产市场
则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求。未来工作重心在于建立长效机制，促进房
地产市场平稳健康发展。同时，住建部负责人也表示今年房地产调控思路倾向于\"双向调控\"。随着
上半年房地产市场城市间分化加剧，部分房价松动、市场遇冷的城市，逐渐对现行政策有所调整。
调整多集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等方面。下半年，央行、银监会联合出台
《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，
央行本次对首套房认定标准的放松，使改善性需求得以有效释放。
2014 年以来我国房地产开发景气指数（以下简称“国房景气指数”）逐月下滑，至 2014 年 12
月份，国防景气指数跌至 93.93。同时，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比
大幅下滑，根据国家统计局发布数据显示：
2014 年，全国房地产开发投资 95036 亿元，比上年名义增长 10.5%（扣除价格因素实际增长 9.9%），
增速比 1-11 月份回落 1.4 个百分点，比 2013 年回落 9.3 个百分点。其中，住宅投资 64352 亿元，
增长 9.2%，增速比 1-11 月份回落 1.3 个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 67.7%。
2014 年，商品房销售面积 120649 万平方米，比上年下降 7.6%，降幅比 1-11 月份收窄 0.6 个百
分点，2013 年为增长 17.3%。其中，住宅销售面积下降 9.1%，办公楼销售面积下降 13.4%，商业营
业用房销售面积增长 7.2%。商品房销售额 76292 亿元，下降 6.3%，降幅比 1-11 月份收窄 1.5 个百
分点，2013 年为增长 26.3%。其中，住宅销售额下降 7.8%，办公楼销售额下降 21.4%，商业营业用
房销售额增长 7.6%。
（二）报告期内公司总体经营情况
报告期内，公司管理层根据 2014 年度整体经营发展计划，在多元化发展的战略目标指引下积极
推进各项工作。并结合国家政策导向及市场发展状况，明确将医疗健康产业作为公司未来重点投资
方向。
报告期内，公司实现营业收入 27.51 亿元，较上年同期减少 1.50%；实现利润总额约 5.81 亿元，
较上年同期减少 15.47%；实现净利润（归属于母公司股东的所有者权益）4.15 亿元，较上年同期减
少 17.14%；房地产业务共完成结算面积约 17.31 万平方米，实现商品房销售收入 27.19 亿元，较上
年同期减少 1.57%。
1. 房地产业务情况
北京华业地产股份有限公司 第 9 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
报告期内，公司为进一步整合和优化公司现有房地产业务资产，对现有产业结构进行合理调整。
公司全资子公司深圳市华富溢投资有限公司、深圳市华盛业投资有限公司转让所持深圳市亚森文化
实业有限公司 100%股权、深圳市华茂嘉投资有限公司 100%股权。下半年，公司转让了所持全资子公
司北京华富新业房地产开发有限公司、北京华恒业房地产开发有限公司、北京华恒兴业房地产开发
有限公司三家子公司部份股权，本次交易完成后上述公司不再纳入公司合并范围。
报告期内，公司已在北京市通州区东方玫瑰项目中建设社区养老服务示范项目，建立华业专业
日托式“日间照料中心”。华业地产将依托社区卫生服务站医疗资源和专业人员，为辖区内老人提
供日间照料和全天候监护等服务。
2014 年各房地产项目开发及销售情况详见下表：
单位：万平方米
建设情况 销售情况
报告
权益 报告 报告 报告
总建 项目 项目 期签 报告期
地区 项目 比例 期新 期竣 可售面 期结 报告期销售均
筑面 在建 累计 约面 签约额
（%） 开工 工面 积 转面 价（元）
积 面积 竣工 积 （亿元）
面积 积 积
通州东方 住宅：22172
北京 100 101.5 10.72 33.15 14.45 68.35 73.44 12.81 5.35 12.75
玫瑰 商业：29105
华业玫瑰
深圳 四季馨园 100 16.96 16.96 16.96 0 0 11.39 0 10.16 24.82 住宅：24422
一期
华业玫瑰
住宅：16664
大连 东方（二 100 15.88 0 0 0 15.88 12.32 2.17 0.68 1.16
商业：54683
期）
华业玫瑰
长春 100 21.92 0 0 3.28 19.15 19.36 2.33 2.35 1.99 住宅：8258
谷（二期）
2014 年公司自有物业出租情况详见下表：
单位：平方米
年租金收入（万
地区 承租方 出租物业 出租面积
元）
北京市朝阳区东四环中路 39 号建筑物地上首
北京 北京家乐福商业有限公司 16,920 1,587.48
层的部分区域和地下一层的部分区域
深圳市永胜投资发展有限 深圳市罗湖区嘉宾路 4028 号太平洋商贸大厦
7,048.35 446.15
公司太平洋桑拿中心 地上一层及地下一层
深圳 深圳市好百年家居连锁股
深圳市福田区彩田路彩虹新都裙楼一至四层 11,454.2 1,033.84
份有限公司
2. 金融行业情况
2014 年公司在开展原主营业务的同时积极拓展金融领域投资，2014 年 1 月 6 日公司与国泰君安
申易（深圳）基金管理有限公司、伟星集团有限公司、国泰君安创新投资有限公司、国泰君安投资
管理股份有限公司共同签署了《深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）之合伙协议》，共同
发起设立合伙企业深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）（以下简称\"合伙企业\"），公司通
过本次投资成功实现了金融产业布局。
北京华业地产股份有限公司 第 10 页/共 131 页
北京华业地产股份有限公司 2014 年年度报告
报告期内，合伙企业本着谨慎安全的原则，开展项目考察工作，并仔细进行筛选，按照相关投
资决策流程进行稳步投资。截至 2014 年底，基金已成功投资 3 个项目，投资金额合计 2.4 亿元，占
基金总额的 60%。另有多个储备项目正在积极进展中。
3. 矿业投资情况
报告期内，公司在矿业行业的投资保持稳定经营态势，矿业勘探和建设工作正常进行。陕西小
燕子沟金矿 2014 年度完成了地质勘探报告评审备案工作，并进行开发前的选址、征地、论证工作。
新疆矿业 2014 年度采矿权主要工作为增储及进一步分选，其中，齐求 3 采矿权完成备案矿量；立鑫
塔尔巴斯套金矿提交增储报告。探矿权主要进行了探矿权维护及地质勘查、矿山基建探矿，2014 年
进行了 3 个重点项目和 17 个异常查证、筛选项目。
4．医疗投资情况
报告期内，公司启动了重大资产重组项目，拟以现金购买方式收购捷尔医疗 100%股权，参与医
疗行业投资，公司将通过此次收购医疗资产，新增医药商业和医疗服务业务。
目前，公司已逐渐形成多元化发展格局，公司投资的领域涉及\"房地产、矿业、金融及医疗\"等
行业，未来公司将继续加大医疗行业和医疗供应链业务的投入，切实推行多元化经营战略，以提高
上市公司盈利能力。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 2,750,952,319.32 2,792,863,640.79 -1.50
营业成本 1,590,697,027.60 1,500,371,388.14 6.02
销售费用 97,585,425.85 55,646,011.88 75.37
管理费用 114,124,771.40 109,268,467.22 4.44
财务费用 212,863,829.49 63,064,768.21 237.53
经营活动产生的现金流量净额 1,385,188,906.31 1,520,087,511.15 -8.87
投资活动产生的现金流量净额 -2,284,638,339.51 -608,911,175.02 不适用
筹资活动产生的现金流量净额
