北京城建投资发展股份有限公司
2013 年年度报告
2014 年 3 月
2013 年年度报告
目 录
第一章 重要提示 .............................................................................................................................1
第二章 公司情况简介 ......................................................................................................................2
第三章 主要财务数据和指标 ..........................................................................................................4
第四章 董事会报告 ..........................................................................................................................6
第五章 重要事项 ............................................................................................................................22
第六章 股份变动及股东情况 ........................................................................................................26
第七章 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ........................................................................30
第八章 公司治理 ............................................................................................................................40
第九章 内部控制 ............................................................................................................................43
第十章 财务会计报告 ....................................................................................................................45
第十一章 备查文件目录 ..............................................................................................................46
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第一章 重要提示
一、公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告
内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，
并承担个别和连带的法律责任。
二、公司全体董事出席董事会会议。
三、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无
保留意见的审计报告。
四、 公司董事长徐贱云、总经理储昭武及财务总监肖红卫郑重声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：
公司拟以总股数 88,920 万股为基数，每 10 股派发现金股利 4.4
元（含税），预计支付红利 39,124.8 万元，每 10 股转增 2 股，预计
转增 17,784 万股。此分配预案尚需提请股东大会批准。
六、报告期内公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金
情况。
七、报告期内公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
八、重要风险提示：公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，
敬请查阅董事会报告中董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与
分析的内容。
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第二章 公司情况简介
一、公司法定中文名称：北京城建投资发展股份有限公司
公司法定中文名称缩写：北京城建
公司英文名称：BEIJING URBAN CONSTRUCTION INVESTMENT &
DEVELOPMENT CO. , LTD.
公司英文名称缩写：BUCID
二、公司法定代表人：徐贱云
三、公司董事会秘书：张财广
电话：（010）82275538
传真：（010）82275598
E-mail：zhangcaiguang@bucid.com
公司证券事务代表：李威
电话：（010）82275598
传真：（010）82275598
E-mail：liwei@bucid.com
联系地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦
四、公司注册地址：北京市海淀区大柳树富海中心 2 号楼 19 层
公司办公地址：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开发大厦
邮政编码：100029
公司国际互联网网址：www.bucid.com
公司电子信箱：tz@bucid.com
五、公司信息披露报纸名称：《中国证券报》、《上海证券报》、《证
券时报》
登载公司年度报告的中国证监会指定国际互联网网址：
www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点：北京市朝阳区北土城西路 11 号城建开
发大厦北京城建投资发展股份有限公司董事会秘书部
六、公司 A 股上市交易所：上海证券交易所
公司 A 股简称：北京城建
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公司 A 股代码：600266
七、公司上市以来，主营业务的变化情况
1998 年，公司上市时所在行业为建筑业。2001 年公司进行了资
产置换，资产置换后所在行业是房地产业，主要经营范围包括：房地
产开发、销售商品房；投资及投资管理；销售金属材料、木材、建筑
材料、机械电器设备等。
八、公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司上市以来，控股股东未发生变更。
九、其他相关资料
公司首次注册登记日期：1998 年 12 月 30 日
公司首次注册登记地点：北京市工商行政管理局
公司法人营业执照注册号：110000005200596
公司税务登记号码：京税证字 110108633715698
公司组织机构代码证号：63371569-8
公司聘请的境内会计师事务所名称：信永中和会计师事务所
（特殊普通合伙）
公司聘请的境内会计师事务所办公地址：北京市东城区朝阳门
北大街 8 号富华大厦 A 座 9 层
签字会计师：张昆，刘宇
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第三章 主要财务数据和指标
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
本期比上年
主要会计数据 2013 年 2012 年 同期增减 2011 年
(%)
营业收入 7,692,225,491.44 6,683,980,314.36 15.08 5,246,498,062.03
归属于上市公司股东的净
1,284,374,807.88 1,094,868,120.63 17.31 839,002,684.39
利润
归属于上市公司股东的扣
除非经常性损益的净利 1,247,781,514.85 1,006,980,840.98 23.91 852,613,498.97
润
经营活动产生的现金流量
-4,181,083,491.33 1,393,297,626.94 -400.09 -333,457,348.38
净额
本期末比上
2013 年末 2012 年末 年同期末增 2011 年末
减(%)
归属于上市公司股东的净
8,531,779,045.07 7,522,939,065.61 13.41 6,600,698,543.13
资产
总资产 36,256,809,903.56 30,008,907,812.25 20.82 22,930,986,583.25
本期比上年
主要财务指标 2013 年 2012 年 同期增减 2011 年
(%)
基本每股收益（元／股） 1.4444 1.2313 17.31 0.9435
稀释每股收益（元／股） 1.4444 1.2313 17.31 0.9435
扣除非经常性损益后的基
1.4033 1.1325 23.91 0.9589
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率 增加 0.5 个
15.94 15.44 13.61
（%） 百分点
扣除非经常性损益后的加 增加 1.28 个
15.49 14.21 13.83
权平均净资产收益率（%） 百分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 21,847,492.18 48,838,070.25 11,229,557.24
计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 513,433.33 537,749.91 400,000.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成
本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资 1,863,901.96
产公允价值产生的收益
采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产
2,668,430.48 57,225,900.79 -34,230,701.80
公允价值变动产生的损益
受托经营取得的托管费收入 8,782,406.22 5,870,292.57 5,119,391.26
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -1,668,503.30 4,277,524.26 -3,139,014.32
少数股东权益影响额 12,485,848.85 325,126.32 -9,140.83
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所得税影响额 -8,035,814.73 -29,187,384.45 5,155,191.91
合计 36,593,293.03 87,887,279.65 -13,610,814.58
三、 采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动 对当期利润的影响金额
投资性房地产 1,984,392,065.47 2,167,060,549.19 182,668,483.72 2,668,430.48
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第四章 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1．2013 年房地产市场分析
2013 年，国务院出台了房地产调控的“国五条”政策，开启了
全年楼市调控的序幕，“限价、限购、限贷”的标准和范围更加严格
和具体化，投资性需求成为调控的重点。3 月份，各地“国五条”实
施细则出台，限购、限贷的调控政策依然持续，政府严格调控之下全
国房地产市场各项指标增速同比明显减缓，房价快速上涨势头得到一
定程度的遏制。但热点城市庞大的刚需及持续升温的土地市场仍在推
动房价上涨，重点城市供需两旺，全国销售创纪录，房地产投资额和
开工量继续增加。此外，新一届政府对房地产市场调控的思路也在逐
步转变，保障房、房产税、土地制度改革等齐头并进，房地产调控长
效机制的建立逐步推进。
2.2013 年经营情况分析
截至报告期末，公司总资产 362.57 亿元，归属母公司股东的权
益 85.32 亿元。报告期，公司实现营业收入 76.92 亿元，同比增长
15.08%；归属母公司股东净利润 12.84 亿元，同比增长 17.31%。
（1）房地产开发健康发展
土地开源取得突破。公司成功竞得大兴魏善庄、房山、延庆沈家
营、昌平北七家、朝阳东坝共 6 块土地，规划建筑面积 108.21 万平
方米。成功获得了顺义平各庄项目一级开发资格，规划建筑面积 44.89
万平方米。为历年来土地投资最多，在北京获取土地面积最大的一年。
做产品能力得到提升。公司的前期工作流程进一步理顺，全案策
划全面实施，初步建立了北京区域产品分级配置标准。继续加大科技
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投入力度，在项目中引入了全新的集中全热交换净化新风系统。全面
成本控制思路逐步理顺，项目后评估机制有效落实。
总控计划有序开展。公司在施开发项目包括世华龙樾、海梓府、
上河湾、汇景湾等共 12 个，开复工面积和新开面积均为历年之最。
新开工程各项前期工作进一步加快，过程控制进一步加强，通过把控
主要节点，及时制定纠偏措施，有效保证了总控计划落实。全年共
23 个栋号获得结构长城杯，成都龙樾湾 3 个栋号均获得成都市优质
结构工程。
销售管理有条不紊。公司以《2013 年抓销售促回款（十二条）
实施意见》为指导，以促销售专项劳动竞赛为载体，通过指标分解、
责任落实、季度考核，促进系统内数据交换、市场信息通报，实现信
息资源共享。通过签订阶段性销售责任状，进一步加大销售力度，推
动销售工作深入开展。
融资渠道进一步畅通。获得中国农业银行总行 30 亿元集团整体
授信，同西藏信托签署了总额为 3 亿元的结构性融资。通过信托和银
行累计获得 50 亿元贷款。公司还通过非公开发行的方式，计划融资
39 亿元，用于世华龙樾、海梓府、上河湾等项目的开发建设和补充
公司流动资金。
（2）对外投资结构进一步优化。
公司进一步优化投资管理，积极调整投资结构，保证投资收益，
截止年底，共获得参股企业现金分红 1.45 亿元。对公司所持北京城
建环保投资发展有限公司 100%股权和北京城建一建设发展有限公司
10%股权进行了转让，累计收回股权转让款 1.84 亿元。重点投资企业
稳步发展，对多个环保节能、新材料、金融租赁等项目进行了深入研
究。
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（3）商业地产板块步入正轨
2013 年公司持有的经营性物业经营面积 18 万平方米，实现经营
额 1.17 亿元，回款额 8509 万元。商业整合力度不断加大，对外招商
力度不断增强。海南三亚红塘湾项目前期工作有序推进，聘请了专业
酒店物业策划公司，完成了总体策划单位招标。成都龙樾湾项目商业
地产的前期调研、商业策划、定位、招商工作有效开展。
（4）管理水平持续提升
2013 年是公司的“管理提升年”，向管理要效益、向管理要效率
成为公司上下的共识。优化了公司战略规划，内控体系逐步增强，计
划运营、成本和销售 ERP 系统正式上线，基础管理工作落实到位。
3.经营中的困难和问题
对房地产市场的研判、产品市场定位、控制和规避房地产市场潜
在风险能力有待进一步提高，资金筹措与企业发展对资金需求的矛盾
依然存在。
（二） 主营业务分析
1.利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 7,692,225,491.44 6,683,980,314.36 15.08
营业成本 4,582,099,503.23 3,454,399,028.97 32.65
销售费用 232,096,776.50 206,858,081.39 12.20
管理费用 354,118,925.80 315,246,786.51 12.33
财务费用 129,110,252.09 46,190,290.90 179.52
经营活动产生的现金流量净额 -4,181,083,491.33 1,393,297,626.94 -400.09
投资活动产生的现金流量净额 300,846,479.16 4,523,421.55 6550.86
筹资活动产生的现金流量净额 3,255,028,986.92 1,294,382,970.03 151.47
2.收入
(1) 驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司营业收入比上年增加 15.08%。报告期房地产行业
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营业收入比上年增长 14.61%，主要是因为结转收入项目规模增加。
(2)主要销售客户的情况
报告期内，公司前五名客户合计的营业收入 23,732 万元，占全
年营业收入 3.08%。
3.成本
(1)成本分析表
单位:元
分行业情况
上年同 本期金额
成本构成项 本期占总成 期占总 较上年同
分行业 本期金额 上年同期金额
目 本比例(%) 成本比 期变动比
例(%) 例(%)
土地成本、建
房地产开发 4,403,995,588.06 96.11 3,337,156,606.01 96.61 31.97
安成本等
物业管理 人工成本等 137,908,035.32 3.01 86,544,039.77 2.51 59.35
污水处理材
污水处理 11,141,761.93 0.32 -100.00
料人工费等
拆迁 拆迁成本等 33,909,658.10 0.74 14,470,738.69 0.42 134.33
房屋租赁成
房屋租赁 6,286,221.75 0.14 5,085,882.57 0.15 23.60
本
土地成本、建
合计 4,582,099,503.23 100.00 3,454,399,028.97 100 32.65
安成本等
分产品情况
上年同 本期金额
本期占总
成本构成项 期占总 较上年同
分产品 本期金额 成本比例 上年同期金额
目 成本比 期变动比
(%)
例(%) 例(%)
土地成本、建
房地产开发 4,403,995,588.06 96.11 3,337,156,606.01 96.61 31.97
安成本等
物业管理 人工成本等 137,908,035.32 3.01 86,544,039.77 2.51 59.35
污水处理材
污水处理 11,141,761.93 0.32 -100.00
料人工费等
拆迁 拆迁成本等 33,909,658.10 0.74 14,470,738.69 0.42 134.33
房屋租赁成
房屋租赁 6,286,221.75 0.14 5,085,882.57 0.15 23.60
本
土地成本、建
合计 4,582,099,503.23 100.00 3,454,399,028.97 100 32.65
安成本等
(2) 主要供应商情况
报告期内，公司前五名供应商合计采购金额为 274,172.14 万元，
占全年采购金额的 49.02%。
4.费用
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单位：元
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
销售费用 232,096,776.50 206,858,081.39 12.20
管理费用 354,118,925.80 315,246,786.51 12.33
财务费用 129,110,252.09 46,190,290.90 179.52
所得税 457,850,132.11 522,605,867.31 -12.39
报告期，公司财务费用同比增长 179.52%，主要是报告期公司借
款增加导致公司利息支出增加所致。
5.现金流
单位：元
变动比例
科目 本期数 上期数 原因
（%）
经营活动产生的现 报告期公司土地购置支出
-4,181,083,491.33 1,393,297,626.94 -400.09
金流量净额 大幅度增加
投资活动产生的现 报告期公司转让部分公司
300,846,479.16 4,523,421.55 6550.86
金流量净额 股权并取得分红收益
筹资活动产生的现
3,255,028,986.92 1,294,382,970.03 151.47 报告期公司对外借款增加
金流量净额
（三）行业、产品或地区经营情况分析
1. 主营业务分行业、分产品情况
单位:元
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 7.84
房地产开发 7,385,064,862.85 4,403,995,588.06 40.37 14.61 31.97
个百分点
减少 22.1
物业管理 141,693,419.65 137,908,035.32 2.67 23.18 59.35
个百分点
减少 53.89
拆迁 31,397,077.02 33,909,658.10 -8.00 17.39 134.33
个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
减少 7.84
房地产开发 7,385,064,862.85 4,403,995,588.06 40.37 14.61 31.97
个百分点
减少 22.1
物业管理 141,693,419.65 137,908,035.32 2.67 23.18 59.35
个百分点
减少 53.89
拆迁 31,397,077.02 33,909,658.10 -8.00 17.39 134.33
个百分点
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2.主营业务分地区情况
单位:元
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
北京 7,231,457,826.24 12.75
重庆 326,697,533.28 90.09
（四）资产、负债情况分析
1.资产负债情况分析表
单位:元
本期期末金
本期期末数 上期期末数
额较上期期
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的
末变动比例
比例（%） 比例（%）
（%）
货币资金 5,070,473,631.16 13.98 5,686,315,632.41 18.95 -10.83
预付账款 1,334,130,345.42 3.68 1,542,761,632.02 5.14 -13.52
存货 24,235,335,395.42 66.84 17,979,040,558.95 59.91 34.80
长期股权投资 1,783,822,850.43 4.92 1,900,307,696.34 6.33 -6.13
投资性房地产 2,167,060,549.19 5.98 1,984,392,065.47 6.61 9.21
固定资产 127,503,231.06 0.35 73,003,920.25 0.24 74.65
长期借款 9,567,400,000.00 26.39 5,549,800,000.00 15.45 72.39
应| 北京城建投资发展股份有限公司2013年年度报告 （下载公告） |
|---|
| 公告日期:2014-03-18 |
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| 附件：公告原文 |
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