上海金丰投资股份有限公司
二 O 一三年年度报告
二 O 一四年三月
重要提示
1、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容
的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和
连带的法律责任。
2、公司全体董事出席董事会会议。
3、安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意
见的审计报告。
4、公司董事长王文杰先生、总经理滕国纬先生、总会计师安民女士及财务
部负责人夏添女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
5、经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2013 年度利润分配预案为：以 2013 年末总股本 518,320,089 股为基数，向
全体股东每 10 股派发现金红利 0.41 元（含税）。
6、本年度报告中有涉及公司经营和发展战略等未来计划的前瞻性陈述，该
计划不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。
7、 公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。
8、公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。
目 录
第一节 释义及重大风险提示………………………………………3
第二节 公司简介……………………………………………………4
第三节 会计数据和财务指标摘要…………………………………7
第四节 董事会报告…………………………………………………9
第五节 重要事项……………………………………………………21
第六节 股份变动及股东情况………………………………………25
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况…………………28
第八节 公司治理……………………………………………………33
第九节 内部控制……………………………………………………36
第十节 财务报告……………………………………………………38
第十一节 备查文件目录………………………………………………39
第一节 释义及重大风险提示
一、释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
地产集团/控股股东 指 上海地产（集团）有限公司
本公司/公司/金丰投资 指 上海金丰投资股份有限公司
上房置换 指 上海房屋置换股份有限公司
金丰易居公司 指 上海金丰易居房地产顾问有限公司
无锡灵山 指 无锡灵山房地产投资开发有限公司
无锡金丰 指 无锡金丰投资有限公司
公房实业 指 上海公房实业有限公司
邛崃金丰 指 邛崃市金丰置业有限公司
金丰建设 指 上海金丰建设发展有限公司
金益酒店 指 上海金益酒店管理有限公司
置业担保公司 指 上海市住房置业担保有限公司
财金公司 指 上海财金产业投资有限公司
金丰易居置业公司 指 上海金丰易居置业有限公司
久五公司 指 上海久五商业管理有限公司
地产馨丰公司 指 上海地产馨丰置业有限公司
上海黑石 指 上海黑石股权投资合伙企业（有限合伙）
智金公司 指 上海智金资产管理有限公司
馨丰公司 指 上海馨丰投资管理有限公司
金枫先导 指 上海金枫先导投资中心（有限合伙）
金辕投资 指 上海金辕投资中心（有限合伙）（原暂定名
“上海丰和投资合伙企业（有限合伙）”）
元、万元 指 人民币元、人民币万元
报告期 指 2013 年度
二、重大风险提示
公司存在的风险因素主要有政策风险、经营风险和财务风险，有关风险因素
内容与对策措施已在本报告第四节董事会报告中关于公司未来发展的讨论与分
析部分予以了详细描述，敬请查阅相关内容。
第二节 公司简介
一、公司信息
公司的中文名称 上海金丰投资股份有限公司
公司的中文简称 金丰投资
公司的英文名称 Shanghai Jinfeng Investment Co., Ltd.
公司的英文名称缩写 JF
公司的法定代表人 王文杰
二、联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 包永镭 李雪琳
联系地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 11 楼 上海市浦东新区雪野路 928 号 11 楼
电话 021-20770666 021-20770666
传真 021-20770668 021-20770668
电子信箱 shjftz@shjftz.com.cn shjftz@shjftz.com.cn
三、基本情况简介
公司注册地址 上海市浦东新区松林路 111 号
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东新区雪野路 928 号 11 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.shjftz.com.cn
电子信箱 shjftz@shjftz.com.cn
四、信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 http://www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 董事会办公室
五、公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 金丰投资
六、公司报告期内注册变更情况
1、基本情况
公司报告期内注册情况未变更。
2、公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见上海嘉丰股份有限公司 1992 年年度报告公司基本情
况。
3、公司上市以来，主营业务的变化情况
1992 年 3 月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，主营业务为
棉纺织业。
1998 年 6 月 25 日，上海嘉丰股份有限公司与控股股东上海房地（集团）公
司签署了整体资产置换协议，由上海房地（集团）公司对其进行跨行业资产重组、
变更主营业务。该协议经批准后于 1998 年 7 月 1 日正式实施。实施后，公司主
营业务由棉纺织业变更为具有一定科技含量的新型建材、自动化楼宇设备及基础
设施配套建设项目等。同时公司更名为“上海金丰投资股份有限公司”。
资产重组后，为了提升企业核心竞争力，公司对主营业务板块进行了战略性
调整，立足百姓住宅消费市场，形成了独具特色的住宅流通和住宅开发业务。
“十一五”期间，根据行业发展的新特点、新要求，公司制订了新的发展战
略目标，即紧紧围绕“投资+服务”的发展定位，以投资为龙头，以服务为重点，
逐步向成为国内领先的房地产领域综合服务商发展。经过几年的努力，房地产流
通服务、投资开发、金融服务和代建管理的主营业务构架基本建立起来。
4、公司上市以来，历次控股股东的变更情况
1992 年 3 月，上海嘉丰股份有限公司在上海证券交易所上市，控股股东为
上海纺织控股（集团）公司。
1997 年 10 月 15 日，上海纺织控股(集团)公司和上海房地(集团)公司签订
股权转让协议，上海纺织控股(集团)公司将持有的上海嘉丰股份有限公司国家股
以协议方式一次性转让给上海房地(集团)公司。本股权转让协议经批准后于
1997 年 12 月 26 日正式生效，公司控股股东变更为上海房地(集团)公司。
2004 年 7 月 8 日，上海房地（集团）公司与上海地产（集团）有限公司签
订了《国家股划转协议》，前者将其持有的本公司全部国家股无偿划转给后者持
有。本次国家股划转事宜经批准后于 2004 年 12 月 31 日办理完毕股权过户手续，
公司控股股东变更为上海地产（集团）有限公司。
七、其他相关资料
名称 安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务 办公地址 上海市世纪大道 100 号环球金融中心 50 楼
所（境内） 陈露
签字会计师姓名
方侃
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标
1、主要会计数据 单位：元 币种：人民币
本年比上年增
主要会计数据 2013 年 2012 年 2011 年
减(%)
营业收入 892,419,247.09 440,257,058.86 102.70 918,538,914.46
归属于上市公司股
69,630,661.54 104,960,649.38 -33.66 202,386,990.35
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 39,961,679.09 50,606,694.81 -21.03 155,954,084.45
损益的净利润
经营活动产生的现
61,524,375.45 -118,269,865.29 152.02 -234,749,356.16
金流量净额
本年末比上年
2013 年末 2012 年末 2011 年末
末增减(%)
归属于上市公司股
2,187,422,165.04 2,185,004,815.27 0.11 2,097,602,297.61
东的净资产
总资产 6,158,879,530.05 5,966,315,459.89 3.23 5,623,835,516.91
2、主要财务指标 单位：元 币种：人民币
本年比上年增
主要财务指标 2013 年 2012 年 2011 年
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.13 0.20 -35.00 0.39
稀释每股收益（元／股） 0.13 0.20 -35.00 0.39
扣除非经常性损益后的基本每
0.08 0.10 -20.00 0.30
股收益（元／股）
减少 1.72 个
加权平均净资产收益率（%） 3.18 4.90 10.05
百分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少 0.53 个
1.83 2.36 7.75
均净资产收益率（%） 百分点
二、非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 2013 年金额 2012 年金额 2011 年金额
非流动资产处置损益 25,797,924.17 29,688,748.72 48,590,372.97
计入当期损益的政府补助 6,515,189.42 12,973,919.29 5,954,803.48
计入当期损益的对非金融企业
4,634,849.31 8,139,316.96 4,326,951.90
收取的资金占用费
处置金融资产取得的投资收益 2,946,086.46 20,451,104.38 153,577.15
对外委托贷款取得的损益 0 0 165,200.00
除上述各项之外的其他营业外
-246,132.54 776,391.54 -486,120.53
收入和支出
所得税影响额 -9,765,169.83 -17,516,910.87 -12,038,177.04
少数股东权益影响额（税后） -213,764.54 -158,615.45 -233,702.03
合计 29,668,982.45 54,353,954.57 46,432,905.90
三、采用公允价值计量的项目
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期公允价值变动
金额
可供出售金融资产 452,322,881.06 451,992,564.08 -46,769,955.06
合计 452,322,881.06 451,992,564.08 -46,769,955.06
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进年初确定
的各项工作任务的落实。下半年以来，公司妥善处理好重大资产重组与日常经营
两者间的关系，努力减少资产重组对经营活动的影响。全年，公司共实现营业收
入 89,241.92 万元，营业利润 8,275.82 万元，归属于母公司所有者的净利润
6,963.07 万元。
1、流通服务板块保持良好经营态势
从年初的“国五条”到年末的多地楼市政策调整，今年房地产市场经历了先
紧、走稳、再紧的政策波动。公司流通服务板块经受住了跌宕起伏市场的考验，
保持了良好经营态势，全年共实现收入 80,447.34 万元。
其中，一手代理业务全年签约套数、成交面积和销售金额继续保持一定增长，
多个代理项目销售业绩位列区域板块或城市同类产品榜首；二手中介业务继续按
照多业并举的方向转型，门店中介业务增幅明显，房屋经租代理业务、保障房后
续服务持续推进；全年中介代理业务共实现收入 17,145.82 万元，比去年同期增
长 23.18%。
报告期内，公司积极去化存量资产，共实现物业买卖收入 62,991.42 万元,
其中出售富豪金丰酒店收入 6 亿元。
2、金融服务板块业务能力稳步提升
报告期内，公司金融服务板块在提升投资能力、强化募集能力、加强投后管
理能力等方面进一步积累了实践经验。一方面，公司有序推进新基金的发行募集
工作，年内分别与上海仁和智本资产管理有限公司、新华信托股份有限公司等企
业合作，先后发行了 8 个私募基金。另一方面，切实做好现有基金的投后管理工
作，深入项目实地考察，建立过程评估，严控资金使用，使各基金平稳运营（其
中“金丰一号”流通服务信托基金已于 2014 年 1 月到期清算），全年共收取管
理费 1,038.26 万元。此外，公司与财大科技园公司合作设立的财金公司在现有
园区招商、深化园区企业配套服务、加快新园区开发等方面进展良好，其中改建
完成的两个园区出租率已达到 99.5%，在建的新园区正在抓紧施工并已开展招商
推介工作。
3、代建管理业务进展顺利
2013 年，公司代建管理业务板块新开工面积 14.1 万平方米，在建面积 59.3
万平方米，报告期内共实现收入 1,852.82 万元。主要委托管理项目情况如下：
上海馨佳园项目剩余地块的建设任务按计划推进，重点做好房源销售搭桥和资金
回笼工作，社区内的公建配套设施正在抓紧办理移交手续；上海市宝山区罗店保
障房项目三个地块已全部开工，其中 C2、C4 地块已完成销售搭桥工作，C1 地块
正积极进行销售搭桥准备；上海世茗国际大厦项目已结构封顶；青浦华新拓展基
地已顺利开工；其他项目也均在积极协调推进动拆迁、报批和开工事宜等。
4、投资开发业务面临较大困难
报告期内，公司投资开发业务共实现收入 515.90 万元，主要来源于项目尾
盘和车位的销售。受当地高端房产市场持续疲软的影响，报告期内无锡两个项目
销售情况没有明显起色，使得投资开发业务板块受到较大影响。主要在建项目进
展情况如下：无锡印象剑桥北地块三期规划共计 158 栋独立别墅，总建筑面积
10.14 万平方米；首批 75 栋别墅目前以现房销售，已累计销售结转 17 栋；其余
83 栋别墅，其中 50 栋已结构封顶。无锡渔港路项目分 A、B、C 三块开发，其中
B 块以联排和叠加别墅为主，总建筑面积 10.03 万平方米，已取得预售许可证；
A 块以小高层为主，总建筑面积 8.50 万平方米，已开工。
5、为优化资产结构，盘活存量资产，公司于报告期内将位于上海浦东新区
金港路 318 号的富豪金丰酒店出售给上海东祥实业有限公司。
（一）主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 892,419,247.09 440,257,058.86 102.70
营业成本 404,126,264.13 111,152,414.30 263.58
销售费用 154,804,870.84 139,615,168.43 10.88
管理费用 89,025,156.48 90,550,780.74 -1.68
财务费用 86,364,864.50 92,282,200.55 -6.41
资产减值损失 36,151,512.73 898,671.28 3922.77
投资收益 76,471,371.66 131,795,696.82 -41.98
经营活动产生的现金流量净额 61,524,375.45 -118,269,865.29 152.02
投资活动产生的现金流量净额 15,295,399.19 -77,417,046.79 119.76
筹资活动产生的现金流量净额 -201,739,040.47 162,506,209.19 -224.14
2、收入
（1）驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司出售了富豪金丰酒店，使得流通服务业务收入大幅上升；同
时，由于受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司无锡两个项目销售情况没有
明显起色，直接影响了投资开发业务板块的收入。
（2）主要销售客户情况
报告期内，公司向前五名客户的销售情况如下：
客户名称 营业收入（元） 占全部营业收入的比例（％）
上海东祥实业有限公司 600,000,000.00 67.23
上海周馨置业有限公司 43,557,607.51 4.88
上海宝山区顾村镇人民政府 9,239,199.23 1.04
上海浦东古北置业有限公司 8,830,501.00 0.99
上海瀛浦置业有限公司 7,657,482.73 0.86
3、成本
（1）成本分析表 单位：元 币种：人民币
本期占总 上年同期 本期金额较
成本构成
分行业 本期金额 成本比例 上年同期金额 占总成本 上年同期变
项目
(%) 比例(%) 动比例(%)
房屋收购及
流通服务 394,981,608.46 97.74 24,093,515.81 21.68 1,539.37
改建成本
投资开发 开发成本 2,497,265.12 0.62 80,032,219.73 72.00 -96.88
酒店用品采
酒店服务 5,693,867.75 1.41 5,696,569.82 5.13 -0.05
购成本
（2）主要供应商情况
本公司所处行业较为特殊，无主要供应商。
4、资产减值损失
报告期内，公司无锡渔港路项目计提存货跌价准备3,675.21万元。
5、投资收益
本报告期投资收益同比减少主要系公司投资企业贡献的投资收益同比减少
及去年同期有处置可供出售金融资产取得的投资收益所致。
6、现金流
报告期内，经营活动产生的现金流量净额为6,152.44万元，其中出售富豪金
丰酒店收到的款项对经营活动现金流入有较大影响，项目仍处于投入期对经营活
动现金流出有较大影响。
报告期内，投资活动产生的现金流量净额为1,529.54万元，对投资活动现金
流量有较大影响的事项有：收到地产馨丰公司减资款4,200万元，收到财金公司
还款及利息净额3,324.49万元，收到交通银行红利及股票处置款项1,430.89万
元，收到置业担保公司红利款1,080万元，收到上海银行红利216.37万元；支付
金辕投资投资款3,000万元，支付金枫先导投资款2,000万元，支付上海黑石投资
款1,604.72万元，支付智金公司注册资本金900万元，支付金丰易居置业公司往
来款净额635万元，支付馨丰公司注册资本金245万元。
报告期内，筹资活动产生的现金流量净额为-20,173.90万元，对筹资活动现
金流量有较大影响的事项有：银行借款267,868.50万元；银行还款256,690万元，
支付利息27,863.82万元，支付红利3,213.58万元。
7、发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司继续贯彻落实“投资+服务”的发展战略，积极推进各项工
作任务的落实。但受当地高端房产市场持续疲软的影响，公司无锡两个项目销售
情况未达预期目标，项目建设进度亦因此放缓，和年初目标有差距。
（二） 行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、产品情况表 单位：元 币种：人民币
主营业 主营业务收 主营业务成 主营业务利润
分行业 主营业务收入 主营业务成本 务利润 入比上年同 本比上年同 率比上年同期
率(%) 期增减(%) 期增减(%) 增减(%)
减少 42.67 个
流通服务 804,473,381.83 394,981,608.46 37.49 304.09 1,539.37
百分点
减少 0.05 个
金融服务 10,382,600.00 -- 94.35 69.74 --
百分点
减少 0.05 个
代建管理 18,528,238.23 -- 94.35 -42.83 -- 百分点
增加 6.59 个
投资开发 5,158,987.05 2,497,265.12 48.53 -96.50 -96.88 百分点
增加 1.09 个
酒店服务 44,308,289.37 5,693,867.75 81.52 8.06 -0.05 百分点
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
地区 主营业务收入 主营业务收入比上年同期增减（％）
上海 882,851,496.48 158.59
（三）资产、负债情况分析
1、资产负债情况分析表
单位：元 币种：人民币
本期期末数 上期期末数 本期期末金额
项目名称 本期期末数 占总资产的 上期期末数 占总资产的 较上期期末变
比例（％） 比例（％） 动比例（%）
应收账款 319,417,169.89 5.19 61,481,467.63 1.03 419.53
固定资产 13,547,140.86 0.22 400,047,978.25 6.71 -96.61
应付帐款 211,124,642.71 3.43 129,902,298.06 2.18 62.53
其他应付款 122,069,095.73 1.98 74,135,187.37 1.24 64.66
一年内到期的
711,587,082.95 11.55 207,400,000.00 3.48 243.10
非流动负债
应付债券 0 0 195,788,176.23 3.28 -100.00
（1)应收账款增加主要系富豪金丰酒店出售款项年底尚有部分未收到所致。
（2）固定资产减少主要系出售富豪金丰酒店所致。
（3）应付帐款增加主要系无锡金丰增加预提工程款所致。
（4）其他应付款增加主要系收到地产馨丰公司减资款所致。
（5）一年内到期的非流动负债增加主要系一年内到期的长期借款、一年内
投资者可行使回售选择权的应付债券转入所致。
（6）应付债券减少系转入一年内到期的非流动负债所致。
2、公允价值计量资产相关情况说明
公司可供出售金融资产以公允价值计量。
截止报告期末，可供出售金融资产包括公司持有的交通银行股份有限公司无
限售条件的普通股（详见本节投资情况分析）；公司出资 30,000,000.00 元认购
的金辕投资份额；本公司的子公司上海房屋置换股份有限公司出资
20,000,000.00 元认购的金枫先导份额；公司出资 150,000,000.00 元认购的中
航信托天启金丰 1 号房地产流通服务基金投资集合资金信托计划份额，2013
年 12 月 31 日的公允价值为 157,873,421.60 元；公司出资 100,000,000.00 元认
购的中航信托天启金丰 2 号上海罗店保障房投资集合资金信托计划份额，2013
年 12 月 31 日的公允价值为 92,605,779.65 元；本公司的子公司金丰建设出资
27,000,000.00 元认购的中航信托天启金丰 3 号集合资金信托计划份额，2013
年 12 月 31 日的公允价值为 33,122,453.39 元。
（四）核心竞争力分析
1、产业链优势
经过多年的努力，公司逐步构建起了流通服务、投资开发、代建管理和金融
服务的主营业务体系，形成了比较完整的房地产领域综合服务产业链。各业务板
块之间互为促进，所形成的协同效应在公司运营中得到了明显的体现。
2、品牌优势
品牌是每家公司独特的核心竞争力和无形资产。公司发展至今，旗下的“金
丰易居”服务品牌在上海乃至全国已拥有了广泛的知名度，特别在流通服务领域
享有较高的声誉，成为公司拓展业务、树立形象不可替代的宝贵财富。
3、股东优势
公司控股股东地产集团是经市委、市政府批准成立的国有独资集团公司，
主要从事土地储备前期开发，滩涂造地建设管理，市政基础设施建设投资，旧区
改造，廉租房、经济适用房、配套商品房投资建设，房地产开发、经营等业务。
这为公司利用控股股东资源优势，积极开展业务合作提供了良好的机会。
（五）投资情况分析
1、对外股权投资总体分析
报告期末公司长期股权投资余额为 83,952.81 万元，期初余额为 78,966.99
万元，同比增加 4,985.82 万元，增幅 6.31%。
报告期内，公司对外股权投资金额为 2,994.72 万元，去年同期为 4,714.13
万元，同比减少 1,719.41 万元，减幅 36.47%。具体对外投资情况如下：
被投资公司 本期投资金额 期末持股比例 主要业务 备注
名称 （万元） （%）
房地产投资集合资金信
上海馨丰投资管理有
490 49 托计划所募集资金的管 新设立
限公司
理工作
上海智金资产管理有 私募房地产投资基金的
900 45 新设立
限公司 运营和管理
上海黑石股权投资合
1,604.72 6 股权投资业务 新增出资
伙企业 （有限合伙）
（1）持有其他上市公司股权情况
占该公
证券 证券 最初投资成 期末账面值 报告期 报告期所有者 会计核算 股份
司股权
代码 简称 本（元） （元） 损益（元） 权益变动（元） 科目 来源
比例(％)
交通 可供出售
601328 65,336,889.43 0.04 118,390,909.44 10,748,578.14 -28,987,511.78 受让
银行 金融资产
合计 65,336,889.43 - 118,390,909.44 10,748,578.14 -28,987,511.78 - -
（2）持有非上市金融企业股权情况
占该公 报告期所
所持对象 最初投资 持有数量 期末账面 报告期损益 会计核 股份
司股权 有者权益
名称 金额（元） （股）
