上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年中期报告
上海新黄浦置业股份有限公司
2013 年中期报告
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年中期报告
重要提示
一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准
确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
董事 刘继东 因工作原因未能出席 董事陆却非
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）
段铭华声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
六、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年中期报告
目录
第一节 释义 ................................................................................................................. 4
第二节 公司简介 ......................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................. 6
第四节 董事会报告 ..................................................................................................... 7
第五节 重要事项 ....................................................................................................... 15
第六节 股份变动及股东情况 ................................................................................... 16
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ................................................... 18
第八节 财务报告(未经审计) ................................................................................... 19
第九节 备查文件目录 .............................................................................................. 113
上海新黄浦置业股份有限公司 2013 年中期报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司、新黄浦置业 指 上海新黄浦置业股份有限公司
新华闻 指 上海新华闻投资有限公司
华闻控股 指 中国华闻投资控股有限公司
北京信托 指 北京国际信托有限公司
上交所 指 上海证券交易所
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
立信会计师事务所（特殊普通合
会计师事务所 指
伙）
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第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海新黄浦置业股份有限公司
公司的中文名称简称 新黄浦
SHANGHAI NEW HUANG PU REAL ESTATE
公司的外文名称
CO.,LTD.
公司的外文名称缩写 NHPRECL
公司的法定代表人 王伟旭
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 李薇洁 蒋舟铭
上海市北京东路 668 号东楼 32 上海市北京东路 668 号东楼 32
联系地址
层 层
电话 （021）63238888 （021）63238888
传真 （021）63237777 （021）63237777
电子信箱 stock@600638.com stock@600638.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海市北京东路 668 号西楼 32 层
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市北京东路 668 号东楼 32 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.600638.com
电子信箱 600638@600638.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 《上海证券报》、《证券时报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码
A股 上海证券交易所 新黄浦
六、 公司报告期内注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上年同期增
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
减(%)
营业收入 272,122,000.64 209,613,303.56 29.82
归属于上市公司股东的
99,921,750.30 86,054,584.72 16.11
净利润
归属于上市公司股东的
扣除非经常性损益的净 77,018,155.50 64,252,720.38 19.87
利润
经营活动产生的现金流
-40,542,546.53 450,503,541.91 -109.00
量净额
本报告期末比上年
本报告期末 上年度期末
度期末增减(%)
归属于上市公司股东的
3,266,746,081.89 3,241,588,624.39
净资产 0.78
总资产 9,157,781,237.67 8,421,527,473.77 8.74
(二)主要财务指标
本期比上年同期增
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
减(%)
基本每股收益（元／股） 0.1781 0.1534 16.10
稀释每股收益（元／股） 0.1781 0.1534 16.10
扣除非经常性损益后的基本
0.1145 19.83
每股收益（元／股） 0.1372
加权平均净资产收益率（%） 2.81
3.04 0.23
扣除非经常性损益后的加权
2.10
平均净资产收益率（%） 2.34 0.24
二、 非经常性损益项目和金额 单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
非流动资产处置损益 -219.10
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
21,825,000.00 主要为科技京城发展基金
按照一定标准定额或定量持续享受的政
府补助除外
委托他人投资或管理资产的损益 9,622,417.13 公司购买信托产品取得的收益
除上述各项之外的其他营业外收入和支
722,939.14
出
少数股东权益影响额 -1,224,008.07
所得税影响额 -8,042,534.30
合计 22,903,594.80
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第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2013 年面对外围不利形势，公司立足自身，冷静应对，着力引导工作重心加快转移至转
变经营发展方式，提高经营质量效益，推动公司持续健康发展。经过努力，较为完满地实现了
“时间过半、任务过半”的节点要求，并为全年任务顺利完成奠定了坚实基础。
一）、财务指标完成情况
截至 6 月 30 日，公司实现营业总收入 28,564 万元，利润总额 12,866 万元，净利润 10,554
万元，财务状况正常，经营业绩平稳。
二）、重点业务工作进展情况
（一）房产开发稳健推进
北外滩“浦江国际金融广场”项目主楼幕墙已安装至 22 层，辅楼外幕墙基本完成，主楼样
板层和租赁中心精装修工程顺利完成，主楼消防电梯安装验收完毕，并且在此工程施工顺利推
进过程中，项目公司坚持注重设计优化，始终狠抓现场管理，连续第三年获得上海市安全文明
工地称号。
青浦“欣沁苑”项目继去年 10 月底主体结构验收合格后，今年上半年在其后续内外墙粉刷
工程、门窗工程、保温工程、地坪工程、涂料工程、落脚手架等施工环节，全部按照节点要求
完成任务。
青浦“欣乐苑”项目竣工验收备案、交付使用手续办理、物业移交、销售进户、竣工结算
等基本办结，目前已进入正式结算、工程量核对等扫尾环节。
嘉兴“科技京城”项目一期工程（A 块）主体建筑和幕墙、精装修二个专业工程已完成；
一期工程（B 块）全部打桩工作已于 6 月底前全部完成；二期工程施工图审查、面积预测绘等
工作基本完成，招标前期准备工作也已启动。
松江“新佘山”项目基坑维护已于 6 月底前完成，景观设计、会所设计、室内样板房设
计等方案基本定稿，目前已进入深化设计和施工图阶段。
（二）房产经营逆市求进
今年上半年，公司各房产经营团队在经济大环境面临严峻挑战、房产租赁市场出现周期性
波动的不利局面下，紧紧围绕全年经济工作会议制定的方针逆市求进。其中科技京城管理公司
着力优化租户结构，通过优先选择朝阳型、龙头型公司入驻，带动同业公司跟进，吸引高科技
产业集聚。此外，公司秉持“服务为主、管理为辅”理念，在去年首创“两个入驻”基础上，
进一步推出“六个一”的配套措施，即联动六大服务部门，通过“联合接待”和“轮值接待”
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相结合的方式，加强信息互联互通，主动对接企业需求，赢得租户广泛赞誉，并且取得良好效
益。
赛格电子市场围绕“市场稳定、增收节支”两大工作重点，进一步完善部门绩效考核评定
标准，并且通过设立监督委员会等管理创新，激发员工干事创业工作活力。截止 6 月底，主营
业务收入完成全年预算 59.23%，净利润超额完成全年预算。
弘浦商业通过提升附加值、加强物业管理、狠抓租金收缴率、优化硬件配置等工作增收节
支，寻求突破。公司对外每半月开展一次周边商业项目、写字楼业态专题调研，并且通过中介
合作、政府推荐、客户资源整合等多种手段强化招商；对内切实实施商户回访制度与接待投诉
处理制度，定期走访了解租户状况、收集租户意见，通过不断提高自身服务品质，树立良好企
业形象。上半年金沙谷、幸福湾、金皖 399 产业园项目出租率与租金累计收缴率均接近 100%，
营业收入 2413 万元，净利润达到 868 万元。
（三）房产销售全面铺开
今年上半年，公司房产销售相关部门、子公司整合资源，相互支持，积极主动全面铺开
销售工作。截于 6 月底，“南馨佳苑”、“海派秀城”、青浦保障房项目，以及科技京城等销售工
作依据各自情况有序推进，嘉兴“科技京城”、北外滩“浦江国际金融广场”，以及松江“新佘
山”等项目也已根据各自进度预先安排落实前期销售准备工作。
（四）期货业务求存图强
今年上半年，华闻期货在全行业大面积亏损的背景条件下，大力实施内部调整，积极寻
找突破方向。目前管理层人员调配基本完成，未来业绩增长点也在培植孵化中。与此同时，公
司响应上海市金融联合会倡议，创建优质金融服务窗口，切实完善运作管理制度，上半年未出
现任何风险事故。
三）、内部建设推进情况
（一）风险防范更趋严密
今年上半年，公司依照《内控规范实施工作方案》和《内部控制手册》，进一步完善公司
内部监督与评价。公司完成了内控环境的调查问卷，从总体层面评估被评价单位的公司层面控制
和各类风险。通过对原有风险清单中识别的风险内容、风险频率、相应控制措施重新梳理，研
究分析内控缺陷表现形式与成因，并且责令相关部门、子公司限期整改。
（二）成本控制更趋严格
针对公司规模与业务范围不断扩大，公司进一步加强项目资金监管力度，完善资金流动计
划管理，提高项目融资计划的准确性和可靠性，积极争取贷款优惠利率，优化债务结构，降低
融资成本，提高资金效益。与此同时，公司总部针对各项目动态成本按月展开及时分析，密切
掌握成本变化，深入探究变化原因，严格防止管理失当导致成本非合理增加。此外，公司还按
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照管理前移的预定方向，力求做到每一个项目技术方案均须经过多方会审，反复协商，细致比
选，优中取优，并且在此过程中，着力形成各类房产开发项目设计标准，不断推进设计管理系
统化与规范化。
（三）安全保障更趋稳固
截至 6 月底，公司今年无一起重大安全责任事故，而这一成果来源于公司进一步加大现
场巡检力度，针对工程质量、施工进度、文明施工、现场变更、档案管理、场容场貌等实际情
况定期评估，限期整改。其中针对在建项目管理考评，采用量化评分办法；物业管理条线则围
绕物业公司选择、人员介入、场地交接前的工作界面和责任划分、物业对销售的配合、后期物
业的管理等全面展开考评模式优化。
（四）经营视野更趋广阔
面对复杂严峻外部环境，公司冷静把握房地产市场行情走势，及时调整投资策略。今年上
半年度，公司进一步加强与上海及全国各地土地储备部门、政府机构的联系与沟通，多方获取
具有投资价值的项目信息，为迎接公司新一轮发展打下良好的政府关系基础，并且在此基础上，
积极寻找符合公司发展战略、匹配公司投资规模的投资项目，考察范围覆盖长三角及北京、武
汉、大连等经济发达一、二线城市。与此同时，为进一步拓展业务范围，公司加强房地产金融
领域工作力度，及时展开信托投资等项目调研、审核与监控。
(一)主营业务分析
1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 272,122,000.64 209,613,303.56 29.82
营业成本 122,686,879.09 94,738,575.92 29.50
销售费用 1,887,894.13 1,209,981.06 56.03
管理费用 43,449,180.89 39,497,788.92 10.00
财务费用 18,228,225.62 35,169,965.16 -48.17
经营活动产生的现金流量净额 -40,542,546.53 450,503,541.91 -109.00
投资活动产生的现金流量净额 59,384,517.84 -98,844,743.89 160.08
筹资活动产生的现金流量净额 508,497,096.50 66,105,755.23 669.22
营业收入变动原因说明： 公司当期存量房销售收入较去年同期增加，使得营业收入较去年同期
增加。
营业成本变动原因说明： 当期营业收入较去年同期增加，相应的营业成本较去年同期增加。
销售费用变动原因说明： 当期房产销售收入的增加，使得相应销售费用较去年同期增加。
管理费用变动原因说明： 当期公司折旧费较去年同期增加，使得管理费用较去年同期增加。
财务费用变动原因说明： 公司当期项目资本化利息增加，使得财务费用较去年同期下降。
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明： 当期项目公司预收售房款较去年同期减少，相应
经营活动产生的现金流量较去年同期减少。
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投资活动产生的现金流量净额变动原因说明： 下属公司部分收回所持有理财产品总计 3,900 万
元，使得投资活动产生的现金流量较去年同期增加。
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明： 欣沁，鸿泰项目当期取得银行贷款合计 6.08 亿
元，使得筹资活动产生的现金流量净额较去年同期增加。
（二） 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年同 比上年同 上年同期
（％）
期增减(%) 期增减(%) 增减（%）
房地产业 34.19%
249,589,497.33 105,450,006.86 57.75% 35.75% 0.49%
服务业
18,841,797.24 16,483,164.03 12.52% -10.68% -0.14% -9.23%
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年同 比上年同 上年同期
（％）
期增减(%) 期增减(%) 增减（%）
房地产销售
176,079,381.96 67,253,067.16 61.81% 45.86% 58.17% -2.97%
房地产出租
50,496,793.95 26,967,984.62 46.59% -3.88% -3.74% -0.08%
提供劳务
18,841,797.24 16,483,164.03 12.52% -10.68% -0.14% -9.23%
其他
23,013,321.42 11,228,955.08 51.21% 116.89% 39.59% 27.03%
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年同期增减（％）
上海 263,372,722.99 32.13%
北京 5,058,571.58 -10.02%
（三） 核心竞争力分析
“新黄浦”品牌作为上海本地有二十余年历史的知名房地产品牌企业，公司产业涉足房地产
开发、房地产经营及金融股权投资等产业，积极发挥和倡导做实房地产开发，做优房地产经营，
做强金融股权投资，从而实现整体收益。
公司在产业扩张的过程中，不断拓展融资平台的建设和加大资金管控的力度。与区域金融
机构保持良好的合作互动，并不断探索金融创新产品的应用，以扩大融资规模和降低融资成本。
公司把握政策机遇，充分利用资本市场以公司债拓宽融资渠道。加强对下属子公司资金的统筹
管理，保证资金链的安全畅通，并有效地控制融资成本。
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（四） 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
持有非上市金融企业股权情况
会
期初 占该
计
持股 公司 报告期所有
所持对象 最初投资金额 期末账面价 报告期损益 核 股份
比例 股权 者权益变动
名称 （元） 值（元） （元） 算 来源
比例 （元）
科
（%） （%）
目
长
期
中泰信托
211,938,297.00 29.97 29.97 753,710,045.17 股 货 币
投资有限 24,369,544.65 5,721,650.65
权 投资
责任公司
投
资
长
期
华闻期货
132,996,692.18 100.00 股 货 币
经纪有限 100.00 132,996,692.18
权 投资
公司
投
资
长
期
江西瑞奇
32,340,000.00 43.75 股 货 币
期货经纪 43.75 46,270,520.40 2,612,686.44 2,612,686.44
权 投资
有限公司
投
资
合计 377,274,989.18 932,977,257.75 26,982,231.09 8,334,337.09
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
委托理财产品情况
单位:万元 币种:人民币
是 计
资金
报 否 提 是
来源
酬 实际 经 减 否 是
委托理 委托 并说
合作方名 委托理财 委托理财 确 预计 收回 实际获得收 过 值 关 否
财产品 理财 明是
称 起始日期 终止日期 定 收益 本金 益 法 准 联 涉
类型 金额 否为
方 金额 定 备 交 诉
募集
式 程 金 易
资金
序 额
还 年3 2013 年 3 月 1
新华信托 资金信
本 月1 日收到 自有
股份有限 托计划 1,600 2012.2.29 2013.8.30 240 是 否 否 否
付 日收 2,406,575.34 资金
公司
息 回 元
| 上海新黄浦置业股份有限公司2013年半年度报告(修订版) （下载公告） |
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| 公告日期:2013-08-10 |
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| 附件：公告原文 |
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