600638 新黄浦 2014 年第三季度报告
上海新黄浦置业股份有限公司
2014 年第三季度报告
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目录
一、 重要提示 .................................................................. 3
二、 公司主要财务数据和股东变化 ................................................ 3
三、 重要事项 .................................................................. 6
四、 附录..................................................................... 11
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一、 重要提示
1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员应当保证季度报告内容的真实、准确、完
整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
1.2 如有董事未出席董事会审议季度报告，应当单独列示该董事姓名及未出席原因。
未出席董事姓名 未出席董事职务 未出席原因的说明 被委托人姓名
刘继东 董事 因工作原因，时间冲突 程齐鸣
1.3 公司负责人王伟旭、主管会计工作负责人胡少波及会计机构负责人（会计主管人员）段铭华
保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。
1.4 本公司第三季度报告未经审计。
二、 公司主要财务数据和股东变化
2.1 主要财务数据
单位：元 币种：人民币
本报告期末比上年度末增
本报告期末 上年度末
减(%)
总资产 10,140,064,061.82 9,442,873,615.58 7.38
归属于上市公司 3,309,803,447.61 3,357,235,308.37 -1.41
股东的净资产
年初至报告期末 上年初至上年报告期末
比上年同期增减(%)
（1-9 月） （1-9 月）
经营活动产生的 246,118,736.45 -222,723,193.67 210.50
现金流量净额
年初至报告期末 上年初至上年报告期末 比上年同期增减
（1-9 月） （1-9 月） （%）
营业收入 866,028,810.42 717,289,211.37 20.74
归属于上市公司 74,025,751.09 128,918,434.16 -42.58
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股东的净利润
归属于上市公司 48,388,669.18 105,163,683.97 -53.99
股东的扣除非经
常性损益的净利
润
加权平均净资产 2.20% 3.92% 减少 1.72 个百分点
收益率（%）
基本每股收益 0.132 0.230 -42.58
（元/股）
稀释每股收益 0.132 0.230 -42.58
（元/股）
扣除非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
本期金额 年初至报告期末金 说明
项目
（7－9 月） 额（1-9 月）
非流动资产处置损益 365.00 8,805,996.85
计入当期损益的政府 800,000.00 23,188,120.00 主要为科技京城发展
补助，但与公司正常经 基金
营业务密切相关，符合
国家政策规定、按照一
定标准定额或定量持
续享受的政府补助除
外
除上述各项之外的其 116,457.95 4,586,423.05
他营业外收入和支出
所得税影响额 -229,205.74 -9,145,134.97
少数股东权益影响额 -256,024.54 -1,798,323.02
（税后）
合计 431,592.67 25,637,081.91
2.2 截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位：股
股东总数（户）
前十名股东持股情况
股东名称 报告期内增 期末持股数量 比例 持有有 质押或冻结情况 股东性
（全称） 减 (%) 限售条 股份状 数量 质
件股份 态
数量
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上海新华闻投资有 100,584,411 17.92 80,353,055 国有法
质押
限公司 人
上海市中科创财富 78,933,370 14.07 78,933,370 未知
质押
管理有限公司
上海市黄浦区国有 70,922,575 12.64 国家
资产监督管理委员 无
会
深圳市中科创财富 16,786,044 33,299,814 5.93 33,299,814 未知
通网络金融有限公 质押
司
西藏信托有限公司 180,000 14,482,008 2.58 其他
－安坤 5 号集合资 无
金信托计划
天安财产保险股份 14,300,000 2.55 其他
有限公司－保赢 1 无
号
西藏信托有限公司 11,949,000 14,051,558 2.50 其他
－安坤 8 号集合资 无
金信托计划
华夏人寿保险股份 -11,180,000 13,071,043 2.33 其他
有限公司－万能保 无
险产品
西藏信托有限公司 11,180,000 11,180,000 1.99 其他
－丹泽 1 号集合资 无
金信托计划
中融国际信托有限 6,237,762 7,937,343 1.41 其他
无
公司－08 融新 83 号
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件流通股的 股份种类及数量
数量 种类 数量
上海新华闻投资有限公司 100,584,411 人民币普通股 100,584,411
上海市中科创财富管理有限公司 78,933,370 人民币普通股 78,933,370
上海市黄浦区国有资产监督管理委员会 70,922,575 人民币普通股 70,922,575
深圳市中科创财富通网络金融有限公司 33,299,814 人民币普通股 33,299,814
西藏信托有限公司－安坤 5 号集合资金信托 14,482,008 14,482,008
人民币普通股
计划
天安财产保险股份有限公司－保赢 1 号 14,300,000 人民币普通股 14,300,000
西藏信托有限公司－安坤 8 号集合资金信托 14,051,558 14,051,558
人民币普通股
计划
华夏人寿保险股份有限公司－万能保险产品 13,071,043 人民币普通股 13,071,043
西藏信托有限公司－丹泽 1 号集合资金信托 11,180,000 11,180,000
人民币普通股
计划
中融国际信托有限公司－08 融新 83 号 7,937,343 人民币普通股 7,937,343
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上述股东关联关系或一致行动的说明 上海新华闻投资有限公司还分别通过西藏信托有限公司
－安坤 5 号集合资金信托计划、安坤 8 号集合资金信托计划、
丹泽 1 号集合资金信托计划，持有新黄浦股票 14,482,008 股、
14,051,558 股、11,180,000 股。
深圳市中科创财富通网络金融有限公司与上海市中科创
财富管理有限公司为一致行动人。
公司未知以上其他股东之间是否存在关联关系或属于《上
市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明 无
三、 重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因
√适用 □不适用
单位:人民币元
资产负债表项目 期末余额 年初余额 增减比例% 原因说明
应收账款 15,047,582.25 8,507,747.84 76.87% 当期应收租赁款增加
下属项目公司预付工程款较
预付款项 114,414,247.02 32,595,783.09 251.01%
期初增加
期货公司客户保证金较期初
其他流动资产 362,260,923.00 224,135,933.25 61.63%
增加
公司执行新会计准则，调整长
可供出售金融资
33,361,546.55 0.00 期股权投资至可供出售金融
产
资产
下属公司持有的信托理财产
其他非流动资产 63,400,000.00 98,400,000.00 -35.57%
品较期初减少
预收款项 389,544,078.15 669,419,816.72 -41.81% 公司当期结转预收款项
期末计提应付职工薪酬较年
应付职工薪酬 827,498.46 9,507,442.07 -91.30%
初减少
公司预缴房产销售税金较年
应交税费 -13,928,649.32 -7,036,518.84 -97.95%
初增加。
应付利息 46,708,333.33 2,458,333.33 1800.00% 预提前三季度企业债券利息
利润表项目 2014 年 7—9 月 2013 年 7—9 月 增减比例% 原因说明
本期配套房销售较去年同期减
营业收入 194,254,288.57 445,167,210.73 -56.36%
少
本期销售收入减少相应结转销
营业成本 124,472,697.78 407,319,077.15 -69.44%
售成本相减少
销售费用 5,736,339.20 1,788,266.42 220.78% 主要为项目公司广告费较去年
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同期增加
主要为项目资本化利息较去年
财务费用 19,878,473.00 3,497,676.85 468.33%
同期减少
主要为权益法公司当期收益较
投资收益 13,453,048.24 44,425,723.59 -69.72%
去年同期减少
当期实现存量房销售毛利较同
所得税费用 7,256,472.44 816,388.83 788.85% 期增加，进而导致当期所得税
增加
现金流量表项目 2014 年 1—9 月 2013 年 1—9 月 增减比 原因说明
例%
销售商品、提供劳务收 529,586,744.89 402,065,752.23 31.72% 当期房产销售较去年同期
到的现金 增加
支付的各项税费 84,126,573.59 57,590,246.03 46.08% 当期房产销售较去年同期
增加，从而使得相应支付的
各项税费较去年同期增加
取得投资收益收到的 10,075,982.06 16,455,913.48 -38.77% 下属公司所持有理财产品
现金 较去年减少,相应取得投资
收益较去年同期减少
购建固定资产、无形资 23,568,257.88 6,819,923.98 245.58% 主要为下属弘浦项目公司
产和其他长期资产支 长期待摊费用较去年同期
付的现金 增加
偿还债务支付的现金 632,932,763.01 107,105,000.00 490.95% 主要为本期欣沁项目公司
偿还借款 4.45 亿，本部偿
还借款 1.87 亿元，还款额
较去年同期增加。
分配股利、利润或偿付 234,004,568.82 132,946,131.90 76.01% 主要为当期实施红利分配
利息支付的现金
3.2 重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
□适用 √不适用
3.3 公司及持股 5%以上的股东承诺事项履行情况
□适用 √不适用
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3.4 预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生重大变动的警
示及原因说明
□适用 √不适用
3.5 执行新会计准则对合并财务报表的影响
根据财政部 2014 年修订的《企业会计准则第 2 号-长期股权投资》、《企业会计准则第 9 号-
职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号-财务报表列报》、《企业会计准则第 33 号-合并财务报表》，
以及颁布的《企业会计准则第 39 号-公允价值计量》、《企业会计准则第 40 号-合营安排》、《企
业会计准则第 41 号-在其他主体中权益的披露》等具体准则要求，公司拟于 2014 年 7 月 1 日起执
行上述企业会计准则，并按照上海证券交易所《关于在 2014 年三季度季报中做好新颁布或修订的
会计准则相关财务信息披露工作的通知》要求，对期初数相关项目及其金额做出相应调整，执行
新会计准则对本公司的具体影响如下：
3.5.1 长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响
（一）执行《企业会计准则第 2 号-长期股权投资》的相关情况
根据《企业会计准则第 2 号-长期股权投资》，公司对持有的不具有控制、共同控制、重大影
响，且其公允价值不能可靠计量的股权投资，作为按成本计量的可供出售金融资产进行核算，不
作为长期股权投资核算，并对其采用追溯调整法进行调整。具体调整事项如下：
单位：元 币种：人民币
被投资 交易基 2013年1月1日 2013年12月31日
单位 本信息 归属于母公司 长期股权投资 可供出售金融 归属于母公司
股东权益 （+/-） 资产（+/-） 股东权益
（+/-） （+/-）
上海国际信托 货币投 -16,668,300.00 16,668,300.00
投资有限公司 资
上海永华房地 货币投 -4,422,436.00 4,422,436.00
产开发有限公 资
司
上海美华建筑 货币投 -1,693,743.48 1,693,743.48
装饰有限公司 资
安润国际保险 货币投 -2,900,000.00 2,900,000.00
经纪股份有限 资
公司
中达资产管理 货币投 -7,677,067.07 7,677,067.07
有限公司 资
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合计 - -33,361,546.55 33,361,546.55
长期股权投资准则变动对于合并财务报告影响（一）的说明
执行上述会计准则，仅对可供出售金融资产和长期股权投资两个报表项目金额产生影响，对公司
2013年度及本期总资产、负债总额、净资产(包括资本公积和留存收益)及净利润不产生任何影响。
3.5.2 准则其他变动的影响
（二）执行《企业会计准则第 9 号-职工薪酬》、《企业会计准则第 30 号-财务报表列报》、《企
业会计准则第 33 号-合并财务报表》、《企业会计准则第 39 号-公允价值计量》、《企业会计准
则第 40 号-合营安排》、《企业会计准则第 41 号-在其他主体中权益的披露》的相关情况
公司 2013 年度及本期财务报表中关于职工薪酬、财务报表列报、合并财务报表、公允价值计量、
合营安排及与在其他主体中权益的相关业务及事项，已按上述准则的规定进行核算与披露，新准
则的实施不会对公司 2013 年度及本期财务报表项目金额产生影响。
3.6 截至 2014 年 9 月 30 日房地产相关情况
（一）房地产出租情况
截至 2014 年 9 月 30 日，公司房地产出租情况可分别参见下表 1 和表 2
表1
出租房地产 每平方米平
租金收入（元） 出租率
地区 的楼面面积 均基本租金
(%)
短期 中期 长期 （㎡） （元/㎡/天）
上海 64,650,281.61 21,246,141.00 15,413,867.00 128,600.22 96.10 2.88
北京 10,270,319.31 14,053.20 87.96 2.67
表2
租金收入（元） 每平方米
出租
出租房地产的 平均基本
项目 率
短期 中期 长期 楼面面积（㎡） 租金（元/
(%)
㎡/天）
办公写字楼 12,133,576.60 21,246,141.00 15,413,867.00 58,059.09 95.69 3.07
园区等 40,071,766.51 10,270,319.31 73,366.39 94.84 2.51
商铺 12,444,938.50 11,227.94 95.38 6.07
公司未采用公允价值计量模式的投资性房地产，故没有要披露的租金收入占房地产公允价值
比。
（二） 房地产销售情况
截至 2014 年 9 月 30 日，公司房地产销售情况可参见下表：
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公司 2014 年三季 每平方米
项目名 在建工程面 可供出售楼 当期已售 累计销售面
项目位置 实际 总建筑面积 度末竣工工 均价（元/
称 积 面面积 面积（㎡） 积
权益 程面积 平方米）
一.办公
写字楼
上海市黄浦
科技京 区北京东路
100% 103,934.85 103,934.85 89,327.33 2,255.68 2,587.87 28,754.37
城 666 号，668
号
北京市东城
北京南
区珠市口东 100% 16,034.14 16,034.14 15,976.36
一楼
大街 2 号
嘉兴才
嘉兴市洪殷
智汇广 100% 39,451.74 39,451.74 32,975.47 924.89 924.89 7,437.25
路 460 号
场
浦江国 上海市虹口
际金融 区东大名路 55% 118,994.00 118,994.00
广场 1098 号
嘉兴市东升
嘉兴科
西路 1700 100% 99,880.96 99,880.96 76,214.79 51,621.76
技京城
号
二.住宅
项目
鹤沙航 浦东新区航
城南馨 头镇鹤驰路 100% 152,881.00 152,881.00 137,137.90 72.11 125,525.76 5,743.78
佳苑 88 弄
青浦区华新
徐泾北
镇镇凤丹路
城欣乐 100% 209,883.57 209,883.57 193,239.53 10,153.50 126,700.75 7,628.19
360 弄,凤坚
苑
塘路 65 弄
青浦区徐泾
徐泾北
镇尚泰路 58
城欣沁 100% 213,391.39 213,391.39
弄,238 弄及
苑
458 弄
上海市松江
佘山逸
区佘山镇桃 65% 141,448.00 141,448.00
品苑
源路 518 弄
合计 1,095,899.65 622,066.26 550,048.18 520,278.35 | 上海新黄浦置业股份有限公司2014年第三季度季报 |
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| 公告日期:2014-10-31 |
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