浦东金桥：浦东金桥2020年年度报告2

公司代码：600639、900911 公司简称：浦东金桥、金桥B股

上海金桥出口加工区开发股份有限公司

2020年年度报告摘要

一 重要提示

1 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。

2 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，

不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

3 公司全体在任董事出席董事会会议。

4 众华会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。

5 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案公司以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数，向全体股东按每10股派发现金红利3.00元（含税），总计分配33,672万元，占当年度公司合并报表归属于上市公司股东净利润110,776万元的30.40％；无公积金转增股本方案。本利润分配预案尚需提交股东大会批准。

二 公司基本情况1 公司简介

公司股票简况
股票种类	股票上市交易所	股票简称	股票代码	变更前股票简称
A股	上海证券交易所	浦东金桥	600639	不适用
B股	上海证券交易所	金桥B股	900911	不适用

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	严少云
办公地址	上海浦东新区新金桥路27号18号楼3楼
电话	021-50307702
电子信箱	[e-mail]

主要集中在房地产业，逐步从园区集成开发商向新兴城区开发运营商转型。公司采取租售结合、以租为主、招投孵联动的经营模式。

（二）行业情况说明

2020年上半年，房地产信贷政策中性偏积极，多省市在土地出让环节和房地产交易环节助力市场复苏。但下半年伴随着市场过热，央行设置“三道红线”以及房地产贷款集中度管理制度作为房地产市场长效机制建设的重要内容，倒逼房企去杠杆、降负债，同时多城调控政策加码升级。从上海来看，近期系列楼市调控新政叠加推出，严格执行住房限购和差别化住房信贷政策，贯彻执行房住不炒的原则。从浦东新区看来，随着2020年启动建设“金色中环发展带”以及实施“倍增行动”计划，一大批重大工程、重点项目相继开工，浦东迎来“十四五”期间发展新亮点。

上海产业园区因受全球疫情爆发、国际形势错综复杂等因素影响，整体表现不佳。随着政府对冲疫情的各项政策在二季度显现成效，下半年市场逐步回暖，四季度净吸纳量环比大幅增长，超过疫情前2019年第四季度的净吸纳量水平。随着经济进一步复苏，需求逐渐增长，未来市场或将继续回暖。

3 公司主要会计数据和财务指标

3.1 近3年的主要会计数据和财务指标

单位：元 币种：人民币

	2020年	2019年	本年比上年 增减(%)	2018年
总资产	30,030,121,056.40	24,604,970,339.26	22.05	20,346,942,067.33
营业收入	3,593,224,862.65	3,352,382,770.97	7.18	2,761,458,409.82
归属于上市公司股东的净利润	1,107,762,338.53	1,084,927,315.30	2.10	977,112,266.05
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	1,046,001,560.76	1,060,355,499.27	-1.35	897,036,269.93
归属于上市公司股东的净资产	10,760,016,913.70	9,925,466,587.94	8.41	8,838,070,832.86
经营活动产生的现金流量净额	3,268,397,247.59	-1,367,303,202.63		-475,242,269.25
基本每股收益（元／股）	0.9869	0.9666	2.10	0.8705
稀释每股收益（元／股）	0.9869	0.9666	2.10	0.8705
加权平均净资产收益率（%）	10.67	11.62	减少0.95个百分点	11.25

3.2 报告期分季度的主要会计数据

单位：元 币种：人民币

	第一季度 （1-3月份）	第二季度 （4-6月份）	第三季度 （7-9月份）	第四季度 （10-12月份）
营业收入	1,596,143,138.09	411,929,399.79	399,293,776.03	1,185,858,548.74
归属于上市公司股东的净利润	443,008,070.01	102,897,255.65	140,420,680.24	421,436,332.63
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益后的净利润	437,269,700.53	100,486,821.85	128,110,353.81	380,134,684.57
经营活动产生的现金流量净额	-1,674,727,826.03	2,349,413,800.00	2,225,570,904.49	368,140,369.13

截止报告期末普通股股东总数（户）					68,037
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数（户）					66,640
截止报告期末表决权恢复的优先股股东总数（户）
年度报告披露日前上一月末表决权恢复的优先股股东总数（户）
前10名股东持股情况
股东名称 （全称）	报告期内增减	期末持股数量	比例(%)	持有有限售条件的股份数量	质押或冻结情况		股东 性质
					股份 状态	数量
上海金桥（集团）有限公司	0	554,081,457	49.37	0	无	0	国家
中国证券金融股份有限公司	-3,138,127	51,856,441	4.62	0	未知		国有法人
上海国际集团资产管理有限公司	-19,886,570	19,886,570	1.77	0	未知		国有法人
香港中央结算有限公司	5,988,443	8,513,291	0.76	0	未知		境外法人
中央汇金资产管理有限责任公司	0	8,070,900	0.72	0	未知		国有法人

GUOTAI JUNAN SECURITIES(HONGKONG)LIMITED	-1,827,796	7,258,412	0.65	0	未知		境外法人
上海高毅资产管理合伙企业（有限合伙）--高毅晓峰2号致信基金	6,865,055	6,865,055	0.61	0	未知		其他
VANGUARD TOTAL INTERNATIONAL STOCK INDEX FUND	1,663,057	5,651,843	0.50	0	未知		其他
中国工商银行股份有限公司--中证上海国企交易型开放式指数证券投资基金	-616,385	5,104,352	0.45	0	未知		其他
GREENWOODS CHINA ALPHA MASTER FUND	0	4,999,931	0.45	0	未知		其他
上述股东关联关系或一致行动的说明		公司未知上述股东之间是否存在关联关系或一致行动
表决权恢复的优先股股东及持股数量的说明		不适用

4.4 报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况

□适用 √不适用

5 公司债券情况

√适用 □不适用

5.1 公司债券基本情况

单位:万元 币种:人民币

债券名称	简称	代码	发行日	到期日	债券余额	利率	还本付息方式	交易场所
上海金桥出口加工区开发股份有限公司2013年公司债券	13金桥债	122338.SH	2014年11月17日	2022年11月17日	119,019.9	5.00	按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本	上海证券交易所

用等级评级维持AAA，对“13金桥债”的债项信用等级维持AAA，评级展望为稳定。

5.4 公司近2年的主要会计数据和财务指标

√适用 □不适用

主要指标	2020年	2019年	本期比上年同期增减（%）
资产负债率（%）	63.4	58.7	8
EBITDA全部债务比	0.22	0.27	-18.5
利息保障倍数	4.04	6.81	-40.6

利取得规划许可证；（4）由度金闽园6号楼装修工程竣工并移交华为，作为其第五大板块车联网总部，已集聚1800名核心研发员工；（5）北郊未来产业园核心区I期（183亩）新材料创新基地东、南、北区项目建设（除南、北区地下室外）已完成竣工备案。

商办及城市功能配套项目，（1）金桥壹中心（17B-06超高层）项目，11月作为“金色中环”首发项目实现桩基开工，12月底取得地上部分的施工许可证；（2）Office Park 金海园（原名T3-5OFFICE PARK Ⅱ地铁板块项目）于8月底完成竣工备案，11月正式开园并集中签约一批重点项目；

（3）碧云尊邸（S11地块住宅）项目按照进度计划有序推进，2021年2月完成竣工备案；（4）啦啦宝都商业综合体项目于10月底完成竣工备案，11月移交日方。

公司深度参与金桥城市副中心规划编制，高度重视存量用地盘活工作，初步形成核心区4.5㎞

内自持地块的梳理及开发建议。其中，庄臣三角区开发划入一期规划，持续推动08街坊（家乐福＋休闲中心）规划调整，已启动国际方案征集工作。

5、积极打造优异运营能力，品牌影响力逐步增强

面对疫情冲击，S11地块碧云尊邸、临港碧云壹零两个项目同期开盘，公司积极应对，并取得优异成绩。碧云尊邸项目1期160套房源开盘，短时间内全部售罄。碧云壹零项目实现逆势突破，1-4期各期房源全部清盘。“碧云”品牌受到市场极大追捧。

北郊未来产业园核心区I期（183亩）新材料创新基地东、南、北区项目建设（除南、北区地下室外）完成竣工备案后，招商取得重大突破。推出后，获得市场高度认可，至2020年底已出租面积1.13万㎡，已有意向客户预约销售面积约1.18万㎡。

6、推动“十四五”战略规划编制工作，构建招–投–服闭环科创生态

公司将按照“深耕浦东、走向市场”的发展思路，重点围绕金桥城市副中心建设、浦东区域开发和硬核产业发展，以打造“产城融合新标杆”为愿景，以“产业创新社区＋碧云国际社区”为硬核产品，聚焦“城区开发与销售＋运营服务＋产业投资”三大板块，着力提升战略引领、开发建设、运营管理、投资创新四大能力，以高品质、最有温度、可阅读的产业社区和国际社区为承载，着力打造成为国际一流的“产业城区综合开发运营商”。

浦东智能制造产业投资基金的组建工作取得新进展。2020年7月新设的盛盎基金管理公司已完成基金管理人登记，已累计储备近30个智能制造领域的拟投项目。另一方面，公司成立产业孵化及服务团队，初步形成产业服务及孵化器业务方案。

7、资金筹集渠道多样化，信用等级保持AAA级

全年银行间融资完成34笔，共计62.3亿元，加权平均利率3.9%。择机发行12亿元超短融和9亿元五年期中期票，其中超短融发行利率最低1.53%，中期票据发行利率3.28%，均为同期新区同行业最低利率水平。创新融资渠道，通过应收账款保理方式，获取短期融资9.9亿元。2020年公司主体信用等级依然为行业最好AAA级水平。

报告期内主要经营情况

首先将报告期内主要在营项目报告如下：

在营重要项目一览表

项目名称

地上建筑面积（㎡）

总建筑面积（㎡）

竣工/获得日期

权益比例

住宅

S5地块碧云别墅一、二、三期

32,569.30

32,569.30

2002

100%

S6地块碧云别墅四、五、六期

36,429.23

37,050.39

2010

100%

S4地块碧云花园一期

68,936.07

80,718.77

2002

100%

S8地块碧云花园二期

44,372.73

56,109.03

2005

100%

S8F地块碧云国际社区人才公寓一期

8,160.58

13,564.36

2014

100%

S8DE地块碧云国际社区人才公寓二期

46,664.78

47,926.41

2014

100%

S3地块银杏苑

48,800.81

56,381.39

2014

100%

S1服务式公寓

47,561.30

60,475.35

2014

100%

碧云公馆

89,004.50

96,649.28

2015

100%

小计

422,499.30

481,444.28

厂房

厂房

由度浙桥园（T17-1、5通用厂房）

8,652.03

8,652.03

1993

100%

由度浙桥园（T17-6通用厂房

5,155.61

6,335.52

1993

100%

由度云桥园（T25通用厂房1）

35,214.72

35,214.72

2009

100%

由度云桥园（T25通用厂房2）

24,093.45

24,093.45

2014

100%

金桥智造金沪园（T4通用厂房）

31,078.23

31,078.23

2002

100%

金桥智造宁桥园（T15-1、2、6通用厂房）

33,823.04

33,823.04

1994

100%

金桥智造宁桥园（T15-2、4通用厂房

5,871.66

5,871.66

1994

100%

金桥智造宁桥园（T15-8通用厂房）

9,837.01

9,837.01

1994

100%

金桥智造宁桥园（T15-9通用厂房）

8,003.01

8,003.01

2002

100%

金桥智造金京园（T68通用厂房）

51,752.02

51,752.02

2005

100%

金桥智造金滇园（T48通用厂房

16,373.87

16,373.87

2006

100%

金桥智造金藏园（T20通用厂房1）

20,276.08

20,276.08

1993

100%

金桥智造金藏园（T20通用厂房2）

15,486.76

15,486.76

2014

100%

T40A通用厂房

10,803.13

10,803.13

2014

100%

金桥智造川桥园（T40B通用厂房）

34,191.27

34,191.27

2002

100%

金桥智造申江园（T52通用厂房）

90,047.49

90,047.49

2002

100%

金桥智造金穗园（T72通用厂房）

15,766.21

15,766.21

2004

100%

由度宁桥园（T12B通用厂房）

24,712.30

24,712.30

1994

100%

由度申江园（T34通用厂房）

22,180.21

22,180.21

2005

100%

T22仓库

6,154.19

6,154.19

1993

100%

金桥智造秦桥园（T71通用厂房）

57,380.85

57,380.85

2002

100%

T32通用厂房

9,369.63

9,369.63

2002

100%

T21通用厂房

28,162.64

28,162.64

2000

100%

金桥综保3号园（南区关内T3通用厂房）

116,618.04

116,618.04

2004

100%

金桥综保6号园（南区关内T6通用厂房）

106,130.63

106,130.63

2005

100%

金桥智造川沙园（南区关外T2-1、2通用厂房）

9,995.43

9,995.43

2002

100%

金桥智造利枝园（南区关外T12-1.2.3.4.5.6.8.9通用厂房

19,974.19

19,974.19

2002

100%

金桥智造创业园（南区关外T19-A、B通用厂房）

4,770.07

4,770.07

2002

100%

金桥智造金港园（T30原诺西厂房）

36,548.82

36,548.82

2017

100%

T32-9（原心华制衣厂房）

17,777.45

17,777.45

2016

100%

小计

876,200.04

877,379.95

办公楼

办公楼

新金桥大厦

35,840.13

38,491.56

1997

100%

新金桥广场的办公楼

11,386.83

15,322.37

2006

100%

碧云公馆的办公楼

8,652.76

33,686.32

2016

100%

Office Park金海园（OPⅡ地铁板块项目）的办公楼

96,176.84

157,242.98

2020

100%

啦啦宝都商业综合体项目的办公楼

12,391.00

12,391.00

2020

100%

小计

164,447.56

257,134.23

研发楼

研发楼

Office Park金湘园（T28地块由度工坊）

82,289.42

138,683.43

2011

100%

Office Park 总部园（G2地块）

88,970.42

121,109.45

2009

100%

由度浙桥园（杉达大厦T17-7）

4,613.29

4,613.29

1993

100%

金领之都

153,292.97

153,292.97

2017

100%

由度申江园（34-06由度工坊Ⅱ期）

2,141.50

2,536.30

2019

100%

由度金闽园（T36）

94,061.40

128,271.72

2016

100%

由度金港园（31-02地块工坊Ⅲ期）

25,280.00

34,280.00

2020

100%

小计

450,649.00

582,787.16

商业

商业

红枫路商业街

1,490.05

5,418.77

2007

100%

梦家园展示中心

2,059.86

2,059.86

2007

100%

家乐福金桥商场

38,186.77

38,186.77

2002

100%

S7地块体育休闲中心

20,422.02

20,422.02

2004

100%

新金桥广场的商业

3,856.39

3,856.39

2006

100%

T17-B1地块碧云90商业中心

17,652.91

27,917.23

2011

100%

T20锦艺大厦

10,599.94

10,599.94

1999

100%

S1商铺

6,972.38

6,972.38

2014

100%

碧云壹零商铺

3,042.82

3,042.82

2019

100%

碧云公馆的商业

27,681.18

48,375.40

2015

100%

Office Park金海园（OPⅡ地铁板块项目）的商业

3,393.11

3,393.11

2020

100%

啦啦宝都商业综合体项目的商场

95,117.00

134,411.00

2020

100%

小计

230,474.43

304,655.69

酒店

酒店

新金桥广场的酒店

21,975.16

21,975.16

2006

100%

小计

21,975.16

21,975.16

其他

其他

德威幼儿园

5,670.27

5,670.27

1996

100%

德威英国学校

18,818.34

18,818.34

2007

100%

德威学校体育中心

6,215.50

6,215.50

2017

100%

平和双语学校

39,040.12

39,040.12

1995

100%

平和高中部

15,795.00

15,795.00

2016

100%

吴昌硕纪念馆

5,902.49

5,902.49

2014

100%

杨高路以北区域零星商铺及存量房

7,844.07

7,844.07

1997

100%

T14-1地块由家人才公寓

8,766.15

8,766.15

1999

100%

小计

108,051.94

108,051.94

合计

2,274,297.43

2,633,428.41

合并财务报表范围包括本公司、子公司上海金桥出口加工区联合发展有限公司、上海金桥出口加工区房地产发展有限公司、上海新金桥广场实业有限公司、上海北郊未来产业园开发运营有限公司、上海由川企业管理有限公司、上海由鹏资产管理有限公司、上海由宏企业管理有限公司、上海盛讯投资有限公司。本年度合并范围未发生变化。子公司情况详见本财务报告九所述。