上海万业企业股份有限公司
600641
2014 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、完整，不
存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司负责人董事长程光先生、主管会计工作负责人财务总监邵伟宏先生及会计机构负责人（会计主
管人员）财务部经理郭瑾女士声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：无
六、 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者
注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
目录
第一节 释义 ........................................................................................................................................................... 1
第二节 公司简介 ................................................................................................................................................... 2
第三节 会计数据和财务指标摘要 ....................................................................................................................... 3
第四节 董事会报告 ............................................................................................................................................... 4
第五节 重要事项 ................................................................................................................................................... 9
第六节 股份变动及股东情况 ............................................................................................................................. 12
第七节 优先股相关情况 ..................................................................................................................................... 13
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ......................................................................................................... 14
第九节 财务报告（未经审计） ......................................................................................................................... 15
第十节 备查文件目录 ......................................................................................................................................... 74
上海万业企业股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司/本公司 指 上海万业企业股份有限公司
中国证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
三林万业 指 三林万业（上海）企业集团有限公司
春石公司 指 新加坡春石有限公司
银利公司 指 新加坡银利有限公司
印中矿业 指 印尼印中矿业服务有限公司（PT. Servindo Jaya Utama）
塔岛项目/印尼塔岛项目 指 印尼塔里阿布岛铁矿项目
万业新鸿意 指 万业新鸿意地产有限公司
南京吉庆 指 南京吉庆房地产有限公司
宝山公司 指 上海万业企业宝山新城建设开发有限公司
上海万业企业股份有限公司 2014 年半年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海万业企业股份有限公司
公司的中文名称简称 万业企业
公司的外文名称 SHANGHAI WANYE ENTERPRISES CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SWEC
公司的法定代表人 程光
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 吴云韶 范志燕
联系地址 上海市浦东大道 720 号 9 楼 上海市浦东大道 720 号 9 楼
电话 021-50367718 021-50367718
传真 021-50366858 021-50366858
电子信箱 wyqy@vip.sina.com wyqy@vip.sina.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市浦东大道 720 号 9 楼
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市浦东大道 720 号 9 楼
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.600641.com.cn
电子信箱 wyqy@salim.com.cn
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 万业企业 600641 中远发展
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
七、 其他有关资料
无
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第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
同期增减(%)
营业收入 479,286,917.13 433,624,474.41 10.53
归属于上市公司股东的净利润 242,055,135.24 53,373,677.30 353.51
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净
14,778,936.19 53,007,457.18 -72.12
利润
经营活动产生的现金流量净额 190,901,367.03 349,865,824.71 -45.44
本报告期末比上
本报告期末 上年度末
年度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 3,441,339,893.51 2,657,894,466.66 29.48
总资产 8,190,118,025.22 8,021,662,047.87 2.10
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同期
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.3003 0.0662 353.63
稀释每股收益（元／股） 0.3003 0.0662 353.63
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股） 0.0183 0.0658 -72.19
加权平均净资产收益率（%） 8.75 2.11 增加 6.64 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%） 0.53 2.09 减少 1.56 个百分点
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
主要系本期转让子公司银利公司、春石公司及
非流动资产处置损益 319,811,092.05
南京吉庆股权所致
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -345,490.40 主要系捐赠支出与违约金收入相抵所致
少数股东权益影响额 -36,540,192.55
所得税影响额 -55,649,210.05
合计 227,276,199.05
上海万业企业股份有限公司 2014 年半年度报告
第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年上半年，中国政府在坚持积极财政政策和稳健货币政策的前提下，出台了一系列稳增长的措施，
宏观经济在经历了一季度的下滑后逐渐企稳，上半年 GDP 同比增长 7.4%。房地产市场在经历了 2013 年的持
续回暖之后，上半年回落明显。国家统计局公布的数据显示，1-6 月商品房销售面积 48365 万平方米，同比下
降 6.0%，商品房销售额 31133 亿元，同比下降 6.7%。在房地产市场分化不断加剧的情况下，中央政府并未出
台新的调控政策，而是延续了分类调控、分城实施的调控思路，对一线城市继续增加供应，遏制投资投机性
需求，限购政策不退出；对于库存量较大的城市，要控制供地结构和供应结构。在分类调控的背景下，部分
库存高企、销售趋冷的城市逐渐对限购政策进行调整，在一定程度上稳定了市场预期。
在房地产行业整体回落的背景下，公司 2014 年上半年依然取得了较好的经营业绩。报告期内，公司实现
营业收入 4.79 亿元，同比增长 10.53%；实现归属于上市公司股东的净利润 2.42 亿元，同比增长 353.51%；扣
除非经常性损益后，实现归属于上市公司股东的净利润 1477.89 万元，同比减少 72.12%。报告期末，归属于
母公司股东权益合计 34.41 亿元，同比增长 29.48%，主要系公司转让新加坡银利公司及春石公司各 60%股权，
转回原冲减的资本公积及盈余公积所致。
公司坚持以中小户型为主的产品定位，目前在售的主要楼盘宝山紫辰苑、苏州湖墅金典以及普陀万业新
阶均主要面向受政策影响较小的刚需和首改客户，同时公司通过不断完善营销网络，加强线上与线下的营销
推广，力争实现库存的快速去化。报告期内，公司共完成签约销售面积 5.06 万平米，结转销售收入 4.73 亿元。
公司房地产项目销售情况如下：
单位：万平方米
项目名称 位置 权益 总建筑面积 可售面积 2014 年上半年签约面积 累计已售面积
宝山紫辰苑 上海 100% 53.40 42.88 1.33 20.43
普陀万业新阶 上海 54% 6.52 5.12 0.98 2.73
苏州湖墅金典 苏州 100% 42.84 31.20 1.96 13.62
无锡观山泓郡 无锡 100% 37.09 28.90 0.76 0.76
长沙巴厘岛 长沙 100% 69.01 57.65 0.02 2.76
报告期内，公司房地产项目新开工面积 14.42 万平方米，期末在建面积 46.33 万平方米。截至 6 月底，
宝山紫辰苑二期 A2 组团正在进行外立面和室外总体施工，计划 2014 年 12 月交付；普陀万业新阶项目正在进
行外立面和机电安装施工，预计年底可竣工交付；松江万业名苑项目已于 5 月份开工，计划 10 月份预售；苏
州湖墅金典项目二期Ⅰ标正在进行主体结构施工，Ⅱ标力争下半年开工；无锡观山泓郡项目一期正在进行外
立面和室外总体施工，计划 2014 年 12 月竣工交付，二期 5 月份开工并计划下半年预售。公司在建项目建设
情况如下：
单位：万平方米
2014 年 2014 年
规划总 2014 年上 2014 年上 2014 年 6
占地 累计竣 下半年 下半年
项目名称 位置 权益 建筑 半年开工 半年竣工 月底在建
面积 工面积 计划开 计划竣
面积 面积 面积 面积
工面积 工面积
宝山紫辰苑 上海 100% 19.68 53.40 0 0 27.71 4.69 20.49 4.69
普陀万业新阶 上海 54% 1.28 6.52 0 0 0 6.52 0 6.52
普陀飞地项目 上海 54% 0.55 2.93 0 0 0 0 1.90 0
松江万业名苑 上海 100% 3.59 7.62 7.62 0 0 7.62 0 0
苏州湖墅金典 苏州 100% 14.67 42.84 0 0 22.54 9.36 10.94
无锡观山泓郡 无锡 100% 17.35 37.09 6.63 0 0 17.93 0 11.30
长沙巴厘岛 长沙 100% 59.72 69.01 0 0 8.01 0 0 0
上海万业企业股份有限公司 2014 年半年度报告
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 479,286,917.13 433,624,474.41 10.53
营业成本 344,331,528.99 293,753,455.54 17.22
销售费用 31,646,372.62 8,553,479.71 269.98
管理费用 26,852,939.85 25,066,481.04 7.13
财务费用 21,635,272.35 10,233,714.10 111.41
经营活动产生的现金流量净额 190,901,367.03 349,865,824.71 -45.44
投资活动产生的现金流量净额 146,306,346.71 -27,842,559.47 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 -134,980,256.20 -225,939,872.89 不适用
（1）销售费用变动原因说明：主要系本期各项目加强营销推广力度，销售费用也相应增加所致。
（2）财务费用变动原因说明：主要系本期利息资本化减少所致。
（3）经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系上年同期收回土地竞拍保证金及本期缴纳税金较上
年同期增加所致。
（4）投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期收到处置子公司股权转让款与支付银行理财产
品款项相抵所致。
2、 其它
（1）公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
投资收益本期发生数比上年同期发生数增加 318,047,017.69 元，增加比例为 17,724.91%，主要系本期转让子公
司银利公司、春石公司及南京吉庆股权所致。
（2）其他
资产负债表中较上年末发生重大变化的科目及原因
单位：元
2014 年 6 月 30 日 2013 年 12 月 31 日
项目 变动幅度 差异原因
合并 合并
主要系紫辰苑项目应收物业管理费增加所
应收账款 2,275,283.88 530,070.82 329.24%
致
主要系本期定期存款到期，收到已计提利
应收利息 - 2,104,850.00 -100.00%
息所致
主要系本期代垫湖墅金典项目小业主维修
其他应收款 20,351,284.12 14,559,565.45 39.78%
基金所致
主要系本期转让子公司银利公司、春石公
长期应收款 9,593,062.62 21,623,114.05 -55.64%
司股权，公司的合并报表范围变更所致
主要系本期转让子公司银利公司、春石公
固定资产 2,655,399.26 34,762,874.94 -92.36%
司股权，公司的合并报表范围变更所致
主要系本期转让子公司银利公司、春石公
在建工程 - 95,266,368.32 -100.00%
司股权，公司的合并报表范围变更所致
主要系本期转让子公司银利公司、春石公
工程物资 - 2,986,583.19 -100.00%
司股权，公司的合并报表范围变更所致
应付账款 286,921,411.26 480,723,976.26 -40.31% 主要系本期支付项目工程款所致
主要系本期各房产项目预售收入与结转收
预收款项 1,236,603,733.23 678,300,209.91 82.31%
入相抵所致
主要系本期缴纳上年计提的企业所得税及
应交税费 -57,165,596.63 88,593,026.61 -164.53%
预缴了本期预收房款税金所致
上海万业企业股份有限公司 2014 年半年度报告
主要系本期转让子公司万业新鸿意股权，
应付利息 60,835,126.60 113,303,540.63 -46.31%
公司的合并报表范围变更所致
应付股利 80,615,874.80 - 100% 系本期计提应付现金红利所致
主要系本期转让子公司银利公司、春石公
其他应付款 50,586,097.12 685,077,718.61 -92.62% 司、万业新鸿意股权，公司的合并报表范
围变更所致
主要系本期转让子公司银利公司、春石公
长期应付款 - 204,246,150.00 -100.00%
司股权，公司的合并报表范围变更所致
利润表中较上年同期发生重大变化的科目及原因
单位：元
2014 年 1-6 月 2013 年 1-6 月
项目 变动幅度 差异原因
合并 合并
主要系本期宝山公司预估尚未清算的土地
营业税金及附加 47,561,969.72 30,911,980.84 53.86%
增值税所致
主要系本期转让子公司银利公司、春石公司
投资收益 319,841,368.59 1,794,350.90 17724.91%
及南京吉庆股权所致
主要系本期利润增加相应所得税费用增加
所得税费用 49,919,161.45 19,253,720.19 159.27%
所致
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上年
分行业 营业收入 营业成本 毛利率（％）
上年增减(%) 上年增减(%) 增减（%）
房地产行业 473,417,366.00 337,747,454.84 28.66 10.93 17.92 减少 4.22 个百分点
贸易 448,093.83 440,431.20 1.71 -93.71 -93.60 减少 1.68 个百分点
服务业 8,652,498.04 8,018,414.46 7.33 65.32 84.85 减少 9.79 个百分点
内部抵消 -3,279,640.74 -1,874,771.51
主营业务分产品情况
营业收入比 营业成本比 毛利率比上年
分产品 营业收入 营业成本 毛利率（％）
上年增减(%) 上年增减(%) 增减（%）
房产销售 473,417,366.00 337,747,454.84 28.66 10.93 17.92 减少 4.22 个百分点
贸易 448,093.83 440,431.20 1.71 -93.71 -93.60 减少 1.68 个百分点
租赁 732,796.25 609,320.04 16.85 31.68 28.80 增加 1.86 个百分点
物业服务 7,919,701.79 7,409,094.42 6.45 69.32 91.71 减少 10.92 个百分点
内部抵消 -3,279,640.74 -1,874,771.51
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
上海市 215,316,921.38 -24.84
江苏省 249,179,423.01 84.27
湖南省 18,021,613.48 3.46
内部抵消 -3,279,640.74
上海万业企业股份有限公司 2014 年半年度报告
(三) 核心竞争力分析
1、深耕区域市场能力
公司始终坚持“诚信、务实、理性”的经营理念，秉承“以上海为中心，辐射长三角”的业务布局，坚
持完美城市主义与新市镇建设的开发理念，经过近二十年的不断探索，积累了丰富的开发经验。公司在上海
管理开发的 160 万方大型旧城改造项目“中远两湾城”以及周边城市开发的多个项目，积聚了不少专业人才，
形成了稳定的业务开发团队，显示了较强的区域市场开发能力。
2、良好的企业文化与公司治理
公司为员工提供良好的工作环境和培训机制，倡导简单而真诚的人际关系，形成了良好的企业文化和工
作氛围。经过上市二十年的不断完善，公司建立了完善的公司治理结构，形成了科学的决策机制；同时，通
过完善规章制度和内控体系，形成了规范的业务流程和监督体系。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
(1) 持有其他上市公司股权情况
单位：元
期初持 期末持 报告
证券代 证券 最初投资成 报告期所有 会计核算 股份
股比例 股比例 期末账面价值 期损
码 简称 本 者权益变动 科目 来源
（％） （％） 益
招商 可供出售
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| 公告日期:2014-08-15 |
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| 附件：公告原文 |
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