2014 年年度报告
公司代码：600665 公司简称：天地源
天地源股份有限公司
2014 年年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 未出席董事情况
未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说明 被委托人姓名
独立董事 冯科 因故未能出席 张俊瑞
董事 张彦峰 因故未能出席 宫蒲玲
三、 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人俞向前、主管会计工作负责人李炳茂及会计机构负责人（会计主管人员）王乃斌
声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经希格玛会计师事务所(特殊普通合伙)审计，公司2014年度实现归属股东的净利润为
294,684,808.55 元。根据公司法和公司章程的规定，提取10%法定盈余公积后，本年度可供股东
分配的净利润为238,055,595.01元，加上上年未分配利润994,842,258.25 元，实际可分配利润
1,232,897,853.26元。公司拟以现总股本864,122,521股为基数，向全体股东派发2014年全年现金
红利每10股1.05元（含税），共计派发90,732,864.71元，余额1,142,164,988.56元留作以后年度
分配；2014年不送红股、不进行资本公积转增股本。
六、 前瞻性陈述的风险声明
本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质性承诺，请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
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八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
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目录
第一节 释义及重大风险提示 ......................................................................................................... 4
第二节 公司简介 ............................................................................................................................. 4
第三节 会计数据和财务指标摘要 ................................................................................................. 6
第四节 董事会报告 ......................................................................................................................... 8
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 19
第六节 股份变动及股东情况 ....................................................................................................... 24
第七节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 27
第八节 公司治理 ........................................................................................................................... 33
第九节 内部控制 ........................................................................................................................... 37
第十节 财务报告 ........................................................................................................................... 39
第十一节 备查文件目录 ................................................................................................................. 115
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第一节 释义及重大风险提示
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
证监会 指 中国证券监督管理委员会
上交所 指 上海证券交易所
天地源 指 天地源股份有限公司
公司章程 指 天地源股份有限公司章程
元、万元 指 人民币元、人民币万元
报告期 指 2014 年度
二、 重大风险提示
1、市场的风险
伴随中国经济告别高增长、步入中速增长的阶段，房地产行业也正在经历深刻的变化，产能
过剩带来需求的萎缩、通缩带来购买力的下降将是公司未来要持续面对的市场风险。
应对措施：积极落实公司的五年战略发展规划，深耕区域市场，在土地储备方面更加关注区
域市场的发展趋势和发展潜力，重视项目区位选择，同时深入研究客户需求，为市场提供更优质、
更高性价比的产品。
2、行业利润率降低的风险
在房地产行业的成本项目构成中，土地成本、融资成本、人工成本的持续上涨，加之行业已
经告别“高增长、高利润”时代，过高的成本将会吞噬部分项目利润。
应对措施：一是在土地获取方面，除了招拍挂方式外，积极采取股权开放策略，大力引进合
作方，尽可能降低资金风险；二是加快推进成熟产品线，加快资产周转，降低成本；三是在降低
融资成本方面，公司将进一步加大对销售回款考核的力度，同时积极探索在资本市场多元化融资
的可能性；四是在房地产建安成本方面持续优化。
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 天地源股份有限公司
公司的中文简称 天地源
公司的外文名称 TANDE CO.,LTD
公司的外文名称缩写 TANDE
公司的法定代表人 俞向前
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 刘宇 莫颖
西安高新技术开发区科技路33 西安高新技术开发区科技路33
联系地址
号高新国际商务中心27层 号高新国际商务中心27层
电话 029-88326035 029-88326035
传真 029-88325961 029-88325961
电子信箱 liuyu@tande.cn moying@tande.cn
三、 基本情况简介
公司注册地址 上海浦东新区张杨路500号华润时代广场二十六楼K单元
公司注册地址的邮政编码
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公司办公地址 西安高新技术开发区科技路33号高新国际商务中心27层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 http://www.tande.cn
电子信箱 tande@tande.cn
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报、证券时报
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 天地源 600665 G天地源
六、 公司报告期内注册变更情况
（一） 基本情况
注册登记日期 2003 年 10 月 20 日
注册登记地点 上海浦东张杨路 500 号华润时代广场十楼
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 31011513221887X
组织机构代码 13221887-X
注册登记日期 2007 年 10 月 30 日
注册登记地点 上海浦东张杨路 500 号华润时代广场二十六楼 K 单元
企业法人营业执照注册号
税务登记号码 31011513221887X
组织机构代码 13221887-X
（二） 公司首次注册情况的相关查询索引
公司首次注册情况详见 2003 年年度报告公司基本情况。
（三） 公司上市以来，主营业务的变化情况
天地源股份有限公司原称“上海沪昌特殊钢股份有限公司”，系于 1991 年 9 月 4 日经[沪府
办（1991）105]号文批准，采用公开募集方式设立的股份有限公司，公司股票于 1993 年 7 月 9
日在上海证券交易所上市交易，公司原属冶金工业行业，主营业务为钢材及其延伸制品，其主要
产品(或劳务)包括：∮8-40 毫米各种棒材，品种有合结钢、轴承钢、弹簧钢等。
2003 年 8 月 31 日，公司 2002 年度股东大会批准向宝钢集团上海五钢有限公司出售公司除货
币资金和短期票据外的全部资产和负债，购买西安高新技术产业开发区房地产开发公司部分房地
产类资产。收购完成后，主营业务为房地产开发和经营、自有房屋租赁，物业管理，实业投资、
资产管理，国内贸易（除专项规定），与经营相关的咨询业务。
（四） 公司上市以来,历次控股股东的变更情况
公司于 1993 年 7 月 9 日在上海证券交易所挂牌上市，控股股东为宝钢集团上海五钢有限公司。
2003 年 8 月 31 日，公司 2002 年度股东大会批准向宝钢集团上海五钢有限公司出售公司除货币资
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金和短期票据外的全部资产和负债，购买西安高新技术产业开发区房地产开发公司部分房地产类
资产，收购完成后公司控股股东变更为西安高新技术产业开发区房地产开发公司。
七、 其他有关资料
名称 希格玛会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所（境
办公地址 西安市高新路 25 号希格玛大厦三、四层
内）
签字会计师姓名 张李萍、邱程红
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 报告期末公司近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本期比上
主要会计数据 2014年 2013年 年同期增 2012年
减(%)
营业收入 3,217,465,603.43 2,692,864,548.84 19.48 2,267,482,428.46
归属于上市公司股
294,684,808.55 266,427,515.57 10.61 241,949,708.71
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 291,164,874.51 269,454,484.31 8.06 236,683,132.80
损益的净利润
经营活动产生的现
-583,401,708.00 -1,394,406,425.19 不适用 -265,594,709.88
金流量净额
本期末比
上年同期
2014年末 2013年末 2012年末
末增减（%
）
归属于上市公司股
2,583,178,358.23 2,374,895,118.20 8.77 2,181,918,017.00
东的净资产
总资产 14,018,340,158.78 11,565,404,994.67 21.21 8,944,434,663.50
(二) 主要财务指标
本期比上年同
主要财务指标 2014年 2013年 2012年
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.3410 0.3083 10.61 0.2800
稀释每股收益（元／股） 0.3410 0.3083 10.61 0.2800
扣除非经常性损益后的基本每
0.3369 0.3118 8.06 0.2739
股收益（元／股）
增加0.2个百
加权平均净资产收益率（%） 11.89 11.69 11.74
分点
扣除非经常性损益后的加权平 减少0.07个百
11.75 11.82 11.50
均净资产收益率（%） 分点
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二、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
附注（如
非经常性损益项目 2014 年金额 2013 年金额 2012 年金额
适用）
非流动资产处置损益 -90,724.81 42,920.31 7,967,495.61
越权审批，或无正式批准文件，
或偶发性的税收返还、减免
计入当期损益的政府补助，但与
公司正常经营业务密切相关，符
合国家政策规定、按照一定标准 9,260,081.00
定额或定量持续享受的政府补助
除外
计入当期损益的对非金融企业收
取的资金占用费
企业取得子公司、联营企业及合
营企业的投资成本小于取得投资
时应享有被投资单位可辨认净资
产公允价值产生的收益
非货币性资产交换损益
委托他人投资或管理资产的损益
因不可抗力因素，如遭受自然灾
害而计提的各项资产减值准备
债务重组损益
企业重组费用，如安置职工的支
出、整合费用等
交易价格显失公允的交易产生的
超过公允价值部分的损益
同一控制下企业合并产生的子公
司期初至合并日的当期净损益
与公司正常经营业务无关的或有
事项产生的损益
除同公司正常经营业务相关的有
效套期保值业务外，持有交易性
金融资产、交易性金融负债产生
的公允价值变动损益，以及处置
交易性金融资产、交易性金融负
债和可供出售金融资产取得的投
资收益
单独进行减值测试的应收款项减
值准备转回
对外委托贷款取得的损益
采用公允价值模式进行后续计量
的投资性房地产公允价值变动产
生的损益
根据税收、会计等法律、法规的
要求对当期损益进行一次性调整
对当期损益的影响
受托经营取得的托管费收入
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除上述各项之外的其他营业外收
-3,270,476.71 -4,075,351.62 -947,086.77
入和支出
其他符合非经常性损益定义的损
益项目
少数股东权益影响额 -17,875.81 23.51 -801.10
所得税影响额 -2,361,069.63 1,005,439.06 -1,753,031.83
合计 3,519,934.04 -3,026,968.74 5,266,575.91
第四节 董事会报告
一、董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
2014 年是中国全面深化改革的开局之年，经济运行进入换挡期，“稳增长”和“调结构”成
为中国经济“新常态”，在经济增长进一步放缓的背景下，房地产行业在震荡中调整筑底。
报告期内，公司广大干部员工紧紧围绕“执行深化年”的工作主题，紧抓市场谋突破，攻坚
克难图发展，在公司股东和各位董事、监事的关心支持下，完成了各项经济指标任务。
(一) 主营业务分析
1 利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 3,217,465,603.43 2,692,864,548.84 19.48
营业成本 2,332,384,184.49 1,850,165,932.55 26.06
销售费用 124,507,500.95 109,982,270.48 13.21
管理费用 85,590,407.95 102,585,499.38 -16.57
财务费用 8,638,146.10 3,718,364.33 132.31
经营活动产生的现金流量净额 -583,401,708.00 -1,394,406,425.19 不适用
投资活动产生的现金流量净额 -48,581,844.66 -140,620,924.20 不适用
筹资活动产生的现金流量净额 146,228,309.59 2,600,298,050.56 -94.38
变动原因说明：
（1）营业收入：主要为本期与上期结转收入项目资源结构变化所影响。
（2）营业成本：主要为本期与上期结转收入项目资源结构对应的成本变化所影响。
（3）销售费用：主要为本期开发项目及销售合同额增加，宣传推广等费用相应增加。
（4）管理费用：主要为本期人工费等费用下降。
（5）财务费用：主要为资金成本费用化影响所致。
（6）经营活动产生的现金流量净额：主要为本期房地产销售回款较上年同期增加所形成。
（7）投资活动产生的现金流量净额：主要为公司本期较上期对外股权投资付款减少所致。
（8）筹资活动产生的现金流量净额：主要为本期归还到期借款形成。
2 收入
（1） 驱动业务收入变化的因素分析
主要是因为本期交房结转收入的项目和上期差异所引起。
（2） 主要销售客户的情况
公司前五名销售客户销售的收入总额为 118,092.13 万元，占公司全部销售收入的比例为 36.70%。
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3 成本
(1) 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期
上年
金额
本期占 同期
较上
成本构 总成本 占总 情况
分行业 本期金额 上年同期金额 年同
成项目 比例 成本 说明
期变
(%) 比例
动比
(%)
例(%)
商品房
房 地 产
销售成 2,224,325,852.60 95.37 1,751,030,018.94 94.64 27.03
业
本
物 业 服 物业管
88,954,981.79 3.81 81,296,530.29 4.39 9.42
务 理
水电开
其他 发、报 19,035,766.37 0.82 17,784,380.32 0.97 7.04
纸广告
(2) 主要供应商情况
公司前五名供应商采购总额为 62,562.01 万元，占全部采购金额的比重为 25.73%。
4 现金流
单位:元
现金流量表项目变动及说明
项目 本期数 上年同期数 原因说明
增减比例（%）
主要为本期房地
经营活动产生的 产销售回款较上
-583,401,708.00 -1,394,406,425.19 不适用
现金流量净额 年同期增加所形
成。
主要为公司本期
投资活动产生的 较上期对外股权
-48,581,844.66 -140,620,924.20 不适用
现金流量净额 投资付款减少所
致。
筹资活动产生的 主要为本期归还
146,228,309.59 2,600,298,050.56 -94.38
现金流量净额 到期借款形成。
报告期内公司经营活动现金流量净额与净利润差额 8.78 亿元，主要是因为报告期内公司新增土地
储备、支付工程款等变动所致。
5 其他
(1) 发展战略和经营计划进展说明
报告期内，公司实现销售收入 32.17 亿元，同比增长 19.48%；实现净利润（归属于母公司）
2.95 亿元，同比增长 10.61%。截止 2014 年 12 月 31 日，公司总资产为 140.18 亿元，净资产（归
属母公司所有者权益）为 25.83 亿元，每股收益 0.3410 元，加权平均净资产收益率为 11.89%。
a、战略推进开新局
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2014 年是公司新一轮战略规划实施的开局之年，各部、各公司紧抓文化地产、资本运营、高
效运营、精细化四大战略举措，结合各自的职责和特点，突出重点，落实有力。各级干部的战略
目标意识进一步增强，对发展路径的理解更加清晰，推进战略的主动性进一步提高，公司在战略
实施的各个层面呈现出不同特色和亮点。
b、资金保障和土地储备取得新进展
2014 年公司累计融资达 40 亿元，其中创新融资成本较上年下降 0.9%，有力保障了公司项目
开发和土地储备工作。全年获取土地四块，共计 246 亩，建筑面积 56 万平米。2015 年 1 月，西
安区域公司又摘得曲江二期地块 123 亩，预储备的丈八项目将于近期挂牌，这些项目将进一步充
实公司发展实力、丰富公司产品结构。
c、成本管控取得新成效
公司积极推进精细化管理和成本精巧化策略。借鉴产品线研究成果，从规划设计、部品配置
的深化、优化入手，完善目标成本二次分解，强化成本管理责任，严格招标、签证、变更管理，
严把成本结算关。2014 年，公司主动作为，根据项目特点采取不同的组合措施，成本节约成效明
显。
d、产品创新涌现新亮点
公司围绕文化地产、绿色生态、智能科技的总体要求，加强产品线研究成果应用和知识成果
转化，立足于产品精益化，不断进行有益的探索和尝试，在户型、地下室夹层利用、部品、大堂、
景观等方面涌现了不少亮点，得到了市场的回应，也带来了相应的经济效益。
e、规范运作再上新台阶
公司修订和新增了一批包括《会计政策》、《招投标管理办法》、《对外捐赠管理办法》在
内的治理制度和管理制度，进一步完善了治理和管理体系。全年完成各项稽核审计报告 18 份，对
发现问题认真进行整改，组织了多次培训会和经验交流会。下属各公司针对精细化战略的要求，
进一步完善了相关流程和制度。通过以上举措的推动，公司的规范化、精细化运营水平不断提升。
f、团队学习呈现新气象
2014 年，公司加强团队学习，先后邀请专家学者、优秀专业人士，就宏观经济与地产形势、
智慧社区、商业地产、办公物业、成本管控、部品等方面举办专题讲座。安排总部及各公司有关
人员赴金地集团交流学习。安排专业骨干多批次参加了外部学习培训。通过形式多样、内容丰富
的培训活动，进一步拓宽了员工的视野，提升了团队的专业素养。
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入比 营业成本
毛利率 毛利率比上年增
分行业 营业收入 营业成本 上年增减 比上年增
（%） 减（%）
（%） 减（%）
房地产 3,095,717,798.12 2,224,325,852.60 28.15 19.90 27.03 减少 4.03 个百分点
主营业务分行业和分产品情况的说明
（1） 截止报告期末，公司主要项目房地产储备情况如下表所示：
单位:平方米
持有土地及房产面积 拟发展作销售的土地及房产面积 合作开
发项目
项目名称 项目位置 状态 涉及的
土地面积 房产面积 土地面积 房产面积 权益占
比
丹轩梓园 西安市高新区 在建 79,223.20 148,995.65 79,223.20 148,995.65
丹轩坊 西安市高新区 在建 53,673.20 159,983.82 53,673.20 159,983.82
西安市曲江新
曲江香都 在建 233,352.37 940,209.64 233,352.37 940,209.64
区
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太白南路
西安市雁塔区 储备 23,519.20 156,212.00 23,519.20 156,212.00
项目
九悦香都 宝鸡市金台区 在建 70,440.60 238,234.00 70,440.60 238,234.00 60%
平江怡景 苏州市姑苏区 竣工 43,660.80 12,109.17 43,660.80 12,109.17
苏州市工业园
七里香都 在建 123,090.92 228,445.00 123,090.92 228,445.00
区
太湖颐景 苏州市吴中区 储备 38,536.80 97,988.00 38,536.80 97,988.00
木渎项目 苏州市吴中区 储备 69,664.50 169,325.20 69,664.50 169,325.20
御湾雅墅 惠州市惠城区 在建 189,627.70 223,840.32 189,627.70 223,840.32
欧筑 1898 天津市津南区 在建 160,471.00 255,324.85 160,471.00 255,324.85
合计 1,085,260.29 2,630,667.65 1,085,260.29 2,630,667.65
（2） 公司本期主要项目销售情况如
