上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
上海实业发展股份有限公司
2014 年半年度报告
2014 年 8 月 27 日
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、
完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 公司半年度财务报告未经审计。
四、 公司董事长陆申先生、 总裁唐钧先生及财务总监刘显奇先生声明：保证本半年度报
告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承
诺，敬请投资者注意投资风险。
六、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
七、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
目录
第一节 释义................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介........................................................................................................................... 5
第三节 会计数据和财务指标摘要 ............................................................................................... 6
第四节 董事会报告....................................................................................................................... 7
第五节 重要事项......................................................................................................................... 16
第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................... 24
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................. 26
第八节 董事、监事、高级管理人员情况 ................................................................................. 27
第九节 财务报告（未经审计） ................................................................................................. 28
第十节 备查文件目录 ............................................................................................................... 116
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
第二节 公司简介
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文名称简称 上实发展
SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT
公司的外文名称
CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 陆申先生
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 阚兆森 陈英
上海市淮海中路 98 号金钟广场 上海市淮海中路 98 号金钟广场
联系地址
20 层 20 层
电话 021-53858859 021-53858859
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况变更简介
公司注册地址 上海市浦东南路 1085 号华申大厦 601
公司注册地址的邮政编码
公司办公地址 上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 层
公司办公地址的邮政编码
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载半年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 公司报告期内的注册变更情况
公司报告期内注册情况未变更。
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
第三节 会计数据和财务指标摘要
一、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
本报告期比上年同
主要会计数据 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
营业收入 578,760,551.67 2,183,803,566.93 -73.50
归属于上市公司股东的净利润 683,799,033.15 291,265,516.44 134.77
归属于上市公司股东的扣除非经常
117,660,459.45 260,481,566.97 -54.83
性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额 -1,688,817,368.22 203,065,641.06 -931.66
本报告期末比上年
本报告期末 上年度末
度末增减(%)
归属于上市公司股东的净资产 5,656,551,519.80 4,966,808,867.08 13.89
总资产 19,228,417,617.25 20,557,049,449.11 -6.46
(二) 主要财务指标
本报告期比上年同
主要财务指标 本报告期（1－6 月） 上年同期
期增减(%)
基本每股收益（元／股） 0.63 0.27 133.33
稀释每股收益（元／股） 0.63 0.27 133.33
扣除非经常性损益后的基本每股收
0.11 0.24 -54.17
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%） 12.87 5.92 增加 6.95 个百分点
扣除非经常性损益后的加权平均净
2.22 5.30 减少 3.08 个百分点
资产收益率（%）
二、 非经常性损益项目和金额
单位：元 币种：人民币
非经常性损益项目 金额 附注（如适用）
主要系上海丰启置业有限公司
非流动资产处置损益 677,356,156.30
51%股权转让收益
计入当期损益的政府补助，但与公司正常
经营业务密切相关，符合国家政策规定、
3,329,400.00
按照一定标准定额或定量持续享受的政府
补助除外
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 3,204,756.23
少数股东权益影响额 -2,587,058.06
所得税影响额 -115,164,680.77
合计 566,138,573.70
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
第四节 董事会报告
一、 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、上半年度公司整体经营情况
2014 年上半年，在房地产市场调控政策方面，中央在坚持\"保自住需求、抑投资投机\"的底
线要求前提下提出\"分类施策\"原则，允许地方\"因市制宜\"适度调整现行房地产政策。在宏观经济
环境整体偏弱、政策面相对稳定灵活的情况下，受需求不足、信贷收紧、市场观望气氛浓重等
叠加因素影响，成交持续低迷，库存居高不下，降价趋势蔓延，全国均价出现结构性下跌。房
地产市场调整推动行业调整向纵深迈进，房地产企业分化已成必然趋势，卓越房企在凭借资源
及品牌优势享受集中度提升的同时，中小房企必然选择通过模式创新、资本创新等方式走差异
化路径以开拓发展空间。
报告期内，公司紧密围绕年初制定的经营目标，坚持以\"把握机遇，提高效率，改革创新，
加快发展\"为工作方针，立足主业，抓开发、促销售、优管理、保增长，持续创新业务模式，全
面推进精细管理；着眼发展，抓机遇、谋布局、控风险、广合作，充分整合优势资源，积极探
索多元发展。（1）坚守主业，着力营收。针对上半年房地产市场持续萎缩低迷态势，公司坚持\"
快销售、快回款\"销售策略，天津\"莱茵小镇\"、大理\"洱海庄园\"、青浦朱家角\"海上湾\"\"和墅\"、
成都\"海上海\"、金山\"海上纳缇\"等在售项目，在充分研判市场形势的基础上，结合年度项目销售
特点，精准客户定位，加快推盘节奏，开拓行业资源，丰富营销手段，加速实现产品去化及资
金回笼。不动产经营通过经营策略的创新，重点化解商业租户运营中出现的困难，主动调整和
应对客户结构变化，确保租金收益稳步增长。与此同时，公司根据土地市场景气变化，进退有
序合理优化资产。青浦朱家角\"丰启项目\"股权转让不仅使公司获取丰厚投资收益，而且有效优
化公司现金流及产品开发结构；上半年公司底价获取上海嘉定及浙江杭州项目，在增厚公司土
地资源储备的同时，亦是公司通过股权合作、品牌输出方式进行项目开发的创新尝试。（2）深
化布局，多元发展。面对风云突变的房地产市场，公司审时度势，抢抓机遇，广谋合作，严控
风险，在巩固深化区域布局的同时，积极尝试地产产业链延伸和新产业拓展，以期开辟增长点，
对冲单一行业波动风险。立足主业优势，依托大股东资源，参与东滩养老产业开发及虹口北外
滩旧城改造项目；发挥资源集成优势，有效释放品牌效应，战略投资誉德动力技术集团为公司
在绿色环保新兴产业的拓展赢得良好开局，成功设立\"上海实银股权投资基金管理中心（有限合
伙）\"为公司打造与未来发展相匹配的投融资房地产金融平台奠定坚实基础。（3）精细管理，提
效增速。在成本上升、需求受限、行业平均利润率下降的大环境下，公司坚持\"控成本、快开发、
保质量、重创新\"的项目开发策略。持续推动产品标准化成果在具体项目中的应用，加快开发节
奏，青岛\"国际啤酒城\"、泉州\"海上海\"、青浦朱家角等核心项目比计划节点超前推进项目开发。
明确在建工程主体结构专项检测技术要求，重点推进绿色建筑标准及 BIM 技术的应用，提升产
品品质同时，增强产品技术含量。
报告期内，公司实现营业收入 578,760,551.67 元，比上期减少 73.50%，主要原因系项目公
司实现的房产销售收入减少；实现营业利润 832,506,669.60 元，比上期增加 101.63%，主要原因
系 实 现 上 海 丰 启 置 业 有 限 公 司 51% 股 权 转 让 收 益 ； 实 现 归 属 于 母 公 司 所 有 者 的 净 利 润
683,799,033.15 元，比上期增加 134.77%，主要原因系实现上海丰启置业有限公司 51%股权转让
收益。
2、下半年公司整体经营计划
2014 年下半年，预计\"稳增长\"目标将推动全国宏观经济环境趋向好转，货币信贷有望转向
稳中趋松。房地产市场方面，在\"双向调控\"主基调下，长效机制将继续有序推进，地方政府调
控措施更趋灵活。受上述综合因素提振，市场预期将逐渐趋稳。
在此形势下，公司在坚持年度经营方针的基础上，将增强对复杂局势的预判和驾驭能力，
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
制定灵活经营方略，持续推进改革创新，实现稳健拓展，保持资金平衡，加速产品去化，优化
升级管理，确保业务增长和盈利能力持续提升，为公司长远发展蓄力谋势。（1）有效整合资源，
稳步多元拓展。坚持\"区域深耕、内整外联、持售并举、产融结合\"的投资策略，抢抓机遇，踏
准节奏，借助品牌优势，创新合作模式，聚焦战略区域、重点城市理性布局。借力国资国企改
革，聚合各方优势资源，积极探索中心城区旧城改造、工业土地转型开发、新城镇化建设等开
发模式，重点关注养老产业、新兴产业、房地产金融等房地产产业链投资机会，推动公司多元
化布局向纵深挺近。（2）拓宽融资渠道，保持资金稳健。利用信贷融资优势，巩固深化银企合
作，合理配置信贷资源，调整优化债务结构，控制融资成本，稳健财务架构。利用资源平台优
势，适度扩大资金杠杆，充分发挥基金融资功能，积极尝试创新融资工具，构建多渠道、全方
位融资体系，扩大资金来源，提高融资效率。（3）聚力销售攻坚，实现快速去化。及时把握市
场变局，聚力破解销售难题，坚持\"抓去化、抓回款、抓现金流\"，深度挖掘客户资源，合理把
握定价策略，充分利用圈层营销、渠道营销、口碑营销、跨界合作营销等创新方式，结合项目
销售特点制定推盘策略，有序推进青浦朱家角\"海上湾\"\"和墅\"、上海金山\"海上纳缇\"、湖州\"海
上湾\"、成都\"海上海\"等重点项目的销售。（4）提速项目开发，强化管控绩效。持续深化住宅产
品线研究，提高标准化研究成果的利用率，继续落实项目开工听证会制度，有效提升项目开发
节奏。以项目后评估为契机，探索工程项目预决算审计方式；以成本控制为导向，加快推进项
目开发审批流程再造；以工程质控为核心，实现公司对项目工程实施全过程质量管控，从项目
开发各环节强化管控绩效，全面提升项目精细化管理。
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
附表：重点投资项目开发进展情况
公司 规划 报告期内 累计 累计 报告期内
计划总投资
项目名称 类别 状态 权益 总建筑面积 新开工面积 开工面积 竣工面积 销售面积
（万元）
（%） （平米） （平米） （平米） （平米） （平米）
哈尔滨“盛世江南” 住宅 建成 100 150000 234069 0 234069 234069 5660
天津“莱茵小镇” 住宅、商业 建成 100 185500 529971 0 529971 529971 5269
青岛“国际啤酒城” 综合 在建 60.46 749099 760000 443816 596703 0
上海“海源别墅” 别墅 在建 51 72300 51911 0 47014 16792
上海上实海上湾 住宅 在建 51 363582 454880 0 152051 152136 8157
上海青浦朱家角 D1 地块 住宅 在建 51 150973 63859 0 43215 43215
上海青浦朱家角 D2 地块 住宅、商业 拟建 51 128977 207612 0 0 0
上海金山“海上纳缇” 住宅 在建 100 204988 214143 0 214143 105740 9312
湖州“海上湾”
住宅 在建 100 63040 96086 0 96085 0
( 湖峻公司)
湖州“上实花园酒店”
酒店、商业 在建 100 81230 48000 47177 47177 0
（湖源公司）
湖润商务广场（一期）
(湖州湖东分区 HD48 地块) 商业 在建 100 9700 27322 0 6627 6420
（湖润公司）
大理“洱海庄园” 住宅、商业 建成 75 128500 348870 0 315200 315200 4062
成都“上实?海上海” 住宅 在建 50.4 178765 254886 0 254885 0
泉州“上实?海上海”
C-7、C-8-1、C-8-2、C-5、C-6-1、 住宅、商业 拟建 49 1478110 1615395 报告期内，C-8-2 地块处于桩基施工阶段。
C-6-2，B-5 地块
上海嘉定项目
住宅、商业 拟建 37.5 87543 79502 报告期内，项目处于前期规划阶段。
嘉定新城 G05-6 地块
杭州古墩路项目
住宅、商业 拟建 51 216987 162437 报告期内，项目处于前期规划阶段。
（余政储出（2014）18 号地块）
注：表中\"报告期内销售面积\"，为合同销售面积，非财务结算面积。
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
(一) 主营业务分析
1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 578,760,551.67 2,183,803,566.93 -73.50
营业成本 292,877,073.28 1,327,749,014.03 -77.94
销售费用 30,003,241.09 39,180,746.01 -23.42
管理费用 85,362,045.33 74,007,911.22 15.34
财务费用 48,334,045.99 45,497,594.13 6.23
经营活动产生的现金流量净额 -1,688,817,368.22 203,065,641.06 -931.66
投资活动产生的现金流量净额 481,257,257.62 10,570,770.06 4,452.72
筹资活动产生的现金流量净额 -599,815,454.99 -335,541,295.08 -78.76
营业收入变动原因说明：结转房地产销售收入减少所致
营业成本变动原因说明：受到营业收入减少影响所致
经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：代收款项减少以及土地储备支出增加所致
投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收到股权转让款以及支付股权收购款所致
筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：归还关联方借款所致
(二) 行业、产品或地区经营情况分析
1、 主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分行业 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产行 增加 10.06
569,709,390.54 289,252,944.69 49.23 -73.82 -78.15
业 个百分点
主营业务分产品情况
营业收入 营业成本 毛利率比
毛利率
分产品 营业收入 营业成本 比上年增 比上年增 上年增减
（％）
减(%) 减(%) （%）
房地产销 增加 6.73
453,392,893.00 253,078,746.62 44.18 -77.88 -80.26
售 个百分点
房地产租 减少 1.41
87,236,309.03 25,982,644.00 70.22 -7.60 -2.99
赁 个百分点
2、 主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
地区 营业收入 营业收入比上年增减（％）
华东地区 271,153,032.68 40.43
西南地区 85,332,291.00 -82.01
华北地区 122,648,482.86 -89.34
东北地区 90,575,584.00 -74.68
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
(三) 核心竞争力分析
(1) 战略布局合理，资源储备持续增厚：公司始终秉持集成创新发展模式，依托现有优势资源，
坚持深耕布局区域，积极拓展重点城市，有效规避平衡房地产业地域性差异。报告期内，公司
通过股权合作等方式，以合理成本持续增厚公司在战略区域的资源储备。目前公司所属土地资
源优越，兼具住宅和商业项目，区域分布相对集中，产品结构趋向合理，成本优势较为明显，
为公司未来持续发展奠定坚实基础。
(2) 启动多元布局，产业运营模式优化。公司立足主业优势，坚持以中、高端住宅地产开发为主、
兼顾商业地产开发及运营、适时增加优质不动产物业持有量、适度扩展物业管理规模的业务结
构，业务板块高度协同，盈利能力稳步提升。报告期内，公司启动多元布局，积极延伸地产产
业链和拓展新产业，以参与东滩养老产业及虹口北外滩旧城改造项目为契机，夯实核心主业优
势；以设立\"上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）\"为起点，逐步打造\"轻重资产、双轮
驱动\"发展模式；投资誉德动力技术集团，战略性布局绿色环保及新兴产业。
(3) 产品服务创新，精细管理能力升级：公司在优化产品结构的同时，不断创新供应模式，努力
形成系列口碑好、复制能力强的品牌产品。同时，公司以满足客户需求为导向，深化产品标准
化研究及应用，加快绿建标准研发及推广，强化成本管控措施及手段，抓实工程质量管理及监
督，加之公司多年来跨地区、多业态、多项目开发所积累的较为全面的开发管理经验，均为公
司在行业市场整合加速过程中赢得竞争优势。
(4) 品牌商誉良好，品牌价值持续提升：公司始终珍视企业商誉和品牌价值，在对外提供产品、
服务及商务合作过程中，始终坚守诚信，推动共赢，公司商誉及品牌获得了政府、客户及合作
伙伴的广泛认同。公司在房地产开发、不动产经营及物业管理等板块的经营过程中，追求有质
量的进度、有口碑的服务和有价值贡献度的发展模式，进一步促进公司品牌价值持续提升。
(四) 投资状况分析
1、 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资总额为 53,480.18 万元，比年初增加 1,348.42 万元。具体投资情况
如下：
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
被投资单位 主要业务 投资金额（万元） 占被投资单位权益比例（%）
泉州市上实投资发展有限公司 房地产开发经营 28,687.82 49.00%
实业投资，货物及技术的进出口，科技开
上海海外联合投资股份有限公司 15,000.00 17.65%
发和服务，社会经济咨询，国内贸易
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 6,383.54 32.27%
上海誉德动力技术集团有限公司 房地产配套业务的咨询与设计 1,050.00 5.00%
福建上实地产开发有限公司 房地产开发经营 1,000.00 10.00%
上海实业养老投资有限公司 房地产开发经营 759.17 38.00%
成都上实置地有限公司 房地产开发经营 599.65 100.00%
合计 53,480.18
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
2、 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本报告期公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本报告期公司无委托贷款事项。
(3) 募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
3、 主要子公司、参股公司分析
主要子公司的经营情况及业绩
上海实业发展股份有限公司 2014 年半年度报告
单位：万元 币种：人民币
主要产品或服
公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
务
天津市中天兴业房地产开发有限公房 地 产 开
莱茵小镇 14,804.58 113,128.27 103,208.06 12,277.21 2,224.29 1,668.22
司 发与经营
房地产开
上海丰泽置业有限公司 海上湾 5,882.35 141,028.60 15,832.95 10,280.18 1,311.54 981.40
发与经营
房地产开
大理上实城市发展有限公司 洱海庄园 1,000.00 34,241.68 23,726.67 8,300.78 6,451.55 4,837.91
发与经营
房地产开
哈尔滨上实置业有限公司 盛世江南 5,000.00 10,679.80 5,083.01 7,375.96 11,439.44 12,328.20
发与经营
房地产开
上海上实锦绣花城置业有限公司 海上纳缇 3,846.15 129,358.14 26,269.88 5,084.61 -476.54 -474.18
发与经营
房地产开
上海金钟商业发展有限公司 金钟广场 4,100.00 93,629.02 4,134.55 4,155.02 1,335.
