2017 年年度报告
公司代码：600748 公司简称：上实发展
债券代码：122362 债券简称：14 上实 01
债券代码：136214 债券简称：14 上实 02
上海实业发展股份有限公司
2017 年年度报告
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重要提示
一、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，
不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 上会会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
四、 公司负责人曾明、主管会计工作负责人唐钧及会计机构负责人（会计主管人员）袁纪行声明：
保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2018年3月26日，公司第七届董事会第十六次会议通过2017年度利润分配预案，拟以截至2017年12
月31日的总股本1,844,562,892股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.48元（含税），现金红
利合计88,539,018.82元。剩余未分配利润1,937,822,656.44元结转下一年度。
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告中所涉的未来计划、发展战略等前瞻性描述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请
投资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
九、 重大风险提示
本公司已在本报告中详细描述了存在的风险事项，敬请查阅第四节“经营情况讨论与分析”中关
于公司未来发展的讨论与分析中“可能面对的风险”部分的内容。
十、 其他
□适用 √不适用
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目录
第一节 释义..................................................................................................................................... 4
第二节 公司简介和主要财务指标 ................................................................................................. 4
第三节 公司业务概要 ..................................................................................................................... 8
第四节 经营情况讨论与分析 ......................................................................................................... 8
第五节 重要事项 ........................................................................................................................... 23
第六节 普通股股份变动及股东情况 ........................................................................................... 39
第七节 优先股相关情况 ............................................................................................................... 45
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况 ....................................................................... 46
第九节 公司治理 ........................................................................................................................... 52
第十节 公司债券相关情况 ........................................................................................................... 54
第十一节 财务报告 ........................................................................................................................... 57
第十二节 备查文件目录 ................................................................................................................. 170
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第一节 释义
一、 释义
在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
公司、本公司 指 上海实业发展股份有限公司
上实控股 指 上海实业控股有限公司
上海实业 指 上海实业（集团）有限公司
上海上实 指 上海上实（集团）有限公司
上实地产 指 上实地产发展有限公司
上投控股 指 上海上投控股有限公司
上实龙创 指 上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司
第二节 公司简介和主要财务指标
一、 公司信息
公司的中文名称 上海实业发展股份有限公司
公司的中文简称 上实发展
公司的外文名称 SHANGHAI INDUSTRIAL DEVELOPMENT CO.,LTD
公司的外文名称缩写 SID
公司的法定代表人 曾明
二、 联系人和联系方式
董事会秘书 证券事务代表
姓名 胡文魄 张梦珣
联系地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层 上海市淮海中路98号金钟广场20层
电话 021-53858686 021-53858686
传真 021-53858879 021-53858879
电子信箱 sid748@sidlgroup.com sid748@sidlgroup.com
三、 基本情况简介
公司注册地址 中国（上海）自由贸易试验区浦东南路1085号华申大厦六楼
公司注册地址的邮政编码 200120
公司办公地址 上海市淮海中路98号金钟广场20层
公司办公地址的邮政编码 200021
公司网址 www.sidlgroup.com
电子信箱 sid748@sidlgroup.com
四、 信息披露及备置地点
公司选定的信息披露媒体名称 《中国证券报》、《上海证券报》
登载年度报告的中国证监会指定网站的网址 www.sse.com.cn
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公司年度报告备置地点 公司董事会办公室
五、 公司股票简况
公司股票简况
股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称
A股 上海证券交易所 上实发展 600748 浦东不锈
六、 其他相关资料
名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
公司聘请的会计师事务所
办公地址 上海市威海路 755 号文新报业大厦 20 层
（境内）
签字会计师姓名 张晓荣、胡治华
名称 海通证券股份有限公司
报告期内履行持续督导职 办公地址 上海市广东路 689 号海通证券大厦
责的保荐机构 签字的保荐代表人姓名 刘昊、缪佳易
持续督导的期间 2016 年 1 月 22 日至 2017 年 12 月 31 日
七、 近三年主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2016年 本期 2015年
比上
主要会计数
2017年 年同
据 调整后 调整前 调整后 调整前
期增
减(%)
营业收入 7,233,916,852.00 6,490,214,060.70 6,488,809,186.98 11.46 6,620,538,501.83 6,619,175,075.58
归属于上市 872,337,099.52 592,602,028.93 591,860,258.46 47.20 521,682,850.94 519,654,725.22
公司股东的
净利润
归属于上市 702,898,004.98 482,095,119.44 482,095,119.44 45.80 237,523,054.75 237,523,054.75
公司股东的
扣除非经常
性损益的净
利润
经营活动产 617,499,640.04 5,654,832,234.14 5,653,170,393.35 -89.08 -1,345,784,059.48 -1,350,128,387.85
生的现金流
量净额
2016年末 本期 2015年末
末比
上年
2017年末 同期
调整后 调整前 末增 调整后 调整前
减（%
）
归属于上市 9,974,537,368.85 9,113,728,224.15 9,102,958,327.96 9.45 4,773,199,413.94 4,771,171,288.22
公司股东的
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净资产
总资产 39,050,265,413.48 34,953,672,055.11 34,936,772,177.75 11.72 27,279,697,197.28 27,275,184,123.19
(二) 主要财务指标
2016年 本期比上年 2015年
主要财务指标 2017年 同期增减
调整后 调整前 (%) 调整后 调整前
基本每股收益（元／股） 0.47 0.32 0.32 46.88 0.48 0.48
稀释每股收益（元／股） 0.47 0.32 0.32 46.88 0.48 0.48
扣除非经常性损益后的基 0.38 0.26 0.26 46.15 0.22 0.22
本每股收益（元／股）
加权平均净资产收益率 9.17 6.68 6.68 增加2.49个 11.64 11.59
（%） 百分点
扣除非经常性损益后的加 7.39 5.44 5.44 增加1.95个 5.30 5.30
权平均净资产收益率（%） 百分点
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
□适用 √不适用
八、 境内外会计准则下会计数据差异
(一) 同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东
的净资产差异情况
□适用 √不适用
(二) 同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的
净资产差异情况
□适用 √不适用
(三) 境内外会计准则差异的说明：
□适用 √不适用
九、 2017 年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
第一季度 第二季度 第三季度 第四季度
（1-3 月份） （4-6 月份） （7-9 月份） （10-12 月份）
营业收入 1,038,288,558.30 1,328,759,572.82 1,406,161,875.54 3,460,706,845.34
归属于上市公司股
117,464,729.28 110,150,853.64 125,771,608.33 518,949,908.27
东的净利润
归属于上市公司股
东的扣除非经常性 119,327,307.21 95,408,924.81 121,506,822.55 366,654,950.41
损益后的净利润
经营活动产生的现
-60,360,561.43 -159,617,818.45 -932,667,373.14 1,770,145,393.06
金流量净额
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季度数据与已披露定期报告数据差异说明
√适用 □不适用
由于 2017 年 12 月收购同一控制下企业合并上海上投商业资产管理有限公司 80%股权，故对以前
年度会计报表进行追溯调整，同时亦对 2017 年分季度的相关会计科目进行调整，导致 2017 年分
季度主要财务数据与已披露定期报告数据存在差异。
十、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
非经常性损益项目 2017 年金额 2016 年金额 2015 年金额
非流动资产处置损益 -19,645.80 4,073,593.78 22,439,810.26
计入当期损益的政府补助，但与公司 29,711,083.70 36,844,158.74 29,847,009.70
正常经营业务密切相关，符合国家政
策规定、按照一定标准定额或定量持
续享受的政府补助除外
企业取得子公司、联营企业及合营企 175,616,821.21 6,523,379.46
业的投资成本小于取得投资时应享有
被投资单位可辨认净资产公允价值产
生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期 1,368,938.43 927,213.09 217,482,959.85
初至合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套 10,036,069.08 43,000,000.00
期保值业务外，持有交易性金融资产、
交易性金融负债产生的公允价值变动
损益，以及处置交易性金融资产、交
易性金融负债和可供出售金融资产取
得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准 2,000,000.00 500,000.00 500,000.00
备转回
受托经营取得的托管费收入 471,698.10 471,698.10 500,000.00
除上述各项之外的其他营业外收入和 146,366.44 69,127,909.69 -24,121,509.19
支出
少数股东权益影响额 -1,851,724.21 -2,095,070.16 -2,801,068.19
所得税影响额 -48,040,512.41 -5,865,973.21 -2,687,406.24
合计 169,439,094.54 110,506,909.49 284,159,796.19
十一、 采用公允价值计量的项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
对当期利润的影响
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
金额
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可供出售金融资产 346,583,749.93 346,583,749.93 - -
之按公允价值计量
的可供出售权益工
具
合计 346,583,749.93 346,583,749.93 - -
十二、 其他
□适用 √不适用
第三节 公司业务概要
一、报告期内公司所从事的主要业务、经营模式及行业情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营。经营模式以中高端住宅开发为主，兼顾商业地产的开发及运
营，适时、适度增加不动产物业持有量，在创新物业服务模式、提升物业服务水平的基础上适度
扩展物业服务规模。同时，依托优势资源、加大创新力度，推动房地产主业在金融地产、文化地
产、养老产业、共享空间等领域实现主业升级。
2017 年，国内房地产市场继续保持增长，但增长速度有所放缓，区域分化显著。全年实现商品房
销售面积 16.9 亿平方米，同比增长 7.7%；实现商品房销售额 13.4 万亿元，同比增长 13,7%。其
中，中部地区和西部地区的销售面积和销售额均实现两位数增长，明显高于东部地区的个位数增
长。截止年末，商品房待售面积 5.9 亿平方米，同比下降 15,1%，去库存成效显著。2017 年，国
内房地产行业集中度进一步加强，3 家房企年销售额超过 5000 亿元，千亿销售规模房企数量同比
增加 50%，全国前十名房企的市场占有率超过 20%。2017 年，政府对房地产行业实施差别化调控，
对房价不断走高的一二线热点城市和东部地区实行了历史上最严厉的“五限”调控政策，而对绝
大部分三四线城市则鼓励去库存。在短期调控的同时，政府着手建立行业健康发展的长效机制，
明确“租售同权”，鼓励发展中长期租赁市场。
二、报告期内公司主要资产发生重大变化情况的说明
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司将坚持以上海为核心的“1+3+X”的战略布局，适时增持优质项目资源；依托技术和管理优
化，不断提高项目管理的效率和精度，提升盈利能力；整合国内外战略合作伙伴资源，推动产业
地产项目落地，加快主业升级。同时，公司将加大物业服务业等新产业的培育、整合力度，坚持
融产结合，坚持运用“互联网+”等技术手段，坚持整合内外部资源，逐步做大规模，逐步提升
盈利，逐步成为公司业务的重要组成部分。
第四节 经营情况讨论与分析
一、经营情况讨论与分析
2017 年，是我国经济社会发展进程中具有里程碑意义的一年。经济保持中高速增长，国内生产总
值首次突破 80 万亿元人民币，稳居世界第二位；经济结构发生重大变革，经济增长实现了从主要
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依靠工业带动转为工业和服务业共同带动，从主要依靠投资拉动转为消费和投资一起拉动；大力
振兴实体经济，推动经济发展脱虚向实；创业创新热潮涌动，商业模式创新和技术创新正在深刻
改变社会生产生活方式；生态环保力度持续加大，环境质量明显改善。中国经济社会发展进入新
时代。
2017 年，也是中国房地产行业发生深刻内在变革的一年。虽然全年商品房销售面积和金额在 2016
年高位基础上继续保持增长，商品房待售面积降至近三年来最低，行业集中度也进一步提高，超
千亿销售规模的企业数量持续增加，但行业已经处在颠覆性变革的前夜。“房子是用来住的，不是
用来炒的”，房屋的居住使用功能一再被强调；行业政策调控因城施策，实行差别化调控，东部地
区和一二线热点城市迎来历史上最严厉的行业调控，从土地供应、预售管理等供应端和需求端同
时发力，抑制价格泡沫，改变市场预期，而中西部地区和三、四线城市坚持去库存，充分利用一
二线城市的溢出效应，房地产成交出现爆发性增长；明确“租售同权”，推出长租公寓用地，鼓励
发展租赁用房，逐渐完善市场健康发展的长效机制；房地产企业无论规模大小，都积极探索创新
转型，加大对特色小镇、城市更新、长租公寓和养老地产等新兴业务领域的投资，加快培育服务
和运营管理能力，加快运用移动互联、大数据等创新技术，更好地服务实体经济和服务民生，实
现企业可持续健康发展。
二、报告期内主要经营情况
1. 公司治理有条不紊，新老交替平稳过渡。报告期内，公司董事长、监事长届龄退休，公司依
照法定程序完成了董事、监事的增补工作与董事长、监事长的选举工作，保障公司经营治理的平
稳过渡。6 月中起，公司董事会、股东大会先后审议通过了公司实际控制人关于变更同业竞争承
诺履行期限的方案，为公司健康、平稳的可持续发展创造了有利条件。完成《公司章程》的修订，
新增“鼓励创新的容错机制”及“公司党团组织与工会”条款，进一步完善公司重大事项决策机
制，为公司创新转型提供制度保障。公司切实履行定增募投项目的管控职责，确保募投项目完成
业绩承诺，保障了公司及股东利益。
2. 主营业务稳中有进，重点项目有序推进。报告期内，公司积极应对严厉的行业调控，加快推
盘节奏，加大营销力度，虽受制限签等多种因素的影响，仍实现签约面积约 26 万平方米，签约金
额约 53 亿元，虽同比有所下降，但整体销售平稳，上海嘉定“海上公元”、泉州“海上海”、杭州
“海上海”等项目销售畅旺。年内，完成上海青浦“海上海”三期、泉州“海上海”一期和重庆
“海上海”等项目集中交付，交付住宅近 1750 套。公司聚焦重点项目，围绕项目开发，推进落实
重要工作节点，新开工 154 万平方米，在建 276 万平方米，在建工程规模创历史新高。虹口北外
滩项目 9 月开工，并通过增资扩股引进日本森公司持有 10%股权，形成战略合作，提升项目建设
和运营品质。上实倪德伦文化公司引入百老汇音乐剧《金牌制作人》，巡演全国 7 个城市共 53 场，
累计接待观众 6 万人次，受到广泛好评。青岛啤酒城项目签约钓鱼台美高梅酒店管理公司，啤酒
城三期落地高端、商务双酒店服务品牌。年内，公司整合内外资源，积极获取项目，于 6 月通过
市场竞拍新增苏州市一住宅项目约 9 万平方米土地储备；通过协议处置和股权收购，公司获得浙
江绍兴 E1B 地块不动产权利及相关权益，并控股泉州项目公司，增厚公司经营业绩，增强公司后
续发展能力。
3. 深入探索移动互联，技术创新精细管理。报告期内，公司结合 BIM、移动互联和云储存等技
术，搭建建设工程、物业服务管理平台，提高项目管理效率和管理精度。工程建设方面，公司着
手自主研发基于 BIM 技术的业主方工程协同管理平台及其移动化技术，实现了项目开发从设计、
施工到运营的业主主导、全员参与、全过程和图像化的即时管理。物业服务方面，公司搭建智慧
物业服务管理平台，将所有项目巡检、安防和维修统一到数字化平台，提升管理效率。报告期内，
公司继续推进绿色建筑“全星计划”，坚持做好绿色建筑、PC 和 BIM 的技术跟踪和应用，嘉定“海
上公元”项目获得绿色建筑二星（住宅）评定。截至 2017 年底，公司累计已有 14 个项目共计 356
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万平方米建筑获得绿色建筑涉及认证或按照绿色建筑标准设计；4 个项目共计 48 万平方米建筑获
得各级 LEED 认证，9 个项目共计 93 万平方米建筑应用 BIM 技术。
4. 物业服务调整定位，内外兼修蓄势发展。报告期内，公司一方面调整物业服务定位，从单一
住宅为主的物业管理服务转变为都市服务供应商，联合上实龙创、WE+酷窝等参加首届国际物业
管理产业博览会，推出“上实服务+”品牌，深入挖掘商管、健康、产业服务等垂直领域，为物
业服务创造附加价值。另一方面，依托物业服务标准化管理模式，加强对外合作和项目拓展，进
一步扩大经营规模。年内新承接洋山深水港四期、上海大剧院等项目；完成收购上实城开旗下两
家物业公司后，物业服务面积超过 2100 万平方米；对外与青岛国信开展合作，物业服务业务拓展
到环渤海湾区域。报告期内，WE+并购广州酷窝公司，海内外完成在 19 个城市、51 个项目的布
局，成为业内规模最大、分布最广的联合办公企业，并成为第一家走出国门的联合办公企业。
(一) 主营业务分析
利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）
营业收入 7,233,916,852.00 6,490,214,060.70 11.46
营业成本 4,911,547,469.43 4,363,494,921.85 12.56
销售费用 219,311,492.92 207,284,371.83 5.80
管理费用 317,274,842.29 249,382,071.97 27.22
财务费用 230,643,495.74 190,494,586.06 21.08
经营活动产生的现金流量净额 617,499,640.04 5,654,832,234.14 -89.08
投资活动产生的现金流量净额 114,562,966.29 -2,741,109,971.83 104.18
筹资活动产生的现金流量净额 -1,835,799,453.55 1,707,305,221.26 -207.53
1. 收入和成本分析
√适用 □不适用
报告期内，公司实现营业收入 7,233,916,852.00 元，比上期增加 11.46%，主要系青岛国际啤酒城、
重庆海上海、成都海上海、上海海上纳缇、上海海上荟、上海和墅、上海海上郡、上海海源别墅、
苏州现代园墅、上海长宁八八中心、上海北竿山国际艺术中心、绍兴国际华城等房地产项目结转
收入以及工程项目收入和物业管理服务收入等。
(1). 主营业务分行业、分产品、分地区情况
单位:元 币种:人民币
主营业务分行业情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分行业 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
房地产行业 6,070,099,186.07 3,983,934,225.19 34.37 8.27 8.66 减少 0.24 个百分点
建筑施工业 1,135,068,430.27 905,299,420.20 20.24 34.63 32.91 增加 1.03 个百分点
主营业务分产品情况
分产品 营业收入 营业成本 毛利率 营业收 营业成 毛利率比上年增减
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（%） 入比上 本比上 （%）
年增减 年增减
（%） （%）
房地产销售 5,247,221,488.91 3,418,518,775.19 34.85 5.38 4.00 增加 0.86 个百分点
工程项目收 1,135,068,430.27 905,299,420.20 20.24 34.63 32.91 增加 1.03 个百分点
入
物业管理服 533,008,313.89 447,729,991.08 16.00 26.89 39.26 减少 7.46 个百分点
务
房地产租赁 289,869,383.27 117,685,458.92 59.40 40.07 104.11 减少 12.74 个百分
点
主营业务分地区情况
营业收 营业成
毛利率 入比上 本比上 毛利率比上年增减
分地区 营业收入 营业成本
（%） 年增减 年增减 （%）
（%） （%）
华东地区 5,591,992,634.05 3,997,699,882.91 28.51 7.76 11.04 减少 2.12 个百分点
华北地区 946,488,200.76 341,519,352.79 63.92 42.46 30.88 增加 3.19 个百分点
西南地区 666,686,781.53 550,014,409.69 17.50 11.90 13.10 减少 0.88 个百分点
主营业务分行业、分产品、分地区情况的说明
□适用 √不适用
(2). 产销量情况分析表
□适用 √不适用
(3). 成本分析表
单位：元
分行业情况
本期
本期 金额
上年同
占总 较上
成本构成 期占总 情况
分行业 本期金额 成本 上年同期金额 年同
项目 成本比 说明
比例 期变
例(%)
(%) 动比
例(%)
房地产行业 房地产 3,983,934,225.19 81.11 3,666,304,255.07 84.02 8.66
建筑施工业 建筑施工 905,299,420.20 18.43 681,127,067.11 15.61 32.91
分产品情况
本期 上年同 本期
成本构成 占总 期占总 金额 情况
分产品 本期金额 上年同期金额
项目 成本 成本比 较上 说明
比例 例(%) 年同
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(%) 期变
动比
例(%)
房地产销售 房地产 3,418,518,775.19 69.60 3,287,130,027.92 75.33 4.00
工程项目收入 建筑施工 905,299,420.20 18.43 681,127,067.11 15.61 32.91
物业管理服务 房地产 447,729,991.08 9.11 321,515,798.32 7.37 39.26
房地产租赁 房地产 117,685,458.92 2.40 57,658,428.83 1.32 104.11
成本分析其他情况说明
□适用 √不适用
(4). 主要销售客户及主要供应商情况
√适用 □不适用
前五名客户销售额 54,153.05 万元，占年度销售总额 7.49%；其中前五名客户销售额中关联方销售
额 0 万元，占年度销售总额 0 %。
前五名供应商采购额 386,304.37 万元，占年度采购总额 68.58%；其中前五名供应商采购额中关联
方采购额 0 万元，占年度采购总额 0%。
2. 费用
√适用 □不适用
费用项目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 增减幅度 主要原因
销售费用 219,311,492.92 207,284,371.83 5.80% 主要系广告宣传费增加所致
主要系个别项目竣工后发生的管理费
用停止资本化增加费用化以及施工类
管理费用 317,274,842.29 249,382,071.97 27.22% 项目研发费增加所致
主要系个别项目竣工后发生的利息费
用停止资本化增加费用化以及施工类
财务费用 230,643,495.74 190,494,586.06 21.08% 项目利息费增加所致
主要系上期递延所得税负债转回较多
所得税费用 286,116,524.67 154,594,905.94 85.08% 所致
3. 研发投入
研发投入情况表
□适用 √不适用
情况说明
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
4. 现金流
√适用 □不适用
科目 本期发生额（元） 上期发生额（元） 变动比例 主要原因
经营活动产生的 销售回笼资金减少以及支付土
现金流量净额 617,499,640.04 5,654,832,234.14 -89.08% 地款和税金增加所致
投资活动产生的
现金流量净额 114,562,966.29 -2,741,109,971.83 104.18% 上期支付股权款较多所致
筹资活动产生的
现金流量净额 -1,835,799,453.55 1,707,305,221.26 -207.53% 上期收到定向增发资金所致
(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明
□适用 √不适用
(三) 资产、负债情况分析
√适用 □不适用
1. 资产及负债状况
单位：元
本期
本期期
期末 上期期
末金额
数占 末数占
较上期
项目名称 本期期末数 总资 上期期末数 总资产 情况说明
期末变
产的 的比例
动比例
比例 （%）
（%）
（%）
应收账款 1,438,988,950.21 3.68 209,618,936.02 0.60 586.48 应收在建工程转让余款所致
预付款项 682,355,939.04 1.75 56,448,052.74 0.16 1,108.82 预付施工类货款所致
其他应收 2,029,297,319.09 5.20 3,370,927,158.63 9.64 -39.80 个别项目由非控制转为控制所致
款
其他流动 542,252,101.00 1.39 299,114,102.42 0.86 81.29 预收款项增加导致预缴税费增加所致
资产
长期股权 186,907,929.54 0.48 385,006,680.05 1.10 -51.45 个别项目由非控制转为控制所致
投资
投资性房 4,067,084,801.23 10.41 2,936,294,688.18 8.40 38.51 以出租为目的的不动产物业增加所致
地产
固定资产 97,118,966.66 0.25 65,061,506.03 0.19 49.27 以自用为目的的不动产物业增加所致
应付票据 1,192,805,478.10 3.05 167,629,372.22 0.48 611.57 应付采购款和施工类工程款的票据增
加所致
预收款项 8,311,874,223.40 21.29 6,316,864,506.68 18.07 31.58 预收房款增加所致
递延所得 99,252,372.23 0.25 194,823,737.36 0.56 -49.06 可抵扣时间性差异转回所致
税负债
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2017 年年度报告
2. 截至报告期末主要资产受限情况
√适用 □不适用
项目 期末账面价值(万元) 受限原因
投资性房地产 260,867 长期借款 90,000 万元
及一年内到期非流动负债 24,000 万元
其他应收款 60,000 应收款卖出回购融资
长期股权投资 158,000 长期借款 129,750 万元
及一年内到期非流动负债 3,800 万元
合计 478,867
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 行业经营性信息分析
√适用 □不适用
公司的房地产业务经营情况将按照分行业披露标准在本段落详细披露。
房地产行业经营性信息分析
1. 报告期内房地产储备情况
√适用 □不适用
持有待
一级土 合作开发
开发土 规划计容建 合作开发项
序 持有待开发 地整理 是/否涉及合 项目的权
地的面 筑面积(平 目涉及的面
号 土地的区域 面积(平 作开发项目 益占比
积(平方 方米) 积(平方米)
方米) (%)
米)
1 苏州 40,817 0 89,747 否 0 100
2 上海 349,168 0 177,954 否 349,168 51
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2017 年年度报告
2. 报告期内房地产开发投资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
在建项
项目规划
目/新开 项目用地 已竣工面
序 地 经营 计容建筑 总建筑面积(平 在建建筑面 报告期实 销售面
项目 工项目/ 面积(平方 积(平方 总投资额
号 区 业态 面积(平方 方米) 积(平方米) 际投资额 积
竣工项 米) 米)
米)
目
青 国际啤酒
1 综合 在建 227,675 480,000 787,000 0 0 750,000 23,598 14,547
岛 城
上 青浦海源
2 别墅 竣工 334,905 44,110 46,346 0 0 100,100 500 11,367
海 别墅
上 青浦上实
3 住宅 在建 808,572 404,287 497,065 371,861 154,238 363,600 27,235 3,490
海 海上湾
上 青浦 和墅 /
4 住宅 竣工 162,708 78,482 121,683 0 0 408,800 1,813 10,300
海 海上郡
上 金山海上
5 住宅 竣工 135,144 162,172 214,143 0 0 199,594 9,223
海 纳缇
上 嘉定上实 住宅、
6 竣工 32,991 52,785 75,559 0 0 74,015 64,817 0
海 海上荟 商业
上 嘉定海上 住宅、
7 竣工 58,949 117,899 163,351 163,351 0 205,400 157,051 26,546
海 公元 商业
上 长宁八八
8 住宅 竣工 30,175 95,000 124,891 0 0 216,800 0 0
海 中心
上 长宁八八
9 商业 竣工 16,520 80,000 123,308 0 0 274,500 10,302 0
海 中心
10 上 静安泰府 住宅 在建 32,512 97,536 114,737 17,328 17,328 338,194 7,706 0
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2017 年年度报告
海 名邸
青浦北竿
上
11 山国际艺 综合 竣工 194,956 95,941 120,363 0 0 129,000 2,544 1,543
海
术中心
上 虹口北外 商业、
12 新开工 23,037 126,705 226,485 226,485 0 830,000 29,432
海 滩项目 办公
湖
13 海上湾 住宅 竣工 85,555 78,711 96,085 0 0 56,500 0 2,559
州
湖 上实花园 酒店、
14 竣工 116,458 46,583 47,177 0 0 87,000 46,614 0
州 酒店 商业
湖 胡润商务
15 商业 在建 13,661 27,322 27,322 0 0 9,700 0 0
州 广场
湖 上实天澜 住宅、
16 在建 115,647 133,735 180,211 180,212 0 144,796 4,122 0
州 湾 商业
湖 上实雍景
17 住宅 新开工 68,471 150,515 203,087 203,087 0 141,976 3,177 0
州 湾
杭 上实海上 住宅、
18 在建 74,864 161,467 230,484 230,484 0 234,400 19,816 55,910
州 海（一期） 商业
杭 上实海上 住宅、
19 在建 59,640 137,172 198,203 198,203 0 200,000 98,762 23,001
州 海（二期） 商业
绍 住宅、
20 国际华城 竣工 156,452 237,803 265,554 33,211 33,211 147,763 7,495 580
兴 商业
苏
21 现代园墅 住宅 竣工 285,185 218,244 283,377 225,295 7,727 6,515
州
泉 上实海上 住宅、
22 在建 170,133 765,599 1,064,099 1,064,099 237,877 760,000 44,978 56,221
州 海 商业
成 上实海上 住宅、
23 竣工 61,506 184,519 254,885 178,800 5,165.21 14,355
都 海 商业
重 上实.海上 住宅、
24 竣工 30,843 56,195 71,459 71,459 71,459 37,368 10,883 27,707
庆 海 商业
25 长 丰盛大厦 住宅、 竣工 5,468 58,150 70,144 0 0 71,000 10,834 -73
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沙 商业
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2017 年年度报告
3. 报告期内房地产销售情况
□适用 √不适用
4. 报告期内房地产出租情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
出租房地产的建筑面积 出租房地产的 公司权益
序号 地区 项目 经营业态
(平方米) 租金收入 (%)
1 上海 实业大厦 写字楼出租 10,088.56 1,725.80 100.00%
2 上海 实业大厦 写字楼出租 14,461.81 2,907.14 74.00%
3 上海 实业大厦 车库出租 8,573.67 461.68 74.00%
4 上海 金钟广场 写字楼出租 12,269.70 2,096.73 100.00%
5 上海 金钟广场 写字楼出租 44,135.50 8,497.38 90.00%
6 上海 金钟广场 车库出租 4,870.37 90.00%
7 上海 高阳宾馆 写字楼出租 3,847.00 1,170.01 100.00%
高阳商务
8 上海 写字楼出租 26,668.00 1,362.91 100.00%
中心
9 上海 海上海 商铺出租 22,027.22 1,875.80 100.00%
10 上海 车库出租 22,000.00 415.51 100.00%
11 上海 华申大厦 写字楼出租 343.88 21.92 100.00%
12 上海 黄浦新苑 商铺出租 20,917.80 1,540.54 100.00%
海 潮 路
13 上海 商铺出租 474.30 70.90 100.00%
108 号
14 上海 永隆大厦 写字楼出租 797.52 23.22 100.00%
仲盛金融
15 上海 写字楼出租 2,321.04 270.90 100.00%
中心
中山北路
16 上海 235 号(部 写字楼出租 1,434.00 79.15 100.00%
分)
上 川 路
17 上海 厂房出租 40,207.89 721.31 100.00%
1111 号
18 上海 泰府名邸 商铺出租 1,559.21 72.05 100.00%
19 上海 泰府名邸 车位 23.70 100.00%
20 上海 长宁八八 写字楼出租 43,491.50 4,278.10 100.00%
21 上海 长宁八八 商铺出租 25,421.00 2,242.14 100.00%
22 上海 长宁八八 车位 商业及写字楼固定车位 7.14 100.00%
23 成都 锦绣森邻 商铺出租 769.24 23.96 100.00%
24 青岛 达利广场 商铺出租 21,495.00 47.62 100.00%
25 青岛 上实中心 写字楼出租 24,440.00 2,059.95 100.00%
26 天津 莱茵小镇 商铺出租 5,961.07 79.14 100.00%
5. 报告期内公司财务融资情况
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
期末融资总额 整体平均融资成本(%) 利息资本化金额
1,388,150.00 4.53% 19,508.64
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6. 其他说明
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
√适用 □不适用
报告期内，公司对外股权投资总额为 70,899.17 万元，比上期减少 19,809.88 万元，减少 21.84 %。
具体投资情况如下：
占被投资单位权益比例
被投资单位 主要业务 投资金额（万元）
（%）
上海实银资产管理有限公司 资产管理 711.99 49.00
上海实业养老投资有限公司 实业投资 77.51 38.00
互联网信息技术服
上海帷迦科技有限公司 1,732.30 28.4956
务
上海虹晟投资发展有限公司 实业投资 6,044.09 44.0996
上海海外联合投资股份有限公司 实业投资 15,000.00 17.65
上海誉德动力技术集团股份有限公司 动力技术 1,050.00 4.7837
上海实业开发有限公司 房地产开发经营 34,658.37 32.27
上海众鑫建筑设计研究院有限公司 建筑设计 1,500.00 15.00
宁波帷迦投资管理有限公司 投资管理 47.11 45.00
宁波市鄞州帷幄投资合伙企业（有限合伙） 投资业务 10,000.00 43.43
上海上实倪德伦文化发展有限公司 组织文化交流活动 77.80 50.00
合计 70,899.17
(1) 重大的股权投资
√适用 □不适用
序 被投资公司 主要业 投 合作方 资 报告期 取得的 期末占 投资期限 是否
号 名称 务 资 金 收购/投 权 益 比 投资单 涉诉
方 来 资金额 例 位权益
式 源 （万元） 比例
1 苏州上实置 房地产 新 无 自 2000（认 100% 100% 至 2047 年 否
业有限公司 开发及 设 有 缴） 8月2日
经营 资
金
2 上海上投商 资产管 收 上海创乾投资咨询 自 1372 80% 80% 至 2044 年 否
业资产管理 理 购 合伙企业（有限合 有 12 月 11 日
有限公司 伙） 资
金
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2017 年年度报告
3 上海申大物 物业管 收 无 自 7000 100% 100% 至 2032 年 否
业有限公司 理 购 有 4 月 25 日
资
金
4 上海城开商 物业管 收 无 自 1700 100% 100% 无固定期 否
用物业发展 理 购 有 限
有限公司 资
金
5 泉州市上实 房地产 收 菲莉（福建）投资有 自 1880 2% 51% 至 2027 年 否
投资发展有 开发及 购 限公司 有 12 月 27 日
限公司 经营 资
金
(2) 重大的非股权投资
□适用 √不适用
(3) 以公允价值计量的金融资产
√适用 □不适用
单位：万元
项目名称 期初余额 期末余额 当期变动
上海实业开发有限公司 34,658.37 34,658.37 -
(五) 重大资产和股权出售
□适用 √不适用
(六) 主要控股参股公司分析
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
主要产品或
子公司名称 业务性质 注册资本 总资产 净资产 营业收入 营业利润 净利润
服务
上实发展(青岛)投资开发有限公司 房地产开 青岛国 际啤
57,884.15 325,567.47 230,804.83 94,526.06 37,884.99 27,092.13
发与经营 酒城
上海上实锦绣花城置业有限公司 房地产开
海上纳缇 3,846.15 33,163.94 31,273.23 65,221.14 15,338.31 15,342.45
发与经营
上海汇通房地产有限公司 房地产开 长宁八 八中
106,000.00 218,330.81 140,956.70 58,193.43 20,000.17 14,625.03
发与经营 心
上海丰茂置业有限公司 房地产开 青浦和 墅、
31,339.80 75,000.28 55,684.50 82,820.57 14,998.17 11,207.62
发与经营 海上郡
上海上实龙创智慧能源科技股份有
工程施工 工程施工 6,118.68 254,831.36 65,088.23 110,215.68 8,655.21 7,875.89
限公司
重庆海上海置业有限公司 房地产开
重庆海上海 1,000.00 13,422.42 6,293.38 26,343.54 6,571.95 5,733.80
发与经营
上海金钟商业发展有限公司 房地产开
金钟广场 4,100.00 56,925.68 14,533.03 9,258.25 5,044.71 3,864.57
发与经营
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2017 年年度报告
上海上实物业管理有限公司 物业管理 物业管理 1,200.00 41,846.52 5,332.20 15,858.71 4,110.80 3,532.20
湖州湖峻置业有限公司 房地产开
湖州海上湾 2,000.00 11,655.94 11,631.42 9,975.00 3,786.97 3,303.64
发与经营
苏州上投置业有限公司 房地产开
现代园墅 3,000.00 12,565.52 4,606.54 24,101.28 5,470.86 2,534.73
发与经营
上海嘉瑞房地产有限公司 房地产开
海上荟 2,000.00 23,359.63 2,110.45 61,499.20 8,545.48 2,403.24
发与经营
上海新世纪房产服务有限公司 物业管理 物业管理 500.00 39,010.23 7,623.30 36,093.25 2,226.23 2,284.00
上海胜清置业有限公司 房地产开 北竿山 国际
26,100.00 47,475.93 38,988.21 17,055.03 2,953.56 1,661.70
发与经营 艺术中心
绍兴上投置业发展有限公司 房地产开
国际华城 27,900.00 35,365.03 19,668.40 28,608.69 677.21 679.50
发与经营
(七) 公司控制的结构化主体情况
□适用 √不适用
三、公司关于公司未来发展的讨论与分析
(一) 行业格局和趋势
√适用 □不适用
2018 年是贯彻党的十九大精神的开局之年，是改革开放 40 周年，也是实施“十三五”规划承上
启下的关键一年。我国经济发展将继续坚持稳中求进，坚持新发展理念，坚持供给侧结构性改革，
大力推进改革开放，实现经济高质量发展。房地产政策方面，政府将保持房地产市场调控的连续
性和稳定性，引导市场预期，同时，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加快建立多
主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利
益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。
(二) 公司发展战略
√适用 □不适用
公司以优化产品结构、优化库存结构、优化资本结构和优化财务结构为核心，“坚守主业、适度多
元”，全方位拓展公司发展空间，促进公司可持续发展。在战略布局上，坚持以上海为核心，形成
以上海为中心的长三角区域、青岛为中心的环渤海区域和成渝为中心的西南片区为主的“1+3+X”
战略布局，深耕城市群布局，聚焦一二线城市。在业务结构上，坚持以房地产开发、运营为主，
辅以地产服务和新兴产业“一核多翼”多元发展的战略指导思路，以金融地产、文化地产、养老
产业等产业地产作为运作平台，深度挖掘房地产细分领域实现产业升级；以智慧城市、联合办公、
健康养老等新兴产业作为产业延伸，实现与地产主业的跨界融合，提升多元产业的能级。
(三) 经营计划
√适用 □不适用
2018 年将是公司发展进程中极为关键的一年。公司将认真学习领会党的十九大精神和中央经济工
作会议精神，客观理性认识公司业务发展所处的宏观环境，深刻分析我国社会主要矛盾的转化和
房地产行业定位的调整所带来的严峻挑战，并积极把握由此带来的发展机遇，坚持“融产结合、
创新发展”的指导思想，树立远大目标，转变发展理念，创新成长模式，努力实现核心业务持续
增长和创新业务有所突破，进一步提升公司业绩和价值。年内，公司力争实现营业收入 75 亿元，
预计营业成本 54 亿元；预计新开工面积约 103 万平方米，竣工面积约 50 万平方米。
1、 存量带动增量，保持公司经营平稳健康。公司将主动应对行业变革和持续调控，加快盘活存
量资产，释放发展空间，积蓄发展动能，扩大物业服务规模，保持公司经营平稳健康。一方
面，公司将着力做好存量资产的分类管理，加快可售存量的开发和去化，加大尾盘存量的处
置力度，探索资产存量的证券化路径，开放优质项目股权存量的合作范围，最大限度回笼资
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2017 年年度报告
金，在保障公司平稳健康营运同时，为公司新增项目储备和创新发展创造最为有利的条件。
另一方面，公司将加快物业内部整合，充分发挥协同效应，同时，通过市场化手段，加大对
外合作和收购力度，进一步扩大物业服务规模，持续提升物业服务的营业规模和盈利水平。
2、 创新驱动发展，探索公司可持续发展模式。公司将加快“产业 X+地产”的发展，加快物业服
务业在垂直领域的深度挖掘，积极探索公司可持续发展新模式。一方面，公司将总结金融地
产、文化地产的开发营运经验，将产业与地产的结合延伸至医疗健康和养老、城市更新、特
色小镇和长租公寓等领域，依托股东资源优势和自身品牌优势，加大内外部资源的整合力度，
创新对内对外合作模式，加快项目落地，培育公司长期经营和可持续发展的能力。另一方面，
公司将支持物业服务在扩大规模的同时，整合商管公司、龙创、WE+等内外部资源，深度挖
掘资产管理、商业营运、养老服务和长租公寓服务等垂直领域的增值服务，努力打造现代物
业服务、资产经营服务和健康管理服务的都市服务集成商。
3、 改革释放活力，提升公司经营效率和质量。公司将通过业务和服务的标准化、信息化建设，
提高产品的可复制能力和服务的总体水平，缩短开发周期，进一步提升公司营运效率。公司
将坚持以市场化为导向，优化公司管控模式，加大年轻骨干人才培养力度，积极探索分配激
励机制改革，进一步激发项目一线和员工的积极性和创造性，提升公司经营质量。
(四) 可能面对的风险
√适用 □不适用
2018 年，国内经济社会发展将继续保持“稳中求进”，在保持国民经济稳定增长的同时，推动经
济脱虚向实，着力防范金融风险，房地产行业对经济增长的作用将逐渐减弱。中性的货币政策和
严格的金融市场整治监管，将加大房地产企业的融资难度，推高融资成本，房地产企业将面临降
低杠杆率和保持现金流平衡的严峻挑战。行业调控政策将保持连续性和稳定性，继续实行差别化
调控，一二线热点城市将继续严格的价格管制，房地产企业将面临资金回笼和销售溢价之间的两
难选择。行业集中度进一步加强，中小房企的生存空间进一步压缩。进一步强调“房子是用来住
的，不是用来炒的”行业定位，房地产市场从增量市场逐步进入存量市场，从快周转模式逐步转
向长营运模式，房地产企业在探索创新转型的同时，也加大了营运风险。对此，公司将密切关注
宏观经济、行业政策和市场动态，及时把握市场变化，积极探索创新转型，应对行业调整。
(五) 其他
□适用 √不适用
四、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因，未按准则披露的情况和原因说明
□适用 √不适用
第五节 重要事项
一、普通股利润分配或资本公积金转增预案
(一) 现金分红政策的制定、执行或调整情况
√适用 □不适用
公司已根据中国证监会《关于进一步落实上市公司现金分红有关要求的通知》要求，修改完善了
《公司章程》中有关利润分配政策的条款，进一步明确和规范了公司利润分配政策，有效提高了
分红决策的透明度和可操作性，充分考虑了投资者特别是中小投资者的要求和意愿，兼顾了对投
资者的合理回报及公司的可持续发展，切实维护了所有股东特别是中小投资者的利益,并已经公司
第五届董事会第三十二次会议及公司 2012 年度第二次临时股东大会审议通过。
公司现金分红政策为：最近三年以现金方式累计分配的利润应不少于最近三年实现的年均可
分配利润的 30%。公司最近三年以现金方式累计分配的利润占公司最近三年实现的年均可分配利
润的 32.14%，符合公司现金分红政策。
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2017 年年度报告
2017 年 6 月，根据 2017 年 5 月 19 日召开的公司 2016 年年度股东大会决议，董事会实施了
2016 年度利润分配方案：公司以截止 2017 年年末总股本 1,844,562,892 股为基数，向全体股东每
10 股派发现金红利 0.38 元人民币（含税），合计分配现金红利 70,093,389.90 元人民币，剩余未分
配利润 1,707,648,672.89 元人民币结转下一年度。股权登记日为 2017 年 6 月 23 日，除息日为 2017
年 6 月 26 日，现金红利发放日为 2017 年 6 月 26 日。本次分红派息实施公告刊登于 2017 年 6 月
19 日《中国证券报》和《上海证券报》并载于上交所网站（www.sse.com.cn）。
(二) 公司近三年（含报告期）的普通股股利分配方案或预案、资本公积金转增股本方案或预案
单位：元 币种：人民币
占合并报表
分红年度合并报 中归属于上
每 10 股送 每 10 股派 现金分红的数
分红 每 10 股转 表中归属于上市 市公司普通
红股数 息数(元) 额
年度 增数（股） 公司普通股股东 股股东的净
（股） （含税） （含税）
的净利润 利润的比率
(%)
2017 年 0 0.48 0 88,539,018.82 872,337,099.52 10.15
2016 年 0.38 3 70,093,389.90 592,602,028.93 11.83
2015 年 0.38 53,917,992.22 521,682,850.94 10.34
(三) 以现金方式要约回购股份计入现金分红的情况
□适用 √不适用
(四) 报告期内盈利且母公司可供普通股股东分配利润为正，但未提出普通股现金利润分配方案预
案的，公司应当详细披露原因以及未分配利润的用途和使用计划
□适用 √不适用
二、承诺事项履行情况
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2017 年年度报告
(一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项
√适用 □不适用
如未能
是否 是否
及时履
承诺 承诺 承诺 有履 及时 如未能及时履行应说明未完成履行
承诺背景 承诺时间及期限 行应说
类型 方 内容 行期 严格 的具体原因
明下一
限 履行
步计划
解 决 上 海 上海实业作为上实控股的控股 该承诺履行期限于 2014 年 是 是
同 业 实业 股东及实际控制人，在上实控 7 月届满。公司于 2014 年
竞争 股通过其全资子公司上实地产 7 月 4 日召开 2014 年第一
发展有限公司收购上海上实所 次临时股东大会，审议并
持有的本公司 63.65%股份时， 通过了《关于上海实业（集
签署了《避免同业竞争承诺 团）有限公司变更承诺履
收购报告
函》，承诺采用政策允许的方式 行期限的议案》，同意延期
书或权益
进行业务整理，避免与本公司 3 年履行前述解决同业竞
变动报告
发生同业竞争。 争的承诺。公司于 2017 年
书中所作
7 月 3 日召开 2017 年第一
承诺
次临时股东大会，审议并
通过了《关于上海实业（集
团）有限公司变更承诺事
项履行期限的议案》，同意
延期 2 年履行前述解决同
业竞争的承诺。
解 决 上 海 上海上实与本公司签署了《避 2008 年 3 月 否 是 除上海上实持有的上海海外联合投 将在条
同 业 上实 免同业竞争声明与承诺函》，承 资股份有限公司 17.65%股权尚未 件成熟
竞争 诺避免与本公司发生同业竞 解决外，上海上实已通过股权转让 时 履
与重大资
争。 等方式解决了《避免同业竞争声明 行。
产重组相
和承诺函》所涉及的全部同业竞争
关的承诺
问题。上海上实持有的公司 17.65%
股权事项如下：上海海外联合投资
股份有限公司所负责的俄罗斯圣彼
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得堡市“波罗的海明珠”大型综合社
区项目为中俄战略项目，项目背景
特殊，自始受到两国政府的高度关
注和支持。该公司有关股东书面约
定，未经其他方事先书面同意，任
何一方均不得转让、出让、抵押或
以其他方式处理有关全部或任何权
利义务。由于尚无法获得其他股东
对该等股权转让事项的一致同意，
目前仍不具备注入上市公司的条
件。上海上实持有的上海海外联合
投资股份有限公司 17.65%股权委
托本公司管理，管理费用为每年合
计 50 万元人民币。
盈 利 上 海 上海上实将以现金全额补偿上 2015 年 12 月 22 日 是 是
预 测 上实 投控股 2015-2017 年度实现的
及 补 扣非经常性损益后归属于母公
偿 司的净利润未达到沪东洲资评
报字[2015]第 0266249 号《企业
价值评估报告书》中的上投控
股 2015-2017 年度归属于母公
与再融资 司净利润合计数的差额部分。
相关的承 根据上述报告，2015-2017 年度，
诺 上投控股净利润合计 96,050.85
万元，归属于母公司净利润合
计 73,124.86 万元。业绩补偿测
算期间结束后，上实发展聘请
专业机构对上投控股进行减值
测试，如其期末资产减值额大
于补偿期限内上实发展已获补
偿现金数，则上海上实应进一
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步就超额减值部分向本公司进
行现金补偿。
其他 上 海 上海实业于 2014 年 12 月 17 日 2014 年 12 月 17 日 否 是
实业 向上实发展出具《关于制定保
护中小投资者权益具体措施的
回函》，同意：为充分保护中小
投资者利益，若公司发生公司
债发行申请函中涉及的项目
（上海朱家角“海源别墅”、上海
朱家角“海上湾”、上海朱家角
“D 地块”、湖州“湖润商务广
场”、上实湖州花园酒店、青岛
“ 国 际 啤 酒 城 ” 、 泉 州 “B-2 、
B-7-1、B-7-2”地块项目）因延
期开竣工问题受到政府处罚或
承担相关出让合同项下的违约
责任，上海实业将承担由此产
生的全部损失。
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2017 年年度报告
(二) 公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目
是否达到原盈利预测及其原因作出说明
√已达到 □未达到 □不适用
1、上海上投控股有限公司 2015 年度至 2017 年度实际实现扣除非经常性损益后归属于母公司所有
者的净利润 94,175.82 万元，较上海上投控股有限公司业绩目标 2015-2017 年度归属于母公司所
有者的净利润合计数 73,124.86 万元超出 21,050.96 万元。
2、上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司 2017 年度实际实现扣除非经常性损益后净利润为
7,761.36 万元，较 2017 年度业绩承诺的 7,670 万元超出 91.36 万元。上海上实龙创智慧能源科
技股份有限公司 2015 年度至 2017 年度实际实现扣除非经常性损益后的净利润 20,574.76 万元，
较 2015 至 2017 年度累计业绩承诺 20,270 万元超出 304.76 万元。
三、报告期内资金被占用情况及清欠进展情况
□适用 √不适用
四、公司对会计师事务所“非标准意见审计报告”的说明
□适用 √不适用
五、公司对会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正原因和影响的分析说明
（一） 公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
2017 年 4 月 28 日，财政部以财会[2017]13 号发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流
动资产、处置组和终止经营》，自 2017 年 5 月 28 日起实施。该准则规范了持有待售的非流动资产
或处置组的分类、计量和列报，以及终止经营的列报。本财务报表已按该准则对实施日（2017 年
5 月 28 日）存在的终止经营对可比年度财务报表列报和附注的披露进行了相应调整。
2017 年 5 月 10 日，财政部以财会[2017]15 号发布了《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017
年修订）》，自 2017 年 6 月 12 日起实施。执行《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修
订）》之前，公司将取得的政府补助计入营业外收入；与资产相关的政府补助确认为递延收益，在
资产使用寿命内平均摊销计入当期损益。执行《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修
订）》之后，对 2017 年 1 月 1 日之后发生的与日常活动相关的政府补助，计入其他收益或冲减相
关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支；与资产相关的政府补助冲减相关资
产的账面价值或确认为递延收益。
经公司第七届董事会第十六次会议于 2018 年 3 月 26 日决议通过本报告，公司按照财政部的要求
时间开始执行前述两项会计准则。
财政部于 2017 年 12 月发布了《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2017〕30
号），对一般企业财务报表格式进行了修订，将原列报于“营业外收入”和“营业外支出”的非流
动资产处置利得和损失和非货币性资产交换利得和损失变更为列报于“资产处置收益”；在“净利
润”的项下新增“（一）持续经营净利润”和“（二）终止经营净利润”项目，分别反映净利润中
与持续经营相关的净利润和与终止经营相关的净利润。
序号 会计政策变更的 审批 受影响的报表 2017 年度 2016 年度
内容和原因 程序 项目名称
1 在 利润 表中分 别列 式 持续经营净利润 915,265,285.09 746,020,262.52
“持续经营净利润”和
“终止经营净利润”项
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序号 会计政策变更的 审批 受影响的报表 2017 年度 2016 年度
内容和原因 程序 项目名称
目 。比 较数据 相应 调
整。
2 在利润表中新增“资产 资产处置收益（损 -19,645.80 -37,634.42
处置收益”项目，将部 失以“-”号填列）
分原列示为“营业外收 营业外收入 -72,073.85 -90,064.01
入”及“营业外支出” 营业外支出 -91,719.65 -127,698.43
的 资产 处置损 益重 分
类至“资产处置收益”
项目。比较数据相应调
整。
（二） 公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
（三） 与前任会计师事务所进行的沟通情况
□适用 √不适用
（四） 其他说明
□适用 √不适用
六、聘任、解聘会计师事务所情况
单位：万元 币种：人民币
现聘任
境内会计师事务所名称 上会会计师事务所（特殊普通合伙）
境内会计师事务所报酬
境内会计师事务所审计年限
名称 报酬
内部控制审计会计师事务所 上会会计师事务所（特殊普通
合伙）
保荐人 海通证券股份有限公司
聘任、解聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
审计期间改聘会计师事务所的情况说明
□适用 √不适用
七、面临暂停上市风险的情况
(一) 导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(二) 公司拟采取的应对措施
□适用 √不适用
八、面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
九、破产重整相关事项
□适用 √不适用
十、重大诉讼、仲裁事项
□本年度公司有重大诉讼、仲裁事项 √本年度公司无重大诉讼、仲裁事项
十一、上市公司及其董事、监事、高级管理人员、控股股东、实际控制人、收购人处罚及整改情
况
□适用 √不适用
十二、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明
□适用 √不适用
十三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响
(一) 相关激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的
□适用 √不适用
(二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况
股权激励情况
□适用 √不适用
其他说明
□适用 √不适用
员工持股计划情况
□适用 √不适用
其他激励措施
□适用 √不适用
十四、重大关联交易
(一) 与日常经营相关的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
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(二)资产或股权收购、出售发生的关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
√适用 □不适用
事项概述 查询索引
公司于 2017 年 11 月 17 日召开第七届董事会第 公告临 2017-37、2017-38
十四次会议，会议同意公司控股子公司上海上实
物业管理有限公司收购上海申大物业有限公司
100%股权，同意公司全资子公司上海新世纪房
产服务有限公司收购上海城开商用物业发展有
限公司 100%股权。
公司于 2017 年 12 月 13 日召开第七届董事会第 公告临 2017-40、2017-41
十五次会议，会议同意公司控股子公司绍兴上投
置业发展有限公司（以下简称“绍兴上投”）以
人民币 18700 万元的价格收回浙江绍兴 E1B 地
块不动产权利及相关权益，包括 E1B 地块土地
使用权及地上建成不动产。
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况
√适用 □不适用
本公司于 2015 年度收购上海上投控股有限公司，该公司 2015 年度至 2017 年度实际实现扣除非经
常性损益后归属于母公司所有者的净利润 94,175.82 万元。
(三) 共同对外投资的重大关联交易
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
3、 临时公告未披露的事项
□适用 √不适用
(四) 关联债权债务往来
1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项
□适用 √不适用
2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项
□适用 √不适用
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3、 临时公告未披露的事项
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
关联方向上市公司
向关联方提供资金
关联方 关联关系 提供资金
期初余额 发生额 期末余额 期初余额 发生额 期末余额
泉 州 市 菲 莉 投 资 其他关联人 - 127,466.19 127,466.19
发展有限公司
上 海 帷 迦 科 技 有 联营公司 279.07 46.99 326.06
限公司
上 海 驰 宏 投 资 管 集团兄弟公司 43.91 281.89 325.80
理有限公司
上 海 实 业 养 老 投 联营公司 19,000.00 - 19,000.00
资有限公司
上 海 虹 晟 投 资 发 联营公司 - 8.01 8.01
展有限公司
上 海 实 森 置 业 有 联营公司 136,042.25 24,644.74 160,686.99
限公司
上海上实（集团） 集团兄弟公司 50.00 -50.00 -
有限公司
上 海 市 上 投 房 地 集团兄弟公司 13,870.29 -13,870.29 -
产投资有限公司
江建钦 其他关联人 1,410.00 - 1,410.00
庄伟峰 其他关联人 1,410.00 - 1,410.00
新 上 海 国 际 园 艺 集团兄弟公司 413.26 -357.04 56.22
有限公司
上 海 天 地 行 房 地 集团兄弟公司 698.55 -382.52 316.03
产营销有限公司
上海上实（集团） 集团兄弟公司 23,306.22 -23,306.22 -
有限公司
合计 155,415.23 152,397.82 307,813.05 41,108.32 -37,916.07 3,192.25
关联债权债务形成原因 报告期内，公司子公司应收泉州市菲莉投资发展有限公司 127,466.19 万元，
系应收在建工程转让余款；公司子公司应收上海帷迦科技有限公司 326.06
万元，系应收的工程款；公司子公司应收上海驰宏投资管理有限公司 325.80
万元，系应收的商业策划费；公司子公司应收上海实业养老投资有限公司
19,000.00 万元以及公司应收上海虹晟投资发展有限公司 8.01 万元、应收上
海实森置业有限公司 160,686.99 万元，均系对联营企业的股东垫款；公司
子公司应付江建钦和庄伟峰 2,820.00 万元，系关联方之间的往来款；公司
子公司应付新上海国际园艺有限公司 56.22 万元，系应付未付的园艺工程
费；公司子公司应付上海天地行房地产营销有限公司 316.03 万元，系应付
未付的营销服务费。
(五) 其他
□适用 √不适用
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十五、重大合同及其履行情况
(一) 托管、承包、租赁事项
1、 托管情况
□适用 √不适用
2、 承包情况
□适用 √不适用
3、 租赁情况
□适用 √不适用
(二) 担保情况
√适用 □不适用
单位: 万元 币种: 人民币
公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）
担保 担保
担保
方与 发生 是否 是否
担保 担保 是否 担保 担保
担保 上市 被担 日期 担保 存在 为关 关联
担保金额 起始 到期 已经 是否 逾期
方 公司 保方 (协议 类型 反担 联方 关系
日 日 履行 逾期 金额
的关 签署 保 担保
完毕
系 日)
上 海 全 资 上 海 24,700.00 2016 2016 2020 一 般 否 否 是 是 联营
上 实子 公实 业 年8月 年8月 年 12 担保 公司
城 市司 养 老 25日 31日 月 31
发 展 发 展 日
投 资 有 限
有 限 公司
公司
报告期内担保发生额合计（不包括对子公司 24,700.00
的担保）
报告期末担保余额合计（A）（不包括对子公 24,700.00
司的担保）
公司及其子公司对子公司的担保情况
报告期内对子公司担保发生额合计 0.00
报告期末对子公司担保余额合计（B） 0.00
公司担保总额情况（包括对子公司的担保）
担保总额（A+B） 24,700.00
担保总额占公司净资产的比例(%) 2.48
其中：
为股东、实际控制人及其关联方提供担保的 24,700.00
金额（C）
直接或间接为资产负债率超过70%的被担
保对象提供的债务担保金额（D）
担保总额超过净资产50%部分的金额（E）
上述三项担保金额合计（C+D+E） 24,700.00
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未到期担保可能承担连带清偿责任说明 /
担保情况说明 /
(三) 委托他人进行现金资产管理的情况
1、 委托理财情况
(1).委托理财总体情况
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
类型 资金来源 发生额 未到期余额 逾期未收回金额
银行结构性存款 闲置自由资金 10.0071 0
其他情况
□适用 √不适用
(2).
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2017 年年度报告
(3).单项委托理财情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
委 委 减值
托 托 报 准备
理 理 资 酬 是否 未来是 计提
资金 年化 预期收益
委托理 委托理财金 财 财 金 确 实际 实际收 经过 否有委 金额
受托人 来源 收益率 (如有)
财类型 额 起 终 投 定 收益或损失 回情况 法定 托理财 (如
始 止 向 方 程序 计划 有)
日 日 式
期 期
渤海银行股份有限 银行结 100,000,000 9月 12 公 司 4.10% 1,022,191.78 1,022,191.85 足额 是 是
公司上海自贸试验 构性存 19 月 闲 置
区分/支行 款 日 20 自 有
日 资金
广发银行股份有限 同上 100,000,000 9月 12 同上 4.35% 1,084,520.55 1,084,520.55 足额 是 是
公司上海分行 19 月
日 19
日
平安银行股份有限 同上 100,000,000 9月 12 同上 4.30% 1,072,054.79 1,072,054.79 足额 是 是
公司 19 月
日 19
日
厦门国际银行股份 同上 150,000,000 9月 12 同上 4.40% 1,668,333.33 1,668,333.34 足额 是 是
有限公司上海分行 19 月
日 19
日
光大银行股份有限 同上 150,000,000 9月 12 同上 4.25% 1,593,750.00 1,593,750.00 足额 是 是
公司上海分行 19 月
日 19
日
上海浦东发展银行 同上 150,000,000 9月 12 同上 4.25% 1,593,750.00 1,593,750.00 足额 是 是
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2017 年年度报告
股份有限公司黄浦 22 月
支行 日 22
日
华夏银行股份有限 同上 100,000,000 9月 12 同上 4.10% 1,033,424.66 1,033,424.65 足额 是 是
公司上海分行 28 月
日 27
日
华侨永亨银行 同上 74,160,000 9 月 12 同上 3.50% 857,990.00 857,990.00 足额 是 是
1日 月
日
华侨永亨银行 同上 43,020,000 9 月 12 同上 3.50% 480,987.50 480,987.50 足额 是 是
5日 月
日
华侨永亨银行 同上 21,030,000 10 12 同上 3.65% 151,386.79 151,386.79 足额 是 是
月 月
11 21
日 日
华侨永亨银行 同上 12,500,000 10 12 同上 3.65% 79,843.75 79,843.75 足额 是 是
月 月
19 21
日 日
其他情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(4).委托理财减值准备
□适用 √不适用
2、 委托贷款情况
(1).委托贷款总体情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(2).单项委托贷款情况
□适用 √不适用
其他情况
□适用 √不适用
(3).委托贷款减值准备
□适用 √不适用
3、 其他情况
□适用 √不适用
(四) 其他重大合同
□适用 √不适用
十六、其他重大事项的说明
√适用 □不适用
1、 2017 年上半年，公司完成第七届董事会、监事会的董、监事增补工作，并完成新任董事长及
监事长的选举工作。详见公司公告临 2017-10、2017-11、2017-14、2017-15、2017-16、2017-17
及 2017-18。
2、 2017 年上半年，公司收购上海懿语股权投资基金合伙企业（有限合伙）持有的上海瑞陟投资
管理有限公司 83.33%股权事项以及公司收购上海竑翕股权投资基金合伙企业（有限合伙）持
有的上海嘉荟房地产有限公司 60%股权事项（详见公司 2016 年第三季度报告）均完成股权
转让的工商变更登记工作。
3、 2017 年上半年，公司全资孙公司哈尔滨上实城市发展有限公司及上海实伦实业有限公司均完
成工商注销登记工作。
4、 公司于 2017 年 6 月 12 日通过竞买方式竞得江苏省苏州市 “苏地 2017-WG-10”号地块的国有
建设用地使用权，该地块成交价格为 219,660 万元人民币。公司全资子公司上海上实城市发
展投资有限公司于 2017 年 8 月 3 日在苏州市吴中区设立全资子公司苏州上实置业有限公司，
注册资本为 2000 万元人民币，用于经营开发上述地块项目。详见公司公告临 2017-21。
5、 公司于 2017 年 6 月 29 日召开总裁办公会议，会议同意引进广州酷窝互联网科技股份有限公
司（以下简称“酷窝互联”）作为新股东对公司参股的上海帷迦科技有限公司（以下简称“帷
迦科技”）增资，帷迦科技注册资本将由 11686.00 万元人民币增加至 15791.8919 万元人民币。
酷窝互联以其持有的广州酷窝科技有限公司（以下简称：酷窝科技）100%的股权作为出资，
认购帷迦科技新增注册资本人民币 4,105.8919 万元，超出部分计入资本公积。增资完成后，
酷窝互联持有帷迦科技 26%的股权，帷迦科技原股东共持有帷迦科技 74%的股权，其中，公
司全资孙公司上海实锐投资管理有限公司持有帷迦科技 28.4956%的股权。该交易已履行国资
备案程序，并于 2017 年 8 月 2 日完成工商变更登记工作。详见公司公告临 2017-27。
6、 公司于 2017 年 7 月 25 日召开总裁办公会议，会议同意引进森大厦（上海）有限公司（以下
简称“森大厦上海”）对上海虹晟投资发展有限公司（以下简称“虹晟公司”）进行增资，虹
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2017 年年度报告
晟公司注册资本将由人民币 1000.00 万元增加至人民币 1111.12 万元。森大厦上海以人民币现
金方式支付增资款人民币 12808.3134 万元，认购虹晟公司新增注册资本人民币 111.12 万元，
超出的人民币 12697.1934 万元计入资本公积。增资完成后，森大厦上海持有虹晟公司 10.00%
股权，原股东上海上实北外滩投资开发有限公司及宁波梅山保税港区兴盛惠通投资中心（有
限合伙）分别持有虹晟公司 44.10%及 45.90%股权。相关工商变更登记工作已于 2017 年 9 月
25 日完成。详见公司公告临 2017-29。
7、 公司于 2017 年 10 月 30 日召开第七届董事会第十三次会议，会议通过《关于修订<公司章程>
部分条款的议案》，并同意将该议案提交公司 2017 年第二次临时股东大会。公司于 2017 年
11 月 28 日召开股东大会，审议并通过上述议案，同意将“鼓励创新的容错机制”相关条款
及“公司党团组织与工会”相关条款增补进《公司章程》。详见公司公告临 2017-33、2017-34、
2017-36、2017-39。
8、 公司于 2017 年 11 月 13 日召开总裁办公会议，会议同意公司全资子公司上海上投控股有限公
司收购上海上投商业资产管理有限公司 80%股权，收购价格为人民币 1372 万元，该交易于
2017 年 12 月 8 日获得上海联合产权交易所审核通过，相关工商变更登记工作于 2017 年 12
月 28 日完成。
9、 公司于 2017 年 11 月 17 日召开第七届董事会第十四次会议，会议同意公司控股子公司上海上
实物业管理有限公司收购上海申大物业有限公司 100%股权，同意公司全资子公司上海新世
纪房产服务有限公司收购上海城开商用物业发展有限公司 100%股权。相关交易已取得上海
联合产权交易所出具的产权交易凭证，并已完成工商变更登记工作。详见公司公告临 2017-37、
2017-38 及 2018-02。
10、公司于 2017 年 12 月 13 日召开第七届董事会第十五次会议，会议同意公司控股子公司绍兴上
投置业发展有限公司（以下简称“绍兴上投”）以人民币 18700 万元的价格收回浙江绍兴 E1B
地块不动产权利及相关权益，包括 E1B 地块土地使用权及地上建成不动产。扣除相关费用后，
绍兴上投实际支付 16218.4 万元，并于报告期内完成交易。详见公司公告临 2017-40、2017-41。
11、公司于 2017 年 12 月 13 日召开第七届董事会第十五次会议，会议同意收购泉州市上实投资发
展有限公司（以下简称“泉州上实”）2%股权，收购价格为人民币 1880 万元，收购完成后公
司持有泉州上实 51%股权。该项交易的工商变更登记工作尚在进行中。详见公司公告临
2017-42。
12、2016 年 1 月，大理市规划局（以下简称“被告”或“大理规划局”）对公司控股子公司大理上实
城市发展有限公司（以下简称“原告”或“大理公司”）向其提出恢复对“洱海庄园”项目东地块
（以下简称“东地块”）建设用地规划许可、建设工程规划许可申请一事作出答复，认定东地
块原《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》已撤销，并对地块的规划建设经济
技术指标和开发用途作出限定，要求大理公司根据相关程序重新申办审批手续。大理公司认
为，大理规划局在其复函中所作的决定没有法律依据，且严重侵犯了大理公司的合法权益。
据此，大理公司向云南省大理市人民法院（以下称“大理市人民法院”）提起诉讼，请求判令
被告撤销其复函中对东地块项目的规划建设经济技术指标和开发用途所作限定的决定。经审
理，大理市人民法院于 2016 年 12 月 22 日作出（2016）云 2901 行初 36 号《行政裁定书》，
裁定驳回原告起诉。大理公司对裁定不服，已于 2017 年 1 月 3 日向云南省大理白族自治州中
级人民法院（以下简称“大理中院”）提起上诉。经审理，大理中院于 2017 年 5 月 9 日作出
（2017）云 29 行终 4 号《行政裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。该裁定为终审裁定。
十七、积极履行社会责任的工作情况
(一) 上市公司扶贫工作情况
□适用 √不适用
(二) 社会责任工作情况
√适用 □不适用
公 司 编 制 并 披 露 了 《 2017 年 度 社 会 责 任 报 告 》， 报 告 全 文 刊 登 在 上 海 证 券 交 易 所 网 站
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2017 年年度报告
www.sse.com.cn 。
(三) 环境信息情况
1. 属于环境保护部门公布的重点排污单位的公司及其重要子公司的环保情况说明
□适用 √不适用
2. 重点排污单位之外的公司
□适用 √不适用
3. 其他说明
□适用 √不适用
(四) 其他说明
□适用 √不适用
十八、可转换公司债券情况
(一) 转债发行情况
□适用 √不适用
(二) 报告期转债持有人及担保人情况
□适用 √不适用
(三) 报告期转债变动情况
□适用 √不适用
报告期转债累计转股情况
□适用 √不适用
(四) 转股价格历次调整情况
□适用 √不适用
(五) 公司的负债情况、资信变化情况及在未来年度还债的现金安排
□适用 √不适用
(六) 转债其他情况说明
□适用 √不适用
第六节 普通股股份变动及股东情况
一、 普通股股本变动情况
(一) 普通股股份变动情况表
1、 普通股股份变动情况表
报告期内，公司普通股股份总数及股本结构未发生变化。
2、 普通股股份变动情况说明
□适用 √不适用
3、 普通股股份变动对最近一年和最近一期每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如有）
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
□适用 √不适用
(二) 限售股份变动情况
√适用 □不适用
单位: 股
年初限售股 本年解除 本年增加 年末限售股 解除限售日
股东名称 限售原因
数 限售股数 限售股数 数 期
上海上投资 111,779,879 0 0 111,779,879 非公开发 2019 年 1 月
产经营有限 行/资本公 22 日
公司 积转增股
本
上银基金管 75,271,998 0 0 75,271,998 非公开发 2019 年 1 月
理有限公司 行/资本公 22 日
积转增股
本
君证（上海） 66,908,443 0 0 66,908,443 非公开发 2019 年 1 月
股权投资基 行/资本公 22 日
金合伙企业 积转增股
（有限合 本
伙）
中信证券股 58,712,159 0 0 58,712,159 非公开发 2019 年 1 月
份有限公司 行/资本公 22 日
积转增股
本
中国长城资 50,181,332 0 0 50,181,332 非公开发 2019 年 1 月
产管理公司 行/资本公 22 日
积转增股
本
北京中融鼎 47,170,455 0 0 47,170,455 非公开发 2019 年 1 月
新投资管理 行/资本公 22 日
有限公司 积转增股
本
曹文龙 26,156,491 0 0 26,156,491 非公开发 2019 年 1 月
行/资本公 22 日
积转增股
本
合计 436,180,757 0 0 436,180,757 / /
二、 证券发行与上市情况
(一)截至报告期内证券发行情况
□适用 √不适用
截至报告期内证券发行情况的说明（存续期内利率不同的债券，请分别说明）：
□适用 √不适用
(二)公司普通股股份总数及股东结构变动及公司资产和负债结构的变动情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(三)现存的内部职工股情况
□适用 √不适用
三、 股东和实际控制人情况
(一) 股东总数
截止报告期末普通股股东总数(户) 41,415
年度报告披露日前上一月末的普通股股东总数 41,140
(户)
(二) 截止报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位:股
前十名股东持股情况
质押或冻结情
况
持有有限
股东名称 期末持股数 比例 股 股东
报告期内增减 售条件股
（全称） 量 (%) 份 性质
份数量 数量
状
态
上实地产发展有限 0 896,435,864 48.60 0 境外
无
公司 法人
上海上投资产经营 0 111,779,879 6.06 111,779,879 国有
无
有限公司 法人
上银基金-浦发银行 0 75,271,998 4.08 75,271,998 其他
-上海国盛（集团） 无
有限公司
君证（上海）股权 0 66,908,443 3.63 66,908,443 其他
投资基金合伙企业 无
（有限合伙）
中信证券股份有限 -15,011,046 58,712,203 3.18 58,712,159 其他
无
公司
中国长城资产管理 0 50,181,332 2.72 50,181,332 国有
无
股份有限公司 法人
北京中融鼎新投资 0 47,170,455 2.56 47,170,455 其他
无
管理有限公司
曹文龙 0 26,156,491 1.42 26,156,491 24,950,000 境内
质
自然
押
人
中央汇金资产管理 0 24,616,150 1.33 0 国有
无
有限责任公司 法人
上海上实投资管理 0 11,853,660 0.64 0 国有
无
咨询有限公司 法人
前十名无限售条件股东持股情况
持有无限售条 股份种类及数量
股东名称 件流通股的数
种类 数量
量
上实地产发展有限公司 896,435,864 人民币普通股 896,435,864
中央汇金资产管理有限责任公司 24,616,150 人民币普通股 24,616,150
上海上实投资管理咨询有限公司 11,853,660 人民币普通股 11,853,660
上实置业集团（上海）有限公司 10,464,216 人民币普通股 10,464,216
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2017 年年度报告
长城国融投资管理有限公司 9,260,000 人民币普通股 9,260,000
中国工商银行股份有限公司－中证 8,086,924 8,086,924
上海国企交易型开放式指数证券投 人民币普通股
资基金
上实投资（上海）有限公司 5,652,485 人民币普通股 5,652,485
刘剑芬 5,091,804 人民币普通股 5,091,804
张国强 4,636,102 人民币普通股 4,636,102
陈瑜 4,058,111 人民币普通股 4,058,111
上述股东关联关系或一致行动的说 上实地产发展有限公司与上海上实投资管理咨询有限公
明 司、上实置业集团（上海）有限公司、上实投资（上海）
有限公司均为上海实业（集团）有限公司所属的子公司，
为一致行动人。
表决权恢复的优先股股东及持股数 公司无优先股
量的说明
前十名有限售条件股东持股数量及限售条件
√适用 □不适用
单位：股
有限售条件股份可上市交易情况
有限售条件股 持有的有限售
序号 新增可上市交 限售条件
东名称 条件股份数量 可上市交易时间
易股份数量
1 上 海 上投 资产 111,779,879 2019 年 1 月 22 日 股东承诺新增股
经营有限公司 份自股票上市之
日起 36 个月内限
售。
2 上 银 基金 管理 75,271,998 2019 年 1 月 22 日 股东承诺新增股
有限公司 份自股票上市之
日起 36 个月内限
售。
3 君证（上海）股 66,908,443 2019 年 1 月 22 日 股东承诺新增股
权 投 资基 金合 份自股票上市之
伙企业（有限合 日起 36 个月内限
伙） 售。
4 中 信 证券 股份 58,712,159 2019 年 1 月 22 日 股东承诺新增股
有限公司 份自股票上市之
日起 36 个月内限
售。
5 中 国 长城 资产 50,181,332 2019 年 1 月 22 日 股东承诺新增股
管理有限公司 份自股票上市之
日起 36 个月内限
售。
6 北 京 中融 鼎新 47,170,455 2019 年 1 月 22 日 股东承诺新增股
投 资 管理 有限 份自股票上市之
公司 日起 36 个月内限
售。
7 曹文龙 26,156,491 2019 年 1 月 22 日 股东承诺新增股
份自股票上市之
日起 36 个月内限
售。
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2017 年年度报告
上述股东关联关系或 上述股东不存在关联关系或一致行动人关系。
一致行动的说明
(三) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前 10 名股东
□适用 √不适用
四、 控股股东及实际控制人情况
(一) 控股股东情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海实业控股有限公司
单位负责人或法定代表人 沈晓初
成立日期 1996-01-09
主要经营业务 基建设施、房地产及消费品
报告期内控股和参股的其他境内外 上海实业城市开发集团有限公司 (于香港交易所主板市场上
上市公司的股权情况 市，股份代号: 563)，截至 2017 年 12 月 31 日，占其 69.96%
股权。上海实业环境控股有限公司(于新加坡主板市场上市，
股份代号：BHK) 截至 2017 年 12 月 31 日，占其 36.57 %股
权。
其他情况说明 /
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在控股股东情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内控股股东变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
(二) 实际控制人情况
1 法人
√适用 □不适用
名称 上海市国有资产监督管理委员会
单位负责人或法定代表人 /
成立日期 /
主要经营业务 /
报告期内控股和参股的其他境内外 /
上市公司的股权情况
其他情况说明 /
2 自然人
□适用 √不适用
3 公司不存在实际控制人情况的特别说明
□适用 √不适用
4 报告期内实际控制人变更情况索引及日期
□适用 √不适用
5 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
6 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
(三) 控股股东及实际控制人其他情况介绍
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
五、 其他持股在百分之十以上的法人股东
□适用 √不适用
六、 股份限制减持情况说明
□适用 √不适用
第七节 优先股相关情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
第八节 董事、监事、高级管理人员和员工情况
一、持股变动情况及报酬情况
(一) 现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
√适用 □不适用
单位：股
报告期内从 是否在公司
任期起始日 任期终止日 年初持股 年末持股 年度内股份 增减变动 公司获得的 关联方获取
姓名 职务(注) 性别 年龄
期 期 数 数 增减变动量 原因 税前报酬总 报酬
额（万元）
曾明 董事长 男 48 2017-05-19 2019-04-19 49.3（注 1） 否
徐有利 董事 男 44 2012-11-16 2019-04-19 是
唐钧 董事 男 51 2009-06-29 2019-04-19 否
总裁 男 51 2012-04-26 2019-04-19 68.9 否
阳建伟 董事 男 47 2012-11-16 2019-04-19 是
曹惠民 独立董事 男 64 2012-11-16 2019-04-19 10 否
张永岳 独立董事 男 64 2016-04-20 2019-04-19 10 否
夏凌 独立董事 男 46 2016-04-20 2019-04-19 10 否
杨殷龙 监事长 男 53 2017-05-08 2019-04-19 是
陈一英 监事 女 51 2012-11-16 2019-04-19 是
舒东 监事 男 49 2017-05-19 2019-04-19 是
唐忆湘 职工监事 女 55 2016-04-20 2019-04-19 58.5 否
桂林 职工监事 男 46 2016-04-20 2019-04-19 59.3 否
王江江 副总裁 男 45 2012-04-26 2019-04-19 69.4 否
郭伟民 副总裁 男 54 2013-03-26 2019-04-19 68.6 否
潘军 副总裁 男 50 2015-08-14 2019-04-19 68.2 否
胡文魄 副总裁、 男 52 2016-05-23 2019-04-19 69.6 否
董事会秘
书
陆雁 副总裁 女 48 2016-05-23 2019-04-19 63.5 否
袁纪行 财务总监 女 44 2015-01-05 2019-04-19 64.1 否
46 / 170
2017 年年度报告
陆申 董事长 男 62 2008-10-09 2017-04-28 131,560 是
刘显奇 监事长 男 61 2015-02-16 2017-05-08 45.2（注 2） 否
合计 / / / / / 131,560 / /
注 1：报告期内，曾明先生根据履职时间领取相应薪酬。
注 2：报告期内，刘显奇先生根据履职时间领取相应薪酬。
姓名 主要工作经历
曾明 曾任上海市公路管理处副处长，上海市沪崇越江通道筹建处副主任，上海沪崇越江通道投资发展有限公司副总经理，上海市市政工程管
理局建设营运管理处处长，上海市城乡建设和交通委员会建设市场监管处处长、上海市建筑建材业管理办公室主任，中国建筑第八工程
局有限公司副总经理。现任本公司董事长。
徐有利 曾任华能国际电力上海分公司财经部主任，中国华能集团公司华东分公司监察审计部经理，上海实业（集团）有限公司审计部总经理，
上海实业（集团）有限公司助理总裁。现任上海实业（集团）有限公司副总裁，本公司董事。
唐钧 曾任上海审计局主任科员，上海审计局外资处副处长，上海实业（集团）有限公司审计部总经理，上海实业控股有限公司执行董事，上
海实业（集团）有限公司计财部副总经理，本公司董事、副总裁兼财务总监。现任本公司董事、总裁。
阳建伟 曾任中国有色金属材料总公司上海中金期货经纪公司客户经理，宏源证券上海投行部项目经理，上海星河数码投资有限公司助理总经理，
上海实业（集团）有限公司董事会办公室助理总经理，上海实业控股有限公司助理总裁。现任上实管理（上海）有限公司副总经理，本
公司董事。
曹惠民 曾任上海立信会计学院教授，现任上海实业发展股份有限公司独立董事，兼任上海百联集团股份有限公司独立董事（2011 年 10 月-2017
年 6 月），上海飞科电器股份有限公司独立董事，上海复星医药(集团)股份有限公司独立董事，浙江米奥兰特商务会展股份有限公司独立
董事，上海瀚讯信息技术股份有限公司独立董事。
张永岳 曾任华东师范大学商学院院长、东方房地产学院院长，兼任过上海市经济学会副会长、上海市房产经济学会副会长、中国房地产估价与
房地产经纪人学会副会长、中国房地产业协会常务理事、国家住建部决策咨询专家、上海市人民政府发展研究中心上海发展战略研究所
张永岳（房地产与城市管理政策研究）工作室首席专家等学术职务。现任上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授、旭辉控
股（集团）有限公司独立董事，本公司独立董事。
夏凌 曾任中华企业股份有限公司第六届董事会独立董事。现任同济大学法学院副教授，中国环境与资源法学研究会理事，上海市环境与资源
法学研究会副秘书长，本公司独立董事。
杨殷龙 曾任上海四维律师事务所执业律师，上海实业（集团）有限公司助理法律顾问、综合协调部高级经理、法务部副总经理。现任上海实业
（集团）有限公司法务部总经理，本公司监事。
陈一英 现任上海实业（集团）有限公司计划财务部副总经理，上海实业控股有限公司财务总监兼助理行政总裁，本公司监事。
舒东 曾任上海闸北区建筑设计院概预算室概预算工程师，上海市房屋建筑设计院概预算工程师，上海市房屋工程建设监理有限公司造价咨询
部造价工程师、部门经理，上海实业（集团）有限公司审计部助理总经理等职。现任上海实业（集团）有限公司审计部副总经理、上海
上投资产经营有限公司董事。
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2017 年年度报告
唐忆湘 曾任上海财瑞建设咨询有限公司部门经理、上海南都房地产开发有限公司合约部主管、本公司成本管理部副总经理。现任本公司成本管
理部总经理，本公司监事。
桂林 曾任上海元益置业有限公司副总经理、上海闵行协和房地产经营有限公司、上海协和城有限公司副总经理、天津市中天兴业房地产开发
有限公司副总经理、湖州湖峻置业有限公司、湖州湖峰置业有限公司、湖州湖源投资发展有限公司、湖州湖润建设管理有限公司副总经
理、总经理。现任上海上实湖滨新城发展有限公司、上海丰泽置业有限公司、上海丰茂置业有限公司总经理，本公司总监、监事。
王江江 曾任上海石化涤纶事业部助理工程师、教培中心副主任，中国华源集团人力资源部劳资处处长，上海实业医药投资股份有限公司人力资
源部副总经理、办公室总经理，上海实业(集团)有限公司人力资源部副总经理。现任本公司副总裁兼不动产事业部总经理。
郭伟民 曾任上海建工集团基础工程公司副总经理，上海建工桥隧筑港工程有限公司总经理，上海磁悬浮交通发展有限公司总裁助理、副总经理，
上海建工集团总公司海外部副总经理，上海实业东滩投资开发（集团）有限公司工程管理部总经理，哈尔滨上实置业有限公司董事长，
成都上实置业有限公司董事长，重庆华新国际实业有限公司董事长，天津市中天兴业房地产开发有限公司董事长，湖州湖峰置业有限公
司董事长，本公司助理总裁。现任本公司副总裁兼项目拓展部总经理。
潘军 曾任上海金桥出口加工区房地产有限公司总经理助理，上海七百九思科技发展有限公司副总经理，苏州太湖中腾房地产有限公司总经理，
上海上实房地产有限公司副总经理，青岛上实城市发展有限公司总经理，青岛上实瑞欧置业有限公司总经理，本公司工程管理部总经理、
公司总监。现任本公司副总裁。
胡文魄 曾任上海万科房地产有限公司营销总监，上海家饰佳股份有限公司助理总裁，本公司营销策划部总经理，本公司总监、助理总裁。现任
本公司副总裁兼董事会秘书。
陆雁 曾任上海实业东滩投资开发（集团）有限公司人力资源部高级经理、助理总经理，本公司人力资源部助理总经理、副总经理、总经理，
本公司总监、助理总裁。现任本公司副总裁兼人力资源部总经理。
袁纪行 曾任安达信会计师事务所审计师，香港嘉华集团上海总部财务经理，上海实业（集团）有限公司审计部助理经理，上海实业控股有限公
司内审部经理，上实管理（上海）有限公司审计部主管。现任本公司财务总监兼财务部总经理。
其它情况说明
□适用 √不适用
(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况
□适用 √不适用
二、现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员的任职情况
(一) 在股东单位任职情况
√适用 □不适用
任职人员姓名 股东单位名称 在股东单位担任的职务 任期起始日期 任期终止日期
曾明 上海海外联合投资股份有限公司 副董事长 2017 年 12 月 19 日
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2017 年年度报告
徐有利 上海实业（集团）有限公司 副总裁 2016 年 4 月 15 日
唐钧 上实置业集团（上海）有限公司 董事长 2015 年 6 月 17 日
阳建伟 上实管理（上海）有限公司 董事 2014 年 10 月 10 日
杨殷龙 上海实业（集团）有限公司 法务部总经理 2016 年 8 月 22 日
杨殷龙 上海上投资产经营有限公司 监事 2016 年 7 月 1 日
陈一英 上海实业控股有限公司 助理行政总裁 2013 年 4 月 8 日
舒东 上海实业（集团）有限公司 审计部副总经理
舒东 上海上投资产经营有限公司 董事
在股东单位任职情况的说明
(二) 在其他单位任职情况
√适用 □不适用
详见董事、监事、高级管理人员的主要工作经历。
三、董事、监事、高级管理人员报酬情况
√适用 □不适用
董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序 公司董事、监事的报酬由公司股东大会决定；公司高级管理人员的薪酬按照公司董事会薪酬与考核委员
会制定的《公司薪酬管理办法》的规定执行。
董事、监事、高级管理人员报酬确定依据 （1）公司专职董事、监事、高级管理人员，根据其在公司实际担任的经营管理职务不同，严格按照公司
《绩效考核奖惩实施办法》对其进行考核，确定其薪金标准；（2）不在公司专职工作的董事（除独立董
事）、监事不在本公司领取报酬；（3）本公司独立董事由本公司聘任后，每年可领取人民币 10 万元（税
前）津贴。
董事、监事和高级管理人员报酬的实际支付情 详见\"现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况\"。
况
报告期末全体董事、监事和高级管理人员实际 人民币 714.6 万元
获得的报酬合计
四、公司董事、监事、高级管理人员变动情况
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
姓名 担任的职务 变动情形 变动原因
曾明 董事长 选举 工作需要
杨殷龙 监事长 选举 工作需要
舒东 监事 选举 工作需要
陆申 董事长 离任 退休
刘显奇 监事长 离任 退休
五、近三年受证券监管机构处罚的情况说明
□适用 √不适用
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六、母公司和主要子公司的员工情况
(一) 员工情况
母公司在职员工的数量
主要子公司在职员工的数量 5,745
在职员工的数量合计 5,779
母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工
人数
专业构成
专业构成类别 专业构成人数
生产人员
销售人员
技术人员
财务人员
行政人员
合计
教育程度
教育程度类别 数量（人）
博士
硕士
本科
大专
合计
(二) 薪酬政策
√适用 □不适用
公司制定了以岗位责任、能力和业绩为导向，坚持效率优先，兼顾公平，保持公司可持续发展的
薪酬政策，实施固定薪酬与绩效考核相结合，为员工提供具有市场竞争力的薪酬。同时，公司还
为员工构建了良好的社会保障体系，包括社会保险（含医疗、养老、失业、生育、工伤）、公积金、
补充公积金、企业年金、补充商业医疗保险等在内的多层次、全方位的保障，从经济、服务和精
神保障入手，以解决员工后顾之忧并保持人才队伍的稳定。
(三) 培训计划
√适用 □不适用
2018 年度的培训工作将紧紧围绕公司的中心工作，聚焦公司发展重点领域和课题，统筹兼顾骨干
人才培养、关键岗位员工的知识储备以及广大员工对于技能提升的需求，整合资源，系统安排，
强化实效，全面提升员工的执行力和凝聚力，助力公司的转型发展。今年，公司将继续依托员工
大讲台、员工训练营、业务外训、岗职资质培训以及安全生产教育等多种培训模块，分层次、有
针对性地开展培训活动，让公司成为员工的学习园地，使员工在实践中成长，在成长中发展。
(四) 劳务外包情况
□适用 √不适用
七、其他
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
第九节 公司治理
一、公司治理相关情况说明
√适用 □不适用
公司已经制定了《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》等三会制度，以
及《信息披露管理制度》、《投资者关系管理制度》、《重大信息内部报告制度》、《内幕信息知情人
登记制度》等信息管理及投资者关系管理制度。报告期内，公司根据《公司法》、《上市公司治理
准则》、《上海证券交易所股票上市规则》以及中国证监会、上海证券交易所最新法律法规的要求，
进一步完善公司法人治理结构，健全公司内部控制制度，并根据公司实际情况修订了《公司章程》。
公司建立了健全的公司法人治理结构。公司股东大会、董事会、监事会及经理层之间权责明确，
各司其职、各尽其责、相互制衡、相互协调。公司与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务
等方面完全分开，具有独立完整的业务及自主经营能力。公司所有的生产经营或重大事项均根据
《公司章程》及相关制度的规定按授权权限提交经理层、董事会和股东大会讨论确定。公司董事
均能忠实诚信、勤勉尽责。全体监事均能够认真履行职责，依法、独立地对公司生产经营情况、
财务状况以及公司董事和其他高级管理人员履行职责的合法、合规性进行监督，维护公司及投资
者的合法权益。公司在股东与股东大会、控股股东与上市公司、董事与董事会、监事与监事会、
绩效评价与激励约束机制、利益相关者、信息披露与透明度等主要治理方面均符合监管部门有关
文件的要求，公司治理的实际状况与《公司法》和中国证监会相关规定的要求不存在差异。
公司治理与中国证监会相关规定的要求是否存在重大差异；如有重大差异，应当说明原因
□适用 √不适用
二、股东大会情况简介
决议刊登的指定网站的
会议届次 召开日期 决议刊登的披露日期
查询索引
2016 年度股东大会 2017-05-19 上海证券交易所网站 2017-05-20
（www.sse.com.cn）
2017 年第一次临时股 2017-07-03 上海证券交易所网站 2017-07-04
东大会 （www.sse.com.cn）
2017 年第二次临时股 2017-11-28 上海证券交易所网站 2017-11-28
东大会 （www.sse.com.cn）
股东大会情况说明
□适用 √不适用
三、董事履行职责情况
(一) 董事参加董事会和股东大会的情况
参加股东
参加董事会情况
大会情况
董事 是否独
本年应参 以通讯 是否连续两 出席股东
姓名 立董事 亲自出 委托出 缺席
加董事会 方式参 次未亲自参 大会的次
席次数 席次数 次数
次数 加次数 加会议 数
曾明 否 6 6 4 0 0 否
陆申 否 2 2 0 0 0 否
徐有利 否 8 8 4 0 0 否
唐钧 否 8 8 4 0 0 否
阳建伟 否 8 8 5 0 0 否
曹惠民 是 8 8 4 0 0 否
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张永岳 是 8 8 5 0 0 否
夏凌 是 8 8 5 0 0 否
连续两次未亲自出席董事会会议的说明
□适用 √不适用
年内召开董事会会议次数
其中：现场会议次数
通讯方式召开会议次数
现场结合通讯方式召开会议次数
(二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况
□适用 √不适用
(三) 其他
□适用 √不适用
四、董事会下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议，存在异议事项的，
应当披露具体情况
□适用 √不适用
五、监事会发现公司存在风险的说明
□适用 √不适用
六、公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方面存在的不能保证独立性、不能
保持自主经营能力的情况说明
□适用 √不适用
存在同业竞争的，公司相应的解决措施、工作进度及后续工作计划
√适用 □不适用
详见第五节“承诺事项履行情况”。
七、报告期内对高级管理人员的考评机制，以及激励机制的建立、实施情况
√适用 □不适用
报告期内，公司对高级管理人员主要依据董事会审议通过的《公司薪酬管理办法》和年度经营管
理目标进行检查与考核。公司高级管理人员的薪酬按照公司董事会薪酬与考核委员会制定的《公
司薪酬管理办法》的规定执行。
八、是否披露内部控制自我评价报告
√适用 □不适用
公司第七届第十六次会议审议通过了《2017 年度内部控制评价报告》，详见 2017 年 3 月 27 日登
载于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上的相关公告。
报告期内部控制存在重大缺陷情况的说明
□适用 √不适用
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九、内部控制审计报告的相关情况说明
√适用 □不适用
详见 2017 年 3 月 27 日登载于上海证券交易所网站 www.sse.com.cn 上的相关公告。
是否披露内部控制审计报告：是
十、其他
□适用 √不适用
第十节 公司债券相关情况
√适用 □不适用
一、公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
债券名 债券余 利率 还本付 交易场
简称 代码 发行日 到期日
称 额 （%） 息方式 所
上海实 14 上 实 122362 2015 年 3 2020 年 3 8.02 5.69 按年付 上海证
业发展 01 月 23 日 月 23 日 息，到期 券 交 易
股份有 一次还 所
限公司 本
2014 年
公司债
券(第一
期)
上海实 14 上 实 136214 2016 年 3 2021 年 3 10 3.23 按年付 上海证
业发展 02 月 11 日 月 11 日 息，到期 券交易
股份有 一次还 所
限公司 本
2014 年
公司债
券（第二
期
公司债券付息兑付情况
√适用 □不适用
2017 年 3 月 23 日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第一期）（14
上实 01）利息。
2017 年 3 月 13 日，公司已按时兑付上海实业发展股份有限公司 2014 年公司债券（第二期）（14
上实 02）利息。
公司债券其他情况的说明
√适用 □不适用
公司于 2018 年 2 月 14 日披露了《上海实业发展股份有限公司关于“14 上实 01”票面利率上调的
公告》及《上海实业发展股份有限公司关于“14 上实 01 债”投资者回售实施办法的公告》，并于 2018
年 2 月 15 日、2 月 23 日、2 月 26 日分别披露了“14 上实 01”回售实施的第一次、第二次和第三
次提示性公告。投资者可在回售申报期（2018 年 3 月 5 日至 2018 年 3 月 7 日）选择将持有的“14
上实 01”全部或部分回售给公司，回售价格为人民币 100 元/张。根据中国证券登记结算有限责任
公司上海分公司提供的债券回售申报数据，“14 上实 01”的回售数量为 198,000 手，回售金额为人
民币 198，000，000 元（不含利息）。本次回售已实施完成，2018 年 3 月 23 日为本次回售申报
的资金发放日，回售实施完毕后“14 上实 01”债券在上海证券交易所上市并交易的数量为 802，000
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手（面值 1000 元）。
二、公司债券受托管理联系人、联系方式及资信评级机构联系方式
名称 中信建投证券股份有限公司
办公地址 上海市浦东新区浦东南路 528 号上海证券大厦
债券受托管理人 北塔 2203 室
联系人 赵军
联系电话 021-68801584
名称 中诚信证券评估有限公司
资信评级机构
办公地址 上海市青浦区新业路 599 号 1 幢 968 室
其他说明：
□适用 √不适用
三、公司债券募集资金使用情况
√适用 □不适用
公司“14 上实 01”、“14 上实 02”公开发行公司债券，募集资金总额合计人民币 20 亿元，已按照
募集说明书上列明的用途使用完毕。
四、公司债券评级情况
√适用 □不适用
2017 年 5 月 25 日中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”） 在对本公司 2016 年经营状
况及相关行业进行综合分析与评估的基础上出具“14 上实 01”、“14 上实 02”公司债券跟踪评级报告，
上调本公司主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定；上调本公司“2014 年公司债券（第一期）”、
“2014 年公司债券（第二期）”信用等级均为 AA+。
根据中国证监会相关规定、评级行业惯例以及中诚信证评对跟踪评级的有关要求，在跟踪评级期
限内，中诚信证评将于公司年度报告公布后两个月内完成该年度的定期跟踪评级。中诚信证评将
密切关注与公司以及债券有关的信息，如发生可能影响债券信用级别的重大事件，中诚信证评将
在认为必要时及时启动不定期跟踪评级，就该事项进行调研、分析并发布不定期跟踪评级结果。
五、报告期内公司债券增信机制、偿债计划及其他相关情况
√适用 □不适用
报告期内公司债券增信机制、偿债计划其他偿债保障措施未发生变更，与募集说明书的相关承诺
一致。
2017 年 3 月 23 日，公司已按时兑付“14 上实 01”债券应付利息；2017 年 3 月 13 日，公司已按时
兑付“14 上实 02” 债券应付利息。
六、公司债券持有人会议召开情况
√适用 □不适用
报告期内，公司未召开债券持有人会议。
七、公司债券受托管理人履职情况
√适用 □不适用
中信建投证券股份有限公司作为“14 上实 01”、“14 上实 02”的债券受托管理人，在报告期内，
根据《公司债券发行与交易管理办法》、《上海证券交易所债券上市规则》及《公司债券受托管理
人执业行为准则》等法律法规的要求，持续关注公司经营情况、财务状况及资信状况，严格按照
《债券受托管理人协议》 约定履行受托管理人职责。
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八、截至报告期末公司近 2 年的会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
本期比
上年同
主要指标 2017 年 2016 年 变动原因
期增减
（%）
息税折旧摊销前利润 1,802,561,696.20 1,349,265,161.70 33.60% 主要系本年度
利润增加所致
流动比率 1.98 2.04 -2.95%
速动比率 0.82 0.93 -12.06%
资产负债率（%） 70.47% 70.79% -0.32%
EBITDA 全部债务比 6.55% 5.45% 20.13% 主要系本年度
利润增加所致
利息保障倍数 2.58 2.03 26.92%
现金利息保障倍数 2.42 10.30 -76.55% 主要系本年度
经营性现金流
大幅度减少所
致
EBITDA 利息保障倍数 2.83 2.16 30.75%
贷款偿还率（%） 100% 100%
利息偿付率（%） 100% 100%
九、公司其他债券和债务融资工具的付息兑付情况
√适用 □不适用
公司于 2015 年 6 月 16 日发行“上海实业发展股份有限公司 2015 年度第一期中期票据”，募集资金
人民币 10 亿元。公司已于 2017 年 6 月 16 日按时付息。
十、公司报告期内的银行授信情况
√适用 □不适用
截至 2017 年 12 月 31 日，上实发展合并口径获得等银行给予的授信总额度合计为 158.1 亿元，其
中未使用授信额度 46.8 亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。
十一、公司报告期内执行公司债券募集说明书相关约定或承诺的情况
√适用 □不适用
报告期内，公司均严格履行公司债券募集说明书相关约定及承诺，合规使用募集资金，按时兑付
公司债券利息，未有损害债券投资者利益的情况发生。
十二、公司发生的重大事项及对公司经营情况和偿债能力的影响
√适用 □不适用
2017 年 5 月 25 日中诚信证评出具“14 上实 01”、“14 上实 02”公司债券跟踪评级报告，上调本公司
主体信用等级为 AA+，评级展望为稳定；上调本公司“2014 年公司债券（第一期）”、“2014 年公
司债券（第二期）”信用等级均为 AA+。
除上述事宜外，报告期内，公司未发生其他《公司债券发行与交易管理办法》第四十五条列示的
重大事项。
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2017 年年度报告
第十一节 财务报告
一、审计报告
√适用 □不适用
审计报告
上会师报字(2018)第 0932 号
上海实业发展股份有限公司全体股东：
一、审计意见
我们审计了上海实业发展股份有限公司（以下简称“上实发展”）财务报表，包括 2017 年
12 月 31 日的合并及公司资产负债表，2017 年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、
合并及公司所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了上实
发展 2017 年 12 月 31 日的合并及公司财务状况以及 2017 年度的合并及公司经营成果和现金流量。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务
报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守
则，我们独立于上实发展，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、关键审计事项
关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的
应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们
在审计中识别出的关键审计事项如下：
1、房地产销售收入确认
(1) 关键审计事项
如财务报表附注七、35 所述，2017 年度，上实发展营业收入为人民币 72.34 亿元，其中房地
产销售收入 52.47 亿元，占营业收入 72.54%。
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上实发展房地产销售收入确认具体方法为：
① 项目在取得预售许可证后开始预售；
② 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
③ 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
④ 与房产相关成本可以可靠计量。
鉴于房地产销售收入对公司财务报表的重要性， 且收入确认时点涉及判断；此外房地产开发
项目销售收入确认上的细小错误汇总起来可能对公司的利润产生重大影响。因此，我们将房地产
销售收入确认为关键审计事项。
(2) 审计应对
我们对房地产销售收入确认，执行了以下程序：
① 了解与评价管理层与收入确认相关的内部控制的设计及运行有效性；
② 检查商品房买卖合同，识别合同条款中关于商品销售的约定，复核上实发展房地产销售收
入确认之会计政策是否符合《企业会计准则》相关要求；
③ 在本年度确认收入之房地产销售项目中选取样本，实施现场查看、检查商品房买卖合同以
及可以证明商品房已达到买卖合同中约定交付条件的文件，检查和该项目相关的权证文件，以评
价本年度房地产销售收入是否已按照上实发展会计政策确认；
④ 对在资产负债表日前后确认的房地产销售收入选取样本，检查相关收入确认的支持性文件，
以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的会计期间确认。
2、存货跌价准备
(1) 关键审计事项
如财务报表附注七、7 所述，2017 年 12 月 31 日，存货价值 198.77 亿元占上实发展合并资产
总额的 50.90%。
由于存货可变现净值对公司财务报表的重要性，且在资产负债表日管理层对存货的可变现净
值评估涉及重大判断及估计，包括对未售的房地产开发项目估计预期销售价格、估计房地产开发
项目的总成本、营销费用、税金及考虑每个房地产开发项目其他具体特定因素。特别是考虑到房
地产行业易受经济环境、政策调控影响，项目所在地政府所推出的相关调控政策、措施对公司预
期销售形势的估计，因此我们将存货可变现净值的评估识别为关键审计事项。
(2) 审计应对
我们对存货期末价值和跌价准备的确认，执行了以下程序：
① 评价与存货可变现净值相关的关键内部控制的设计和运行有效性；
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2017 年年度报告
② 了解和结合上实发展各房地产项目所在城市的房地产调控政策，与项目业态实际情况进行
分析；
③ 对房地产项目抽样，结合实地观察项目形象进度情况检查截至资产负债表日止的实际发生
的开发成本，并向管理层询问项目实际开发进度以及最近期的项目预算所反映的项目预计总成本；
④ 检查上实发展的存货可变现净值估计，包括预计销售价格、销售所需销售费用以及相关税
金，与项目相关的销售计划、实际成交数据、相近市场数据进行比对分析；
⑤ 检查房地产项目可变现净值相关的计算过程及会计处理，评价是否按照上实发展会计政策
执行；结合以前年度存货可变现净值计算情况分析截至资产负债表日存货可变现净值是否低于账
面价值。
四、其他信息
上实发展管理层对其他信息负责。其他信息包括 2017 年年度报告中涵盖的信息，但不包括
财务报表和我们的审计报告。
我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证
结论。
结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否
与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。
基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这
方面，我们无任何事项需要报告。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
上实发展管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、
执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估上实发展的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项
(如适用)并运用持续经营假设，除非管理层计划清算上实发展、终止运营或别无其他现实的选择。
治理层负责监督上实发展的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
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2017 年年度报告
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并
出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审
计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇
总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们
也执行以下工作：
1、识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这
些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪
造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于
未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
2、了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。
3、评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。
4、对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致
对上实发展持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们
得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表
中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日
可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致上实发展不能持续经营。
5、评价财务报表的总体列报、结构和内容(包括披露)，并评价财务报表是否公允反映相关交
易和事项。
6、就上实发展中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对合并财务报表
发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。
我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们
在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合
理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施(如适用)。
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2017 年年度报告
从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关
键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少
数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益
处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。
上会会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师 张晓荣
（项目合伙人）
中国注册会计师 胡治华
中国 上海 二〇一八年三月二十六日
二、财务报表
合并资产负债表
2017 年 12 月 31 日
编制单位: 上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 1 9,274,696,944.58 10,038,198,469.32
结算备付金
拆出资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据 2 4,497,200.00 1,360,073.80
应收账款 3 1,438,988,950.21 209,618,936.02
预付款项 4 682,355,939.04 56,448,052.74
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
应收利息 5 10,703,814.59
应收股利
其他应收款 6 2,029,297,319.09 3,370,927,158.63
买入返售金融资产
存货 7 19,875,769,784.45 16,717,172,290.19
持有待售资产
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2017 年年度报告
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 8 542,252,101.00 299,114,102.42
流动资产合计 33,847,858,238.37 30,703,542,897.71
非流动资产：
发放贷款和垫款
可供出售金融资产 9 522,083,749.93 522,083,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 10 186,907,929.54 385,006,680.05
投资性房地产 11 4,067,084,801.23 2,936,294,688.18
固定资产 12 97,118,966.66 65,061,506.03
在建工程 315,905.71
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产 13 45,596,261.59 61,139,035.73
开发支出
商誉 14 260,449,437.50 260,449,437.50
长期待摊费用 15 5,530,405.75 1,409,632.46
递延所得税资产 16 17,635,622.91 18,368,521.81
其他非流动资产
非流动资产合计 5,202,407,175.11 4,250,129,157.40
资产总计 39,050,265,413.48 34,953,672,055.11
流动负债：
短期借款 17 1,364,000,000.00 1,474,200,000.00
向中央银行借款
吸收存款及同业存放
拆入资金
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据 18 1,192,805,478.10 167,629,372.22
应付账款 19 1,291,326,061.11 1,664,674,668.78
预收款项 20 8,311,874,223.40 6,316,864,506.68
卖出回购金融资产款
应付手续费及佣金
应付职工薪酬 21 23,672,129.38 18,880,863.52
应交税费 22 791,940,216.13 914,120,892.72
应付利息 23 92,980,716.41 92,911,467.06
应付股利 24 179,617,042.85 233,062,176.38
其他应付款 25 1,645,652,537.66 1,401,951,406.39
应付分保账款
保险合同准备金
代理买卖证券款
代理承销证券款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 26 2,224,000,000.00 2,785,000,000.00
62 / 170
2017 年年度报告
其他流动负债
流动负债合计 17,117,868,405.04 15,069,295,353.75
非流动负债：
长期借款 27 7,293,500,000.00 6,481,500,000.00
应付债券 28 2,990,283,226.85 2,985,625,914.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债 29 16,458,584.40 11,668,463.22
递延收益
递延所得税负债 16 99,252,372.23 194,823,737.36
其他非流动负债
非流动负债合计 10,399,494,183.48 9,673,618,114.58
负债合计 27,517,362,588.52 24,742,913,468.33
所有者权益
股本 30 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 31 3,180,077,830.67 3,117,356,223.96
减：库存股
其他综合收益 32 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 33 401,064,256.49 365,928,699.67
一般风险准备
未分配利润 34 4,266,084,028.52 3,503,132,047.35
归属于母公司所有者权益合计 9,974,537,368.85 9,113,728,224.15
少数股东权益 1,558,365,456.11 1,097,030,362.63
所有者权益合计 11,532,902,824.96 10,210,758,586.78
负债和所有者权益总计 39,050,265,413.48 34,953,672,055.11
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司资产负债表
2017 年 12 月 31 日
编制单位:上海实业发展股份有限公司
单位:元 币种:人民币
项目 附注 期末余额 期初余额
流动资产：
货币资金 4,645,074,461.39 6,065,585,867.74
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 2,000.00 2,000.00
63 / 170
2017 年年度报告
预付款项 220,754.72 782,859.54
应收利息
应收股利 166,600,000.00
其他应收款 11,651,804,492.89 9,559,621,105.28
存货
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产 146,939.46
流动资产合计 16,463,701,709.00 15,626,138,772.02
非流动资产：
可供出售金融资产 496,583,749.93 496,583,749.93
持有至到期投资
长期应收款
长期股权投资 9,016,494,357.68 8,968,009,019.71
投资性房地产 801,609,731.75 828,068,492.51
固定资产 4,291,929.28 5,242,381.57
在建工程
工程物资
固定资产清理
生产性生物资产
油气资产
无形资产
开发支出
商誉
长期待摊费用
递延所得税资产 13,133.69 12,890.10
其他非流动资产
非流动资产合计 10,318,992,902.33 10,297,916,533.82
资产总计 26,782,694,611.33 25,924,055,305.84
流动负债：
短期借款 1,015,000,000.00 1,260,000,000.00
以公允价值计量且其变动计入当期
损益的金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 1,999.81 1,999.81
预收款项
应付职工薪酬 675.11
应交税费 21,137,361.12 17,235,320.24
应付利息 92,733,611.10 92,733,611.10
应付股利
其他应付款 5,669,576,164.93 5,369,529,056.68
持有待售负债
一年内到期的非流动负债 1,994,000,000.00 2,555,000,000.00
其他流动负债
流动负债合计 8,792,449,812.07 9,294,499,987.83
非流动负债：
长期借款 6,853,500,000.00 5,781,500,000.00
64 / 170
2017 年年度报告
应付债券 2,990,283,226.85 2,985,625,914.00
其中：优先股
永续债
长期应付款
长期应付职工薪酬
专项应付款
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 9,843,783,226.85 8,767,125,914.00
负债合计 18,636,233,038.92 18,061,625,901.83
所有者权益：
股本 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积 3,625,561,543.79 3,625,561,543.79
减：库存股
其他综合收益 282,748,361.17 282,748,361.17
专项储备
盈余公积 367,227,100.19 331,814,544.26
未分配利润 2,026,361,675.26 1,777,742,062.79
所有者权益合计 8,146,461,572.41 7,862,429,404.01
负债和所有者权益总计 26,782,694,611.33 25,924,055,305.84
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
合并利润表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业总收入 7,233,916,852.00 6,490,214,060.70
其中：营业收入 35 7,233,916,852.00 6,490,214,060.70
利息收入
已赚保费
手续费及佣金收入
二、营业总成本 6,428,678,528.61 5,674,019,130.78
其中：营业成本 35 4,911,547,469.43 4,363,494,921.85
利息支出
手续费及佣金支出
退保金
赔付支出净额
提取保险合同准备金净额
保单红利支出
分保费用
税金及附加 36 619,342,529.11 681,052,680.32
65 / 170
2017 年年度报告
销售费用 37 219,311,492.92 207,284,371.83
管理费用 38 317,274,842.29 249,382,071.97
财务费用 39 230,643,495.74 190,494,586.06
资产减值损失 40 130,558,699.12 -17,689,501.25
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 41 366,223,543.05 -28,077,574.95
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
资产处置收益（损失以“－”号填列） 42 -19,645.80 -37,634.42
汇兑收益（损失以“－”号填列）
其他收益
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,171,442,220.64 788,079,720.55
加：营业外收入 43 33,364,241.36 113,079,165.11
减：营业外支出 44 3,424,652.24 543,717.20
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,201,381,809.76 900,615,168.46
减：所得税费用 45 286,116,524.67 154,594,905.94
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 915,265,285.09 746,020,262.52
(一)按经营持续性分类
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填 915,265,285.09 746,020,262.52
列）
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填
列）
(二)按所有权归属分类
1.少数股东损益 42,928,185.57 153,418,233.59
2.归属于母公司股东的净利润 872,337,099.52 592,602,028.93
六、其他综合收益的税后净额
归属母公司所有者的其他综合收益的税
后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综
合收益
1.重新计量设定受益计划净负债或
净资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合
收益
1.权益法下在被投资单位以后将重
分类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动
损益
3.持有至到期投资重分类为可供出
售金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
归属于少数股东的其他综合收益的税后
净额
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2017 年年度报告
七、综合收益总额 915,265,285.09 746,020,262.52
归属于母公司所有者的综合收益总额 872,337,099.52 592,602,028.93
归属于少数股东的综合收益总额 42,928,185.57 153,418,233.59
八、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股) 0.47 0.32
（二）稀释每股收益(元/股) 0.47 0.32
本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：1,368,938.43 元,上期被合
并方实现的净利润为：927,213.09 元。
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司利润表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、营业收入 91,788,083.89 82,276,601.00
减：营业成本 33,068,412.47 31,708,682.83
税金及附加 20,188,591.67 17,966,937.81
销售费用
管理费用 39,183,833.65 36,602,988.52
财务费用 158,875,902.27 152,739,165.28
资产减值损失 974.39 10,951.61
加：公允价值变动收益（损失以“－”号
填列）
投资收益（损失以“－”号填列） 503,462,772.47 114,982,238.76
其中：对联营企业和合营企业的投资
收益
资产处置收益（损失以“－”号填列） -10,826.22 34,287.40
其他收益
二、营业利润（亏损以“－”号填列） 343,922,315.69 -41,735,598.89
加：营业外收入 10,603,000.04 77,000,475.58
减：营业外支出 400,000.00
三、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 354,125,315.73 35,264,876.69
减：所得税费用 -243.59 -2,737.90
四、净利润（净亏损以“－”号填列） 354,125,559.32 35,267,614.59
(一)持续经营净利润（净亏损以“－”号 354,125,559.32 35,267,614.59
填列）
（二）终止经营净利润（净亏损以“－”
号填列）
五、其他综合收益的税后净额
（一）以后不能重分类进损益的其他综合
收益
1.重新计量设定受益计划净负债或净
资产的变动
2.权益法下在被投资单位不能重分类进
损益的其他综合收益中享有的份额
（二）以后将重分类进损益的其他综合收
益
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2017 年年度报告
1.权益法下在被投资单位以后将重分
类进损益的其他综合收益中享有的份额
2.可供出售金融资产公允价值变动损
益
3.持有至到期投资重分类为可供出售
金融资产损益
4.现金流量套期损益的有效部分
5.外币财务报表折算差额
6.其他
六、综合收益总额 354,125,559.32 35,267,614.59
七、每股收益：
（一）基本每股收益(元/股)
（二）稀释每股收益(元/股)
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
合并现金流量表
2017 年 1—12 月
单位：元 币种：人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 8,464,436,448.09 10,955,258,162.82
客户存款和同业存放款项净增加额
向中央银行借款净增加额
向其他金融机构拆入资金净增加额
收到原保险合同保费取得的现金
收到再保险业务现金净额
保户储金及投资款净增加额
处置以公允价值计量且其变动计入
当期损益的金融资产净增加额
收取利息、手续费及佣金的现金
拆入资金净增加额
回购业务资金净增加额
收到的税费返还 93,076,936.15 31,593,072.21
收到其他与经营活动有关的现金 47 427,298,513.53 636,295,766.20
经营活动现金流入小计 8,984,811,897.77 11,623,147,001.23
购买商品、接受劳务支付的现金 5,322,647,826.64 3,573,396,935.31
客户贷款及垫款净增加额
存放中央银行和同业款项净增加额
支付原保险合同赔付款项的现金
支付利息、手续费及佣金的现金
支付保单红利的现金
支付给职工以及为职工支付的现金 756,651,779.23 695,153,540.27
支付的各项税费 1,819,868,789.09 1,154,909,636.69
支付其他与经营活动有关的现金 47 468,143,862.77 544,854,654.82
经营活动现金流出小计 8,367,312,257.73 5,968,314,767.09
经营活动产生的现金流量净额 617,499,640.04 5,654,832,234.14
二、投资活动产生的现金流量：
68 / 170
2017 年年度报告
收回投资收到的现金 1,000,710,000.00 187,500.00
取得投资收益收到的现金 10,036,069.08 4,042,500.00
处置固定资产、无形资产和其他长 89,364.24 832,065.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金 47 134,727,589.52
投资活动现金流入小计 1,145,563,022.84 5,062,065.00
购建固定资产、无形资产和其他长 16,232,840.80 9,199,545.01
期资产支付的现金
投资支付的现金 1,001,047,215.75 164,106,200.33
质押贷款净增加额
取得子公司及其他营业单位支付的 13,720,000.00 2,572,866,291.49
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 1,031,000,056.55 2,746,172,036.83
投资活动产生的现金流量净额 114,562,966.29 -2,741,109,971.83
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,926,359,229.80
其中：子公司吸收少数股东投资收
到的现金
取得借款收到的现金 4,434,000,000.00 4,200,200,000.00
发行债券收到的现金 992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 47 1,578,000,000.00
筹资活动现金流入小计 4,434,000,000.00 10,696,559,229.80
偿还债务支付的现金 4,293,200,000.00 4,656,500,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 828,364,723.39 656,186,838.50
现金
其中：子公司支付给少数股东的股
利、利润
支付其他与筹资活动有关的现金 47 1,148,234,730.16 3,676,567,170.04
筹资活动现金流出小计 6,269,799,453.55 8,989,254,008.54
筹资活动产生的现金流量净额 -1,835,799,453.55 1,707,305,221.26
四、汇率变动对现金及现金等价物的 -9,383,151.54 4,326,604.90
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,113,119,998.76 4,625,354,088.47
加：期初现金及现金等价物余额 9,992,147,098.04 5,366,793,009.57
六、期末现金及现金等价物余额 8,879,027,099.28 9,992,147,098.04
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
母公司现金流量表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
项目 附注 本期发生额 上期发生额
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 96,777,767.48 81,092,905.61
收到的税费返还 10,603,000.00 15,488,000.00
69 / 170
2017 年年度报告
收到其他与经营活动有关的现金 97,195,308.67 165,927,804.81
经营活动现金流入小计 204,576,076.15 262,508,710.42
购买商品、接受劳务支付的现金 6,609,651.71 5,271,688.48
支付给职工以及为职工支付的现金 19,980,972.94 19,336,661.14
支付的各项税费 46,475,475.37 39,517,648.03
支付其他与经营活动有关的现金 16,325,673.67 105,510,317.78
经营活动现金流出小计 89,391,773.69 169,636,315.43
经营活动产生的现金流量净额 115,184,302.46 92,872,394.99
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金 850,000,000.00 13,454,113.46
取得投资收益收到的现金 307,514,650.25 183,459,096.08
处置固定资产、无形资产和其他长 2,150.00 60,000.00
期资产收回的现金净额
处置子公司及其他营业单位收到的
现金净额
收到其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 1,157,516,800.25 196,973,209.54
购建固定资产、无形资产和其他长 163,550.00 3,668,325.49
期资产支付的现金
投资支付的现金 850,337,215.75 161,843,527.26
取得子公司及其他营业单位支付的 18,800,000.00 2,948,343,783.00
现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 869,300,765.75 3,113,855,635.75
投资活动产生的现金流量净额 288,216,034.50 -2,916,882,426.21
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 3,762,880,154.17
取得借款收到的现金 4,085,000,000.00 3,966,000,000.00
发行债券收到的现金 992,000,000.00
收到其他与筹资活动有关的现金 2,517,701,105.59 6,871,581,483.47
筹资活动现金流入小计 6,602,701,105.59 15,592,461,637.64
偿还债务支付的现金 3,819,000,000.00 4,077,000,000.00
分配股利、利润或偿付利息支付的 290,274,519.03 52,589,662.74
现金
支付其他与筹资活动有关的现金 4,317,338,329.87 5,307,949,856.61
筹资活动现金流出小计 8,426,612,848.90 9,437,539,519.35
筹资活动产生的现金流量净额 -1,823,911,743.31 6,154,922,118.29
四、汇率变动对现金及现金等价物的
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -1,420,511,406.35 3,330,912,087.07
加：期初现金及现金等价物余额 6,065,585,867.74 2,734,673,780.67
六、期末现金及现金等价物余额 4,645,074,461.39 6,065,585,867.74
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
70 / 170
2017 年年度报告
合并所有者权益变动表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
归属于母公司所有者权益
其他权 一
项目 益工具 专 般 所有者权益合
减： 少数股东权益
其他综 项 风 计
股本 优 永 资本公积 库存 盈余公积 未分配利润
其 合收益 储 险
先 续 股
他 备 准
股 债
备
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,109,356,223.96 282,748,361.17 365,651,700.56 3,500,639,150.27 1,094,337,888.58 10,197,296,216.54
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业
8,000,000.00 276,999.11 2,492,897.08 2,692,474.05 13,462,370.24
合并
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,117,356,223.96 282,748,361.17 365,928,699.67 3,503,132,047.35 1,097,030,362.63 10,210,758,586.78
三、本期增减变动金额
62,721,606.71 35,135,556.82 762,951,981.17 461,335,093.48 1,322,144,238.18
（减少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 872,337,099.52 42,928,185.57 915,265,285.09
（二）所有者投入和减
460,600,000.00 460,600,000.00
少资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有
者投入资本
3．股份支付计入所有
者权益的金额
4．其他 460,600,000.00 460,600,000.00
（三）利润分配 35,412,555.93 -105,505,946.85 -42,067,042.85 -112,160,433.77
1．提取盈余公积 35,412,555.93 -35,412,555.93
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东） -70,093,390.92 -42,067,042.85 -112,160,433.77
71 / 170
2017 年年度报告
的分配
4．其他
（四）所有者权益内部
结转
1．资本公积转增资本
（或股本）
2．盈余公积转增资本
（或股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 62,721,606.71 -276,999.11 -3,879,171.50 -126,049.24 58,439,386.86
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,180,077,830.67 282,748,361.17 401,064,256.49 4,266,084,028.52 1,558,365,456.11 11,532,902,824.96
上期
归属于母公司所有者权益
其他权 减
项目
益工具 ： 一般 少数股东权益 所有者权益合计
其他综 专项
股本 优 永 资本公积 库 盈余公积 风险 未分配利润
其 合收益 储备
先 续 存 准备
他
股 债 股
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,124,939.10 3,009,187,042.32 741,386,362.69 5,512,557,650.91
加：会计政策变更
前期差错更正
同一控制下企业合并 201,955.30 1,826,170.42 507,031.43 2,535,157.15
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 33,740,072.63 282,748,361.17 362,326,894.40 3,011,013,212.74 741,893,394.12 5,515,092,808.06
三、本期增减变动金额（减
761,192,019.00 3,083,616,151.33 3,601,805.27 492,118,834.61 355,136,968.51 4,695,665,778.72
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 592,602,028.93 153,418,233.59 746,020,262.52
（二）所有者投入和减少 335,523,659.00 3,519,676,495.17 153,479,075.63 4,008,679,229.80
72 / 170
2017 年年度报告
资本
1．股东投入的普通股 335,523,659.00 3,519,676,495.17 153,479,075.63 4,008,679,229.80
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 3,526,761.46 -57,444,758.24 -90,071,213.20 -143,989,209.98
1．提取盈余公积 3,526,761.46 -3,526,761.46
2．提取一般风险准备
3．对所有者（或股东）的
-53,917,996.78 -90,071,213.20 -143,989,209.98
分配
4．其他
（四）所有者权益内部结
425,668,360.00 -425,668,360.00
转
1．资本公积转增资本（或
425,668,360.00 -425,668,360.00
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他 -10,391,983.84 75,043.81 -43,038,436.08 138,310,872.49 84,955,496.38
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,117,356,223.96 282,748,361.17 365,928,699.67 3,503,132,047.35 1,097,030,362.63 10,210,758,586.78
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
73 / 170
2017 年年度报告
母公司所有者权益变动表
2017 年 1—12 月
单位:元 币种:人民币
本期
其他权 减
益工具 ：
项目 专项
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储备
先 续 存
他
股 债 股
一、上年期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 331,814,544.26 1,777,742,062.79 7,862,429,404.01
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 331,814,544.26 1,777,742,062.79 7,862,429,404.01
三、本期增减变动金额（减
35,412,555.93 248,619,612.47 284,032,168.40
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 354,125,559.32 354,125,559.32
（二）所有者投入和减少
资本
1．股东投入的普通股
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 35,412,555.93 -105,505,946.85 -70,093,390.92
1．提取盈余公积 35,412,555.93 -35,412,555.93
2．对所有者（或股东）的
-70,093,390.92 -70,093,390.92
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结
转
1．资本公积转增资本（或
股本）
2．盈余公积转增资本（或
74 / 170
2017 年年度报告
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 367,227,100.19 2,026,361,675.26 8,146,461,572.41
上期
其他权 减
益工具 ：
项目 专项
股本 优 永 资本公积 库 其他综合收益 盈余公积 未分配利润 所有者权益合计
其 储备
先 续 存
他
股 债 股
一、上年期末余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
加：会计政策变更
前期差错更正
其他
二、本年期初余额 1,083,370,873.00 531,553,408.62 282,748,361.17 328,287,782.80 1,799,919,206.44 4,025,879,632.03
三、本期增减变动金额（减
761,192,019.00 3,094,008,135.17 3,526,761.46 -22,177,143.65 3,836,549,771.98
少以“－”号填列）
（一）综合收益总额 35,267,614.59 35,267,614.59
（二）所有者投入和减少
335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
资本
1．股东投入的普通股 335,523,659.00 3,519,676,495.17 3,855,200,154.17
2．其他权益工具持有者投
入资本
3．股份支付计入所有者权
益的金额
4．其他
（三）利润分配 3,526,761.46 -57,444,758.24 -53,917,996.78
1．提取盈余公积 3,526,761.46 -3,526,761.46
2．对所有者（或股东）的 -53,917,996.78 -53,917,996.78
75 / 170
2017 年年度报告
分配
3．其他
（四）所有者权益内部结
425,668,360.00 -425,668,360.00
转
1．资本公积转增资本（或
425,668,360.00 -425,668,360.00
股本）
2．盈余公积转增资本（或
股本）
3．盈余公积弥补亏损
4．其他
（五）专项储备
1．本期提取
2．本期使用
（六）其他
四、本期期末余额 1,844,562,892.00 3,625,561,543.79 282,748,361.17 331,814,544.26 1,777,742,062.79 7,862,429,404.01
法定代表人：曾明 主管会计工作负责人：唐钧 会计机构负责人：袁纪行
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2017 年年度报告
三、公司基本情况
1. 公司概况
√适用 □不适用
上海实业发展股份有限公司(以下简称“公司”或“本公司”)更名前为“上海浦东不锈薄板股份
有限公司”。公司系于 1995 年经沪经企(1995) 608 号文批准，采用募集方式设立的股份有限公司，
并于 1996 年 9 月 25 日在上海证券交易所上市交易。
公司于 2003 年 1 月实施重大资产重组并于 2003 年 2 月 26 日领取上海市工商行政管理局颁发的注
册号为 3100001004379 号企业法人营业执照，公司名称变更为“上海实业发展股份有限公司”，总
股本 587,541,643 股。
2008 年 3 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 143,304,244 股。2008 年 5 月，公司将资本
公积和未分配利润向全体股东转增股份总额 352,524,986 股。
2011 年，公司原控股股东上海上实（集团）有限公司将其持有的 689,566,049 股股份(占公司总
股本的 63. 65%)转让给了上海实业控股有限公司的全资香港子公司上实地产发展有限公司，相应
审批过户事宜己经办理完毕。上实地产发展有限公司成为本公司的控股股东。
2016 年 1 月，公司完成了向特定对象非公开发行股票 335,523,659 股。2016 年 10 月，公司以资
本公积向全体股东转增股份总额 425,668,360 股。截至本报告期末，公司总股本 1,844,562,892
股。
公司注册地：中国（上海）自由贸易试验区浦东南路 1085 号。
公司总部地址：上海市淮海中路 98 号金钟广场 20 楼。
公司行业性质：房地产开发和经营。
公司经营范围为：房地产开发、房地产经营、与房地产业务相关的信息咨询服务、国内贸易(上述
经营范围不涉及前置审批项目)。
本公司最终实际控制人为上海市国有资产监督管理委员会。
本财务报告于 2018 年 3 月 26 日经公司第七届董事会第十六次会议批准报出。
2. 合并财务报表范围
√适用 □不适用
本年度纳入合并范围的主要子公司详见“附注九、在其他主体中的权益”，本年度新纳入合并范围
的子公司主要有泉州市上实投资发展有限公司、上海上投商业资产管理有限公司、苏州上实置业
有限公司等，详见“附注八、合并范围的变更”。本年度不再纳入合并范围的子公司主要有哈尔滨
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上实城市发展有限公司、上海实伦实业有限公司等，详见“附注八、合并范围的变更”。
四、财务报表的编制基础
1. 编制基础
本财务报表按照财政部于 2006 年 2 月 15 日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准则》、各项
具体会计准则及相关规定(以下合称“企业会计准则”)以及中国证券监督管理委员会《公开发行
证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定》的披露规定编制。
本公司财务报表以持续经营为编制基础。
2. 持续经营
√适用 □不适用
本公司不存在导致对报告期末起 12 个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情况。
五、重要会计政策及会计估计
1. 遵循企业会计准则的声明
公司财务报表及附注系按财政部颁布的《企业会计准则》、应用指南、企业会计准则解释、中国证
券监督管理委员会发布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第 15 号—财务报告的一般规定
[2014 年修订]》以及相关补充规定的要求编制，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果
和现金流量等有关信息。
2. 会计期间
会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
3. 营业周期
√适用 □不适用
营业周期为公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。
4. 记账本位币
本公司及境内子公司的记账本位币为人民币。
本财务报表的编制金额单位为人民币元。
5. 同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
√适用 □不适用
（1）同一控制下的企业合并
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在同一控制下的企业合并中，公司作为购买方取得对其他参与合并企业的控制权，如以支付现金、
转让非现金资产或承担债务方式作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资
成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资
本公积不足冲减的，调整留存收益。如以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被
合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资
成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之
间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。为进行企业合并发生的审计、
法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。为企业合并发
行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金
额。企业合并中发行权益性证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入，溢
价收入不足冲减的，冲减留存收益。
（2）非同一控制下的企业合并
购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于
合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于
合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生
的直接相关费用于发生时计入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，
计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。
6. 合并财务报表的编制方法
√适用 □不适用
合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制，是指投资方拥有对被投资方的权力，通
过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。
母公司应当将其全部子公司纳入合并财务报表的合并范围。子公司，是指被公司控制的主体(含企
业、被投资单位中可分割的部分，以及企业所控制的结构化主体等)。
如果母公司是投资性主体，则母公司应当仅将为其投资活动提供相关服务的子公司(如有)纳入合
并范围并编制合并财务报表；其他子公司不应当予以合并，母公司对其他子公司的投资应当按照
公允价值计量且其变动计入当期损益。当母公司同时满足下列条件时，该母公司属于投资性主体：
（1）该母公司是以向投资者提供投资管理服务为目的，从一个或多个投资者处获取资金；
（2）该母公司的唯一经营目的，是通过资本增值、投资收益或两者兼有而让投资者获得回报；
（3）该母公司按照公允价值对几乎所有投资的业绩进行考量和评价。
编制合并报表时，本公司与被合并子公司采用的统一的会计政策和期间。合并财务报表以本公司
和子公司的财务报表为基础，在抵销本公司与子公司、子公司相互之间发生的内部交易对合并财
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务报表的影响后，由本公司合并编制。本公司在报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，调整合并资产负债表的年初数。因非同一控制下企业合并增加的子公司，
编制合并资产负债表时，不调整合并资产负债表的年初数。本公司在报告期内因同一控制下企业
合并增加的子公司，将该子公司合并当期年初至报告期末的收入、费用、利润及现金流量纳入合
并利润表及现金流量表。因非同一控制下企业合并增加的子公司，将该子公司购买日至报告期末
的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。本公司在报告期内处置子公司，
将该子公司年初至处置日的收入、费用、利润及现金流量纳入合并利润表及现金流量表。
母公司购买子公司少数股东拥有的子公司股权，在合并财务报表中，因购买少数股权新取得的长
期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额
之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，在合并财务报表中，处置价
款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差
额，应当调整资本公积(资本溢价或股本溢价)，资本公积不足冲减的，调整留存收益。
企业因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资方的控制权的，在编制合并财务报表时，对于剩
余股权，应当按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权
公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资
产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资
相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受
益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
7. 现金及现金等价物的确定标准
现金等价物是指企业持有的期限短(一般指从购买日起三个月内到期)、流动性强、易于转换为已
知金额现金、价值变动风险很小的投资。
8. 外币业务和外币报表折算
√适用 □不适用
（1）外币交易在初始确认时，采用交易发生当日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价将外
币金额折算为人民币金额。
（2）于资产负债表日，按照下列方法对外币货币性项目和外币非货币性项目进行处理：
① 外币货币性项目，采用资产负债表日中国人民银行公布的人民币外汇牌价中间价折算。因资产
负债表日即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，计入当
期损益。
② 以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位
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币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的
记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，并根据非货
币性项目的性质计入当期损益或其他综合收益。
货币性项目，是指公司持有的货币资金和将以固定或可确定的金额收取的资产或者偿付的负债。
非货币性项目，是指货币性项目以外的项目。
9. 金融工具
√适用 □不适用
(1) 金融工具的分类、确认依据和计量方法
① 金融资产在初始确认时划分为下列四类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，包括交易性金融资产和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融资产；
2) 持有至到期投资；
3) 应收款项；
4) 可供出售金融资产。
② 金融负债在初始确认时划分为下列两类：
1) 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债和指定为以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债；
2) 其他金融负债。
③ 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债
此类金融资产或金融负债进一步分为交易性金融资产或金融负债和直接指定为以公允价值计量且
其变动计入当期损益的金融资产或金融负债。
交易性金融资产或金融负债，主要是指公司为了近期内出售而持有的金融资产或近期内回购而承
担的金融负债。
直接指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债，主要是指公司基于风
险管理、战略投资需要等所作的指定。
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产按照取得时的公允价值作为初始确认金额，相
关的交易费用在发生时计入当期损益。支付的价款中包含已宣告但尚未发放的现金股利或已到付
息期但尚未领取的债券利息，单独确认为应收项目。
在持有以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产期间取得的利息或现金股利，确认为投
资收益。资产负债表日，将以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债的公允
价值变动计入当期损益。
处置以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债时，其公允价值与初始入账金
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额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变动损益。
④ 持有至到期投资
此类金融资产是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且公司有明确意图和能力持有至到期的
非衍生金融资产。
持有至到期投资按取得时的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的价款中包含
的已到付息期但尚未领取的债券利息，应单独确认为应收项目。
持有至到期投资在持有期间按照摊余成本和实际利率计算确认利息收入，计入投资收益。实际利
率应当在取得持有至到期投资时确定，在该持有至到期投资预期存续期间或适用的更短期间内保
持不变。(实际利率与票面利率差别较小的，也可按票面利率计算利息收入，计入投资收益。)
处置持有至到期投资时，应将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。
⑤ 贷款和应收款项
贷款主要是指金融企业发放的贷款，金融企业按当前市场条件发放的贷款，按发放贷款的本金和
相关交易费用之和作为初始确认金额。贷款持有期间所确认的利息收入，应当根据实际利率计算。
实际利率应在取得贷款时确定，在该贷款预期存续期间或适用的更短期间内保持不变。实际利率
与合同利率差别较小的，也可按合同利率计算利息收入。
应收款项主要是指公司销售商品或提供劳务形成的应收款项等债权，通常应按从购货方应收的合
同或协议价款作为初始确认金额。收回或处置贷款和应收款项时，应将取得的价款与该贷款和应
收款项账面价值之间的差额计入当期损益。
⑥ 可供出售金融资产
可供出售金融资产通常是指企业没有划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、
持有至到期投资、贷款和应收款项的金融资产。
可供出售金融资产按取得该金融资产的公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。支付的
价款中包含的已到付息期但尚未领取的债券利息或已宣告但尚未发放的现金股利，应单独确认为
应收项目。
可供出售金融资产持有期间取得的利息或现金股利，应当计入投资收益。资产负债表日，可供出
售金融资产应当以公允价值计量，且公允价值变动计入资本公积(其他资本公积)。
处置可供出售金融资产时，应将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；
同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。
⑦ 其他金融负债
其他金融负债是指除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以外的金融负债。通常情
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况下，公司发行的债券、因购买商品产生的应付账款、长期应付款等，应当划分为其他金融负债。
其他金融负债应当按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。其他金融负债通常采用
摊余成本进行后续计量。
(2) 金融资产转移的确认依据和计量方法
公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留
了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。终止确认，是指将金融
资产或金融负债从公司的账户和资产负债表内予以转销。金融资产整体转移满足终止确认条件的，
应当将下列两项金额的差额计入当期损益：
① 所转移金融资产的账面价值；
② 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额(涉及转移的金融资产
为可供出售金融资产的情形)之和。
金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和
未终止确认部分(在此种情况下，所保留的服务资产应当视同未终止确认金融资产的一部分)之间，
按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：
1) 终止确认部分的账面价值；
2) 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的
金额(涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形)之和。
公司仍保留与所转移金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续确认所转移金融资产整
体，并将收到的对价确认为一项金融负债。
(3) 金融负债终止确认条件
金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，则应终止确认该金融负债或其一部分。
(4) 金融资产和金融负债的公允价值确定方法
公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负
债所需支付的价格。公司将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次
输入值，其次使用第二层次输入值，最后使用第三层次输入值。
第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，
是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。
第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。
第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。
(5) 金融资产(此处不含应收款项)减值测试方法、减值准备计提方法
① 对于持有至到期投资和贷款，有客观证据表明其发生了减值的，应当根据其账面价值与预计未
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来现金流量现值之间的差额计算确认减值损失。
② 通常情况下，如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因
素后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，可以认定该可供出售金融资产已发生减值，应当确认
减值损失。可供出售金融资产发生减值的，在确认减值损失时，将原直接计入所有者权益的公允
价值下降形成的累计损失一并转出，计入减值损失。
10. 应收款项
(1).单项金额重大并单独计提坏账准备的应收款项
√适用 □不适用
单项金额重大的判断依据或金额标准 占应收账款期末余额 10%(含 10%)以上且单项
金额大于 500 万元的应收账款；单项金额大于
2,000 万元的其他应收款。
单项金额重大并单项计提坏账准备的计提方法 根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
额，计提坏账准备。
(2).按信用风险特征组合计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
组合名称 依据
关联方组合 其他方法(不计提坏账准备)
非关联方组合 账龄分析法(对于单项金额不重大的非关联方
应收款项，与经单独测试后未减值的应收款项
一起按信用风险特征账龄划分成组合，根据以
前年度与之具有类似信用风险特征的应收款项
组合的实际损失率为基础，结合现时情况确定
应计提的坏账准备)
组合中，采用账龄分析法计提坏账准备的
√适用 □不适用
应收账款计提比例(%)
账龄 其他应收款计提比例(%)
房地产业务 建筑施工业务
1 年以内（含 1 年） 0.30% 5.00% 0.30%
1－2 年 5.00% 10.00% 5.00%
2－3 年 10.00% 50.00% 10.00%
3－4 年 50.00% 80.00% 50.00%
4 年以上 50.00% 100.00% 50.00%
(3).单项金额不重大但单独计提坏账准备的应收款项：
√适用 □不适用
单项计提坏账准备的理由 存在客观证据表明本公司将无法按应收款项的原
有条款收回款项。
坏账准备的计提方法 根据应收款项的预计未来现金流量现值低于其账
面价值的差额进行计提。
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（4）对于其他应收款项的坏账准备计提方法
对于应收票据、预付款项、应收利息、应收股利、长期应收款应当按个别认定法进行减值测试。
有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差额，确认减值损
失，计提坏账准备。
11. 存货
√适用 □不适用
(1) 存货的分类
公司存货主要包括在生产经营过程中为销售或耗用而储备的开发用地、开发成本、开发产品、原
材料、低值易耗品和库存商品等。
存货同时满足下列条件的，予以确认：
① 与该存货有关的经济利益很可能流入企业；
② 该存货的成本能够可靠地计量。
开发成本是指正在建造中尚未完成开发，最终以出售为目的的物业。
开发产品是指已建成、待出售的物业。
(2) 发出存货的计价方法
各项存货按照成本进行计量。
开发用土地按照取得时的实际成本入账。在项目开发时，按开发项目占地面积或建筑面积分摊计
入开发项目的成本，不单独计算建筑面积的部分不分摊土地成本。
公共配套设施按照实际发生额核算，能够认定到所属开发项目的公共配套设施直接计入所属开发
项目的成本；不能直接认定的公共配套设施先在开发成本中单独归集，在项目竣工决算时，该单
独归集的公共配套设施按开发产品销售面积分摊并计入各开发项目中。
应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第 17 号一借款费用》处理。非货币性资产交换、
债务重组和企业合并取得的存货的成本，分别按照《企业会计准则第 7 号—非货币性资产交换》、
《企业会计准则第 12 号—债务重组》和《企业会计准则第 20 号—企业合并》的规定确定。
(3) 存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
于资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量，存货成本高于其可变现净值的，应当计
提存货跌价准备，计入当期损益。可变现净值，是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工
时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
各类存货可变现净值的确定依据如下：
① 开发成本、开发产品期末可变现净值按正常生产经营过程中，以其估计售价减去估计至完工将
要发生的成本、估计的销售费用及估计的相关税金后的金额确定。按各开发项目成本高于可变现
净值的差额单独计提存货跌价准备，计入当期损益。
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② 其他存货在年末进行全面盘点的基础上，对因存货遭受毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格
低于成本等原因，预计其成本不可收回的部分，按单项可变现净值低于成本的差额提取存货跌价
准备。
存货跌价准备按单个存货项目(或存货类别)计提，与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具
有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备。
(4) 存货的盘存制度
存货的盘存制度采用永续盘存制。
(5) 低值易耗品和包装物采用一次转销法核算。
12. 持有待售资产
√适用 □不适用
(1) 持有待售的非流动资产和处置组确认标准
公司若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动
资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：
①根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；②出售极可能发
生，即企业已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。其
中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易
中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第 8
号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。
(2) 会计处理方法
初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于
公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的
金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确
认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准
则第 42 号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量
规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用
后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则
计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组
中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价
值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类
别前确认的资产减值损失不得转回。
持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的
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利息和其他费用继续予以确认。
非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，不再将其继续划分为持有待售类别或
将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：①划分为持有待售类别前
的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后
的金额；②可收回金额。
13. 长期股权投资
√适用 □不适用
长期股权投资是指公司对被投资单位实施控制、重大影响的权益性投资，以及对其合营企业的投
资。
控制，是指拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力
运用对被投资方的权力影响其回报金额。应当在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控
制被投资方进行判断。
重大影响，是指对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他
方一起共同控制这些政策的制定。
在确定能否对被投资单位施加重大影响时，应当考虑和其他方持有的被投资单位当期可转换公司
债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。如能够对被投资单位施加重大影响的，被投资单
位为其联营企业。在确定被投资单位是否为合营企业时，应当按照《企业会计准则第 40 号—合营
安排》的有关规定进行判断。
(1) 投资成本确定
除对外合并形成的长期股权投资以外，其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确定其初始
投资成本：
① 以支付现金取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本
包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出；
② 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本。
与发行权益性证券直接相关的费用，应当按照《企业会计准则第 37 号—金融工具列报》确定；
③ 通过非货币性资产交换取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 7
号—非货币性资产交换》确定；
④ 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本应当按照《企业会计准则第 12 号—债务
重组》确定。
(2) 后续计量及损益确认方法
① 下列长期股权投资采用成本法核算：
公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资，采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资
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成本计价。追加或收回投资应当调整长期股权投资的成本。被投资单位宣告分派的现金股利或利
润，确认为当期投资收益。
② 对联营企业和合营企业的长期股权投资，采用权益法核算。对联营企业的权益性投资，其中一
部分通过风险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的，对
间接持有的该部分投资选择以公允价值计量且其变动计入损益，并对其余部分采用权益法核算。
长期股权投资采用权益法核算时，对长期股权投资的投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨
认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的投资成本；对长期股权投资的投资成本小于投
资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，对长期股权投资的账面价值进行调整，差
额计入投资当期的损益。
在权益法核算时，当取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其
他综合收益的份额，分别确认投资损益和其他综合收益，并调整长期股权投资的账面价值。投资
企业按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，相应减少长期股权投资的账
面价值。投资方对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，
应当调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。
确认被投资单位发生的净亏损，以长期股权投资的账面价值以及其他实质上构成对被投资单位净
投资的长期权益减记至零为限，公司对被投资企业负有承担额外损失义务的除外。被投资单位以
后实现净利润的，投资企业在其收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。
对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权
投资的账面价值并计入所有者权益。
长期股权投资按照权益法核算在确认投资损益时，先对被投资单位的净利润进行取得投资时被投
资单位各项可辨认资产等的公允价值、会计政策和会计期间方面的调整，再按应享有或应分担的
被投资单位的净损益份额确认当期投资损益。
与联营企业及合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照持股比例计算归属于本公司的部分，
在抵销基础上确认投资损益。
(3) 确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据
共同控制，是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控
制权的参与方一致同意后才能决策。在判断是否存在共同控制时，首先判断所有参与方或参与方
组合是否集体控制该安排，如果所有参与方或一组参与方必须一致行动才能决定某项安排的相关
活动，则认为所有参与方或一组参与方集体控制该安排。其次再判断该安排相关活动的决策是否
必须经过这些集体控制该安排的参与方一致同意。如果存在两个或两个以上的参与方组合能够集
体控制某项安排的，不构成共同控制。判断是否存在共同控制时，不考虑享有的保护性权利。
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重大影响，是指对一个企业的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方
一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位施加重大影响时，考虑投资方直接或间
接持有被投资单位的表决权股份以及投资方及其他方持有的当期可执行潜在表决权在假定转换为
对被投资方单位的股权后产生的影响，包括被投资单位发行的当期可转换的认股权证、股份期权
及可转换公司债券等的影响。
14. 投资性房地产
(1).如果采用成本计量模式的：
是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准
备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产应当按照成本进行初始计量，在资
产负债表日采用成本模式对投资性房地产或公允价值模式进行后续计量。
公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。
对投资性房地产采用年限平均法并按下列使用寿命及预计净残值率计提折旧或进行摊销：
名称 使用寿命 预计净残值率 年折旧率或摊销率
房屋建筑物 25 年-40 年 5.000% 2.375%-3.800%
15. 固定资产
(1).确认条件
√适用 □不适用
固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的
有形资产。固定资产同时满足下列条件的，才能予以确认：
① 与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；
② 该固定资产的成本能够可靠地计量。
(2).折旧方法
√适用 □不适用
类别 折旧方法 折旧年限（年） 残值率 年折旧率
房屋建筑物 年限平均法 20 年-40 年 4.000%-5.000% 2.375%-4.800%
电器及运输设备 年限平均法 5 年-6 年 4.000%-5.000% 15.833%-19.200%
生产设备 年限平均法 10 年 4.000%-5.000% 9.500%-9.600%
其他设备 年限平均法 5年 4.000%-5.000% 19.000%-19.200%
16. 在建工程
√适用 □不适用
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(1) 包括公司基建、更新改造等发生的支出；
(2) 在建工程达到预定可使用状态时转入固定资产。
17. 借款费用
√适用 □不适用
(1) 公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，
计入相关资产成本。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长的时间的(通常是指 1 年及 1
年以上)购建或者生产活动才能达到预定可使用可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资
产。其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。借款费用包括借款
利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。
(2) 借款费用同时满足下列条件的，开始资本化：
① 资产支出已发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而支付的现金、转移非
现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；
② 借款费用已经发生；
③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超过 3 个月的，
暂停借款费用的资本化。在中断期间发生的借款费用确认为费用，计入当期损益，直至资产的购
建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用
或可销售状态必要的程序，借款费用的资本化则继续进行。
(3) 在资本化期间内，每一会计期间的利息(包括折价或溢价的摊销)资本化金额，按照下列规定
确定：
① 为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的利息费
用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金
额确定。
② 为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款
部分的资产支出加权平均数乘以所占用的一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的
利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率确定。
借款存在折价或溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间相应摊销的折价或者溢价的金额，调
整每期利息金额。
在资本化期间内，每一会计期间的利息资本化金额，不超过当期相关借款实际发生的利息金额。
(4) 专门借款发生的辅助费用，在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者
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可销售状态之前发生的，在发生时根据其发生额予以资本化，计入符合资本化条件的资产的成本；
在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态之后发生的，在发生
时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。一般借款发生的辅助费用，在发生时根据其发生额
确认为费用，计入当期损益。
18. 无形资产
(1). 计价方法、使用寿命、减值测试
√适用 □不适用
(1) 无形资产，是指企业拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。无形资产按照成
本进行初始计量。于取得无形资产时分析判断其使用寿命。
(2) 公司确定无形资产使用寿命通常考虑的因素：
① 运用该资产生产的产品通常的寿命周期、可获得的类似资产使用寿命的信息；
② 技术、工艺等方面的现阶段情况及对未来发展趋势的估计；
③ 以该资产生产的产品或提供服务的市场需求情况；
④ 现在或潜在的竞争者预期采取的行动；
⑤ 为维持该资产带来经济利益能力的预期维护支出，以及公司预计支付有关支出的能力；
⑥ 对该资产控制期限的相关法律规定或类似限制，如特许使用期、租赁期等；
⑦ 与企业持有其他资产使用寿命的关联性等。
无法预见无形资产为公司带来经济利益期限的，视为使用寿命不确定的无形资产。
(3) 对于使用寿命有限的无形资产，自取得当月起在预计使用寿命内按年限平均法摊销。公司于
每年年度终了，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核。无形资产的使用寿
命及摊销方法与以前估计不同的，将改变摊销期限和摊销方法。
使用寿命不确定的无形资产不摊销，期末进行减值测试。
(2). 内部研究开发支出会计政策
□适用 √不适用
19. 长期资产减值
√适用 □不适用
对于固定资产、在建工程、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性房地产及对子公
司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，公司于资产负债表日判断是否存
在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定
的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。
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减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。
可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的
较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市
场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的
最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬
运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产
在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后
的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金
额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流
入的最小资产组合。
在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的
协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的
可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资
产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价
值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。
上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。
20. 长期待摊费用
√适用 □不适用
长期待摊费用是指公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在 1 年以上(不含 1 年)的
各项费用。
长期待摊费用在受益期内平均摊销。
名称 摊销年限
符合资本化条件的装修费用 3 年-5 年
如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将其尚未摊销的摊余价值全部转入当期损
益。
21. 职工薪酬
职工薪酬的范围
职工薪酬，是指公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职
工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。公司提供给职工配偶、子女、
受赡养人、已故员工遗属及其他受益人等的福利，也属于职工薪酬。
公司应当在职工为其提供服务的会计期间，将应付的职工薪酬确认为负债，除设定提存计划的离
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职后福利、辞退福利外，应当根据职工提供服务的收益对象分下列情况处理：
①由生产产品、提供劳务负担的职工薪酬，计入产品成本或劳务成本；
②由在建工程、无形资产负担的职工薪酬，计入建造固定资产或无形资产成本。
设定提存计划的离职后福利，分下列情况处理：
1) 属于服务成本、设定受益计划净负债或净资产的利息净额的，计入当期损益；
2) 属于重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动的，计入其他综合收益。
辞退福利，计入当期管理费用； 除上述之外的其他职工薪酬计入当期损益。
(1)、短期薪酬的会计处理方法
√适用 □不适用
短期薪酬是指公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部予以支付的职
工薪酬。
短期薪酬包括职工工资、奖金、津贴和补贴，职工福利费、医疗保险费、工伤保险费和生育保险
费等社会保险费，住房公积金、工会经费和职工教育经费，短期带薪缺勤、短期利润分享计划，
非货币性福利以及其他短期薪酬。
短期薪酬在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
(2)、离职后福利的会计处理方法
√适用 □不适用
离职后福利是指公司为获得员工提供的服务而在职工退休或与公司解除劳动关系后，提供的各种
形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。
离职后福利计划包括设定提存计划和设定受益计划。其中，设定提存计划，是指向独立的基金缴
存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提
存计划以外的离职后福利计划。
设定提存计划包括基本养老保险、失业保险等。在职工提供服务的会计期间，根据设定提存计划
计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。
于报告期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为下列组成部分：
① 服务成本，包括当期服务成本、过去服务成本和结算利得或损失。
② 设定受益计划净负债或净资产的利息净额，包括计划资产的利息收益、设定受益计划义务的利
息费用以及资产上限影响的利息。
③ 重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动。
除非其他会计准则要求或允许职工福利成本计入资产成本，上述第①项和第②项应计入当期损益；
第③项应计入其他综合收益，并且在后续会计期间不允许转回至损益，但可以在权益范围内转移
这些在其他综合收益中确认的金额。
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在设定受益计划下，在下列日期孰早日将过去服务成本确认为当期费用：
1) 修改设定受益计划时。
2) 企业确认相关重组费用或辞退福利时。
在设定受益计划结算时，确认一项结算利得或损失。
(3)、辞退福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予
职工的补偿。
公司向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期
损益：公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；公司确认与涉
及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
(4)、其他长期职工福利的会计处理方法
√适用 □不适用
是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外所有的职工薪酬，包括长期带薪缺勤、长期残疾福
利、长期利润分享计划等。
企业向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划条件的，适用于上述设定提存计划的有
关规定进行处理。
除符合设定提存计划条件的情形外，按照设定受益计划的有关规定，确认和计量其他长期职工福
利净负债或净资产。在报告期末，企业应当将其他长期职工福利产生的职工薪酬成本确认为下列
组成部分：
① 服务成本；
② 其他长期职工福利净负债或净资产的利息净额；
③ 重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动。
为简化相关会计处理，上述项目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
22. 预计负债
√适用 □不适用
与或有事项相关的义务同时满足下列条件的，确认为预计负债：
(1) 该义务是企业承担的现时义务；
(2) 履行该义务很可能导致经济利益流出企业；
(3) 该义务的金额能够可靠地计量。
预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。
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23. 股份支付
√适用 □不适用
(1) 股份支付的种类
股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。
以权益结算的股份支付，是指企业为获取服务以股份或其他权益工具作为对价进行结算的交易，
这里所指的权益工具是企业自身权益工具。
以现金结算的股份支付，是指企业为获取服务承担以股份或其他权益工具为基础计算确定的交付
现金或其他资产义务的交易。
(2) 权益工具公允价值的确定方法
对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。对于授予
的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模
型考虑以下因素：期权的行权价格；期权的有效期；标的股份的现行价格；股价预计波动率；股
份的预计股利；期权有效期内的无风险利率。
在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可
行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的
非市场条件(如服务期限等)，即确认已得到服务相对应的成本费用。
(3) 确认可行权权益工具最佳估计的依据
等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修
正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量
一致。
(4) 实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理
① 授予后立即可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在授予日按照权益工具的公允价
值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的换取职工服务的以权益结算的股份支付，在
等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予
日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。
在资产负债表日，后续信息表明可行权权益工具的数量与以前估计不同的，进行调整，并在可行
权日调整至实际可行权的权益工具数量。
对于权益结算的股份支付，在可行权日之后不再对已确认的成本费用和所有者权益总额进行调整。
在行权日根据行权情况，确认股本和股本溢价，同时结转等待期内确认的资本公积(其他资本公积)。
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② 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付，应当在授予日以企业承担负债的公允价值计入相
关成本或费用，相应增加负债。
完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的
每个资产负债表日，对可行权情况的最佳估计为基础，按照企业承担负债的公允价值金额，将当
期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。
在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当
期损益。
24. 收入
√适用 □不适用
(1) 营业收入包括销售商品收入、建造合同收入、提供劳务收入、BOT 项目收入以及让渡资产使
用权收入。
(2) 销售商品收入的确认
销售商品收入同时满足下列条件的，予以确认：
① 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；
② 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；
③ 收入的金额能够可靠地计量；
④ 相关的经济利益很可能流入企业；
⑤ 相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
(3) 提供劳务收入的确认
在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，采用完工百分比法确认提供劳务收入。
提供劳务交易的结果能够可靠估计，是指同时满足下列条件：
① 收入的金额能够可靠地计量；
② 相关的经济利益很可能流入企业；
③ 交易的完工进度能够可靠地确定；
④ 交易中已发生和将发生的成本能够可靠地计量。
确定提供劳务交易的完工进度，选用下列方法：
1) 已完工作的测量；
2) 已经提供的劳务占应提供劳务总量的比例；
3) 已经发生的成本占估计总成本的比例。
在资产负债表日按照提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认提供劳务收入
后的金额，确认当期提供劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前会计
期间累计已确认劳务成本后的金额，结转当期劳务成本。
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在资产负债表日提供劳务交易结果不能够可靠估计的，分别下列情况处理：
<1> 已经发生的劳务成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的劳务成本金额确认提供劳务收入，
并按相同金额结转劳务成本；
<2> 已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿的，应当将已经发生的劳务成本计入当期损益，不
确认提供劳务收入。
(4) 建造合同收入的确认
依据《企业会计准则－建造合同》的规定，本公司的建造合同收入确认原则为完工百分比法。完
工百分比法是指根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法。
完工百分比计算办法及收入确认原则：
① 建造合同收入，按下列条件均能满足时按完工百分比法予以确认：
1) 合同总收入能够可靠地计量；
2) 与合同相关的经济利益很可能流入企业；
3) 实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量；
4) 合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地确定。
② 确定合同完工进度选用下列方法：
合同完工进度按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定。
工程项目根据公司在设计及建筑工程主体完工、设备及安装验收、调试验收和试运行验收等几个
关节取得业主或监理的验收确认时，以相应时点累计发生的成本占预计总成本的比例确认合同完
工进度。
③ 工程项目收入确认原则：
在资产负债表日，按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确
认为当期合同收入；同时，按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以前会计期间累计已确认费用
后的金额，确认为当期合同费用。
当期完成的建造合同，按照实际合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入后的金额，确认为
当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累计已确认费用后的金额，
确认为当期合同费用。
④ 合同的结果不能可靠估计的，分别下列情况处理：合同成本能够收回的，合同收入根据能够收
回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费用。合同成本不可能收回的，
在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
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⑤ 合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
(5) BOT 项目收入
公司根据新《企业会计准则》和《企业会计准则解释第 2 号》中对以 BOT(建造－运营－移交)方
式建造并运营公共基础设施，在基础设施建成后的会计处理的规定，分别两种情况确认运营收入：
① 在建造期间，对于所提供的建造服务按照《企业会计准则第 15 号—建造合同》确认相关的收
入和费用；
② 对于公司取得特许经营权的项目将特许经营权确认为无形资产，后续运营期间按照《企业会计
准则第 14 号—收入》确认经营服务收入；
(6) 让渡资产使用权收入的确认
让渡资产使用权收入包括利息收入、使用费收入等。让渡资产使用权收入同时满足下列条件的，
才能予以确认：
① 相关的经济利益很可能流入企业；
② 收入的金额能够可靠地计量。
公司分别下列情况确定让渡资产使用权收入金额：
1) 利息收入金额，按照他人使用本企业货币资金的时间和实际利率计算确定。
2) 使用费收入金额，按照有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
销售房地产具体在同时满足下列条件时确认收入：
<1> 项目在取得预售许可证后开始预售；
<2> 商品房开发建设工程项目竣工并具备入住交房条件后，完成交房手续；
<3> 履行了合同规定的义务，相关销售价款已经取得或者确信可以取得；
<4> 与房产相关成本可以可靠计量。
25. 政府补助
政府补助，是公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。分为与资产相关的政府补助和
与收益相关的政府补助。
(1)、与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与资产相关的政府补助，是指企业取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助。
与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补
助确认为递延收益的，应当在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。按照名
义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
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相关资产在使用寿命结束前被出售、转让、报废或发生毁损的，应当将尚未分配的相关递延收益
余额转入资产处置当期的损益。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
(2)、与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
√适用 □不适用
与收益相关的政府补助，是指除与资产相关的政府补助之外的政府补助。
公司对于综合性项目的政府补助，需要将其分解为与资产相关的部分和与收益相关的部分，分别
进行会计处理；难以区分的，应当整体归类为与收益相关的政府补助。
与收益相关的政府补助，用于补偿公司以后期间的相关费用或损失的，取得时确认为递延收益，
并在确认相关成本费用或损失的期间，计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿公司已发生的相
关费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本。
与公司日常活动相关的政府补助，应当按照经济业务实质，计入其他收益或冲减相关成本费用。
与公司日常活动无关的政府补助，应当计入营业外收支。
公司取得政策性优惠贷款贴息的，应当区分财政将贴息资金拨付给贷款银行和财政将贴息资金直
接拨付给公司两种情况：
财政将贴息资金拨付给贷款银行，由贷款银行以政策性优惠利率向公司提供贷款的，公司可以选
择下列方法之一进行会计处理：
（一）以实际收到的借款金额作为借款的入账价值，按照借款本金和该政策性优惠利率计算相关
借款费用。
（二）以借款的公允价值作为借款的入账价值并按照实际利率法计算借款费用，实际收到的金额
与借款公允价值之间的差额确认为递延收益。递延收益在借款存续期内采用实际利率法摊销，冲
减相关借款费用。
财政将贴息资金直接拨付给公司，公司应当将对应的贴息冲减相关借款费用。
（3）政府补助的确认时点
政府补助为货币性资产的，应当按照收到或应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助，在
期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶持资金时予以
确认；政府补助为非货币性资产的，应当按照取得非货币性资产所有权风险和报酬转移时确认政
府补助实现。其中非货币性资产按公允价值计量；公允价值不能可靠取得的，按照名义金额计量。
已确认的政府补助需要返还时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部
分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。
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26. 递延所得税资产/递延所得税负债
√适用 □不适用
所得税采用资产负债表债务法进行核算。于资产负债表日，分析比较资产、负债的账面价值与其
计税基础，两者之间存在差异的，确认递延所得税资产、递延所得税负债及相应的递延所得税费
用(或收益)。在计算确定当期所得税(即当期应交所得税)以及递延所得税费用(或收益)的基础上，
将两者之和确认为利润表中的所得税费用(或收益)，但不包括直接计入所有者权益的交易或事项
的所得税影响。
资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。如果未来期间很可能无法获得足够的应
纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，应当减记递延所得税资产的账面价值。
27. 租赁
公司将实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁确认为融资租赁，除融资租赁之
外的其他租赁确认为经营租赁。
(1)、经营租赁的会计处理方法
√适用 □不适用
(1) 本公司作为承租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
在经营租赁下需将支付或应付的租金计入相关资产成本或当期损益。
② 初始直接费用的处理
对于承租人在经营租赁中发生的初始直接费用，计入当期损益。
③ 或有租金的处理
在经营租赁下，承租人对或有租金在实际发生时计入当期损益。
④ 出租人提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其
他合理的方法进行分摊，免租期内应当确认租金费用及相应的负债。出租人承担了承租人某些费
用的，承租人将该费用从租金费用总额中扣除，按扣除后的租金费用余额在租赁期内进行分摊。
(2) 本公司作为出租人对经营租赁的处理
① 租金的处理
出租人应采用年限平均法将收到的租金在租赁期内确认为收益。
② 初始直接费用的处理
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经营租赁中出租人发生的初始直接费用，是指在租赁谈判和签订租赁合同的过程中发生的可归属
于租赁项目的手续费、律师费、差旅费、印花税等，计入当期损益。金额较大的应当资本化，在
整个经营租赁期内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。
③ 租赁资产折旧的计提
对于经营租赁资产中的固定资产，采用出租人对类似应折旧资产通常所采用的折旧政策计提折旧。
④ 或有租金的处理
在实际发生时计入当期收益。
⑤ 出租人对经营租赁提供激励措施的处理
出租人提供免租期的，出租人将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内，按年限平均法或其他
合理的方法进行分配，免租期内出租人确认租金收入。出租人承担了承租人某些费用的，出租人
将该费用自租金收入总额中扣除，按扣除后的租金收入余额在租赁期内进行分配。
⑥ 经营租赁资产在财务报表中的处理
在经营租赁下，与资产所有权有关的主要风险和报酬仍然留在出租人一方，因此出租人将出租资
产作为自身拥有的资产在资产负债表中列示，如果出租资产属于固定资产，则列在资产负债表固
定资产项下；如果出租资产属于流动资产，则列在资产负债表有关流动资产项下。
(2)、融资租赁的会计处理方法
□适用 √不适用
28. 其他重要的会计政策和会计估计
√适用 □不适用
终止经营，是指满足下列条件之一的已被公司处置或划归为持有待售的、在经营和编制财务报表
时能够单独区分的组成部分：①该组成部分代表一项独立的主要业务或一个主要经营地区；②该
组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个主要经营地区进行处置计划的一部分；③该组成部分
是仅仅为了再出售而取得的子公司。
终止经营的会计处理方法参见本附注五、12“持有待售资产”相关描述。
29. 重要会计政策和会计估计的变更
(1)、重要会计政策变更
2017 年 4 月 28 日，财政部以财会[2017]13 号发布了《企业会计准则第 42 号——持有待售的非流
动资产、处置组和终止经营》，自 2017 年 5 月 28 日起实施。该准则规范了持有待售的非流动资产
或处置组的分类、计量和列报，以及终止经营的列报。本财务报表已按该准则对实施日（2017 年
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5 月 28 日）存在的终止经营对可比年度财务报表列报和附注的披露进行了相应调整。
2017 年 5 月 10 日，财政部以财会[2017]15 号发布了《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017
年修订）》，自 2017 年 6 月 12 日起实施。执行《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修
订）》之前，公司将取得的政府补助计入营业外收入；与资产相关的政府补助确认为递延收益，在
资产使用寿命内平均摊销计入当期损益。执行《企业会计准则第 16 号——政府补助（2017 年修
订）》之后，对 2017 年 1 月 1 日之后发生的与日常活动相关的政府补助，计入其他收益或冲减相
关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支；与资产相关的政府补助冲减相关资
产的账面价值或确认为递延收益。
经公司第七届董事会第十六次会议于 2018 年 3 月 26 日决议通过本报告，公司按照财政部的要求
时间开始执行前述两项会计准则。
财政部于 2017 年 12 月发布了《关于修订印发一般企业财务报表格式的通知》（财会〔2017〕30
号），对一般企业财务报表格式进行了修订，将原列报于“营业外收入”和“营业外支出”的非流
动资产处置利得和损失和非货币性资产交换利得和损失变更为列报于“资产处置收益”；在“净利
润”的项下新增“（一）持续经营净利润”和“（二）终止经营净利润”项目，分别反映净利润中
与持续经营相关的净利润和与终止经营相关的净利润。
√适用 □不适用
会计政策变更的内容和原因 审批程序 备注(受重要影响的报表项目名称和金额)
1、在利润表中分别列式“持续经营净 报表项目名称：持续经营净利润
利润”和“终止经营净利润”项目。比 2017 年度金额：915,265,285.09
较数据相应调整。 2016 年度金额：746,020,262.52
2、在利润表中新增“资产处置收益” 报表项目名称：资产处置收益（损失以“-”号填列）
项目，将部分原列示为“营业外收入” 2017 年度金额：-19,645.80
及“营业外支出”的资产处置损益重分 2016 年度金额：-37,634.42
类至“资产处置收益”项目。比较数据 报表项目名称：营业外收入
相应调整。 2017 年度金额：-72,073.85
2016 年度金额：-90,064.01
报表项目名称：营业外支出
2017 年度金额：-91,719.65
2016 年度金额：-127,698.43
(2)、重要会计估计变更
□适用 √不适用
30. 其他
√适用 □不适用
重大会计判断和估计
公司在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，公司需要对无法准确计量的报表项
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目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于公司管理层过去的历史经验，
并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债
的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可
能与公司管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大
调整。
公司对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当
期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期
和未来期间予以确认。
于资产负债表日，公司需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：
（1）收入确认——建造合同
在建造合同结果可以可靠估计时，公司采用完工百分比法在资产负债表日确认合同收入。合同的
完工百分比是依照本附注五、24、“收入”所述方法进行确认的，在执行各该建造合同的各会计年
度内累积计算。
在确定完工百分比、已发生的合同成本、预计合同总收入和总成本，以及合同可回收性时，需要
作出重大判断。项目管理层主要依靠过去的经验和工作作出判断。预计合同总收入和总成本，以
及合同执行结果的估计变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益
产生影响，且可能构成重大影响。
（2）租赁的归类
公司根据《企业会计准则第 21 号——租赁》的规定，将租赁归类为经营租赁和融资租赁，在进行
归类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人，
或者公司是否已经实质上承担与租入资产所有权有关的全部风险和报酬，作出分析和判断。
（3）坏账准备计提
公司根据应收款项的会计政策，采用备抵法核算坏账损失。应收款项减值是基于评估应收款项的
可收回性。鉴定应收款项减值要求管理层的判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计
被改变的期间影响应收款项的账面价值及应收款项坏账准备的计提或转回。
（4）存货跌价准备
公司根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销
的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。
鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影
响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存
货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。
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（5）金融工具公允价值
对不存在活跃交易市场的金融工具，公司通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括
贴现现金流模型分析等。估值时公司需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面
进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值
产生影响。
（6）持有至到期投资
公司将符合条件的有固定或可确定还款金额和固定到期日且公司有明确意图和能力持有至到期的
非衍生金融资产归类为持有至到期投资。进行此项归类工作需涉及大量的判断。在进行判断的过
程中，公司会对其持有该类投资至到期日的意愿和能力进行评估。除特定情况外（例如在接近到
期日时出售金额不重大的投资），如果公司未能将这些投资持有至到期日，则须将全部该类投资重
分类至可供出售金融资产，且在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再将该金融资产划
分为持有至到期投资。如出现此类情况，可能对财务报表上所列报的相关金融资产价值产生重大
的影响，并且可能影响公司的金融工具风险管理策略。
（7）持有至到期投资减值
公司确定持有至到期投资是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断。发生减值的客观证据包括
发行方发生严重财务困难使该金融资产无法在活跃市场继续交易、无法履行合同条款（例如，偿
付利息或本金发生违约）等。在进行判断的过程中，公司需评估发生减值的客观证据对该项投资
预计未来现金流的影响。
（8）可供出售金融资产减值
公司确定可供出售金融资产是否减值在很大程度上依赖于管理层的判断和假设，以确定是否需要
在利润表中确认其减值损失。在进行判断和作出假设的过程中，公司需评估该项投资的公允价值
低于成本的程度和持续期间，以及被投资对象的财务状况和短期业务展望，包括行业状况、技术
变革、信用评级、违约率和对手方的风险。
（9）长期资产减值准备
公司于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用
寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其
他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。
当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金
流量的现值中的较高者，表明发生了减值。
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公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价
格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。
在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算
现值时使用的折现率等作出重大判断。公司在估计可收回金额时会采用所有能够获得的相关资料，
包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。
公司至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金
流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，公司需要预计未来资产组或者资产组
组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。
（10）折旧和摊销
公司对投资性房地产、固定资产和无形资产在考虑其残值后，在使用寿命内按直线法计提折旧和
摊销。公司定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是公
司根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，
则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。
（11）递延所得税资产
在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，公司就所有未利用的税务亏损确认递延所
得税资产。这需要公司管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳
税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。
（12）所得税
公司在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。部分项目
是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的
金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。
（13）内部退养福利及补充退休福利
公司内部退养福利和补充退休福利费用支出及负债的金额依据各种假设条件确定。这些假设条件
包括折现率、平均医疗费用增长率、内退人员及离退人员补贴增长率和其他因素。实际结果和假
设的差异将在发生时立即确认并计入当年费用。尽管管理层认为已采用了合理假设，但实际经验
值及假设条件的变化仍将影响公司内部退养福利和补充退休福利的费用及负债余额。
（14）预计负债
公司根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约金等
估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致
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经济利益流出公司的情况下，公司对或有事项按履行相关现时义务所需支出的最佳估计数确认为
预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中公司需
评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。
其中，公司会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。预计负债
时已考虑公司近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备
的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。
（15）公允价值计量
公司的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出估计
时，公司采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，公司会聘用第三方有资
质的评估师来执行估价。公司与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模
型的输入值。首席财务官定期向公司董事会呈报并说明导致相关资产和负债的公允价值发生波动
的原因。在确定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附
注十一中披露。
六、税项
1. 主要税种及税率
主要税种及税率情况
√适用 □不适用
税种 计税依据 税率
增值税 应税增值税收入 17%、11%、6%、5%等
企业所得税 应纳税所得额 25%、15%[注]
土地增值税 房地产销售收入-扣除项目金额 按超率累进税率
存在不同企业所得税税率纳税主体的，披露情况说明
√适用 □不适用
注：公司之子公司上海上实龙创智慧能源科技股份有限公司于 2015 年 10 月 30 日获得由上海市科
学技术委员会、上海市财政局、上海市国家税务局、上海市地方税务局联合颁发的《高新技术公
司证书》(证书编号：GF201531001384)，认定公司为高新技术公司，认证有效期 3 年。根据《中
华人民共和国公司所得税法》和国税函[2008] 985 号文件的规定，以及根据上海市闸北区国家税
务局第一税务所公司所得税优惠审批结果通知书(沪地税闸十[2016] 000001)，公司自 2015 年 1 月
1 日至 2017 年 12 月 31 日实际减按 15%税率征收企业所得税。
七、合并财务报表项目注释
1、 货币资金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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项目 期末余额 期初余额
库存现金 409,351.56 540,914.10
银行存款 8,574,158,778.72 9,659,340,810.62
其他货币资金 700,128,814.30 378,316,744.60
合计 9,274,696,944.58 10,038,198,469.32
其中：存放在境外的款
项总额
期末余额 年初余额
项目
外币金额 折算率 人民币金额 外币金额 折算率 人民币金额
现金
人民币 372,733.90 502,039.15
美元 5,604.00 6.5342 36,617.66 5,604.00 6.9370 38,874.95
小计 409,351.56 540,914.10
银行存款
人民币 8,421,353,342.95 9,498,225,695.75
美元 23,385,484.95 6.5342 152,805,435.77 23,225,474.25 6.9370 161,115,114.87
小计 8,574,158,778.72 9,659,340,810.62
其他货币资金
人民币 700,128,814.30 378,316,744.60
小计 700,128,814.30 378,316,744.60
合计 9,274,696,944.58 10,038,198,469.32
期末受限的货币资金如下：
内容 期末余额 年初余额
业主按揭保证金、保函保证金、票据保证金、冻结资金等 402,286,778.76 63,915,689.44
其中：非现金及现金等价物 395,669,845.30 46,051,371.28
2、 应收票据
(1). 应收票据分类列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
银行承兑票据 2,000,000.00 460,073.80
商业承兑票据 2,497,200.00 900,000.00
减：减值准备
合计 4,497,200.00 1,360,073.80
(2). 期末公司已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末终止确认金额 期末未终止确认金额
银行承兑票据 15,727,154.07 -
商业承兑票据
合计 15,727,154.07 -
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3、 应收账款
(1). 应收账款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
例(%) 例(%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征 1,464,623,390.88 99.66% 25,634,440.67 83.50% 232,576,262.99 98.93% 22,957,326.97 90.15%
组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合 183,023,132.17 12.45% 25,634,440.67 83.50% 229,346,386.99 97.56% 22,957,326.97 90.15%
关联方组合 1,281,600,258.71 87.21% 3,229,876.00 1.37%
单项金额不重大 5,066,729.87 0.34% 5,066,729.87 16.50% 2,509,611.63 1.07% 2,509,611.63 9.85%
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 1,469,690,120.75 100.00% 30,701,170.54 100.00% 235,085,874.62 100.00% 25,466,938.60 100.00%
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的应收账款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
应收账款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
1 年以内小计 128,902,811.47 5,281,242.38 4.10
1至2年 31,394,096.98 3,020,486.97 9.62
2至3年 8,572,203.88 4,283,123.14 49.97
3至4年 5,522,158.28 4,417,726.62 80.00
4 年以上 8,631,861.56 8,631,861.56 100.00
合计 183,023,132.17 25,634,440.67
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的应收账款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：不
计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期净计提坏账准备 5,229,125.58 元。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
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(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
单位名称 与本公司关系 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
第一名 关联方 1,274,661,913.13 1 年以内 86.73%
第二名 非关联方 12,720,000.00 636,000.00 1 年以内 0.87%
第三名 非关联方 11,249,495.85 562,474.79 1 年以内 0.77%
第四名 非关联方 10,250,800.00 512,540.00 1 年以内 0.70%
第五名 非关联方 5,700,000.00 285,000.00 1 年以内 0.39%
合计 1,314,582,208.98 1,996,014.79 89.46%
4、 预付款项
(1). 预付款项按账龄列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账龄
金额 比例(%) 金额 比例(%)
1 年以内 676,846,626.42 99.19% 49,018,347.10 86.84%
1至2年 4,699,312.62 0.69% 7,429,705.64 13.16%
2至3年 810,000.00 0.12%
3 年以上
合计 682,355,939.04 100.00% 56,448,052.74 100.00%
(2). 按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况：
√适用 □不适用
性质或预付对象 与本公司关系 期末余额 占总金额比例
第一名 非关联方 375,926,955.00 55.09%
第二名 非关联方 203,918,446.00 29.88%
第三名 非关联方 15,924,677.64 2.33%
第四名 非关联方 8,186,480.00 1.20%
第五名 非关联方 8,000,000.00 1.17%
合计 611,956,558.64 89.67%
5、 应收利息
(1). 应收利息分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
定期存款 10,703,814.59
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2017 年年度报告
6、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
例(%) 例(%)
单项金额重大 64,924,869.40 3.03% 64,924,869.40 56.04%
并单独计提坏
账准备的其他
应收款
按信用风险特 2,047,735,366.12 95.46% 18,438,047.03 15.92% 3,381,362,925.53 99.03% 10,435,766.90 23.95%
征组合计提坏
账准备的其他
应收款
非关联方组合 247,216,409.11 11.53% 18,438,047.03 15.92% 180,559,333.14 5.29% 10,435,766.90 23.95%
关联方组合 1,800,518,957.01 83.93% 3,200,803,592.39 93.74%
单项金额不重 32,489,036.92 1.51% 32,489,036.92 28.04% 33,136,779.15 0.97% 33,136,779.15 76.05%
大但单独计提
坏账准备的其
他应收款
合计 2,145,149,272.44 100.00% 115,851,953.35 100.00% 3,414,499,704.68 100.00% 43,572,546.05 100.00%
期末单项金额重大并单项计提坏帐准备的其他应收款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
其他应收款
其他应收款 坏账准备 计提比例（%） 计提理由
（按单位）
哈尔滨上实城市发展有限公司 64,924,869.40 64,924,869.40 100.00% 无法收回
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄 其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内
1 年以内小计 172,206,394.11 516,619.18 0.30%
1至2年 28,620,932.25 1,431,046.61 5.00%
2至3年 16,760,400.36 1,676,040.04 10.00%
3 年以上 29,628,682.39 14,814,341.20 50.00%
合计 247,216,409.11 18,438,047.03
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
不计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
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2017 年年度报告
期末单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款
其他应收款内容 期末余额 坏账准备 计提比例 计提理由
上海复兴城（集团）有限公司 17,954,556.00 17,954,556.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
青岛韩昌电子有限公司 4,932,160.02 4,932,160.02 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
押金及保证金 3,147,577.29 3,147,577.29 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
股权认购款 2,500,000.00 2,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
代垫代付款 2,016,220.85 2,016,220.85 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
长沙电机厂有限责任公司 1,500,000.00 1,500,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
花中成太湖船餐饮管理有限公司 153,760.40 153,760.40 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
客户欠缴大修理基金 125,550.80 125,550.80 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
按揭垫付款 62,515.90 62,515.90 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
定金 55,000.00 55,000.00 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
上海金贸设备成套工程有限公司 41,695.66 41,695.66 100.00% 账龄较长，收回可能性很小
合计 32,489,036.92 32,489,036.92
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备 71,573,373.71 元。
(3). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
坏账准备
单位名称 与本公司关系 款项的性质 期末余额 账龄 期末余额合计
期末余额
数的比例(%)
上海实森置业有限 联营公司 暂借款 1,606,869,915.14 1 年 以 内 、 74.91%
公司 1-2 年
上海实业养老投资 联营公司 暂借款 190,000,000.00 3 年以上 8.86%
有限公司
哈尔滨上实城市发 已注销子公司 往来款 64,924,869.40 3 年以上 3.03% 64,924,869.40
展有限公司
上海复兴城（集团） 非关联方 往来款 17,954,556.00 3 年以上 0.84% 17,954,556.00
有限公司
上海市金山区住房 非关联方 保修金 16,939,108.14 3 年以上 0.79% 8,469,554.07
保障和房屋管理局
合计 1,896,688,448.68 88.43% 91,348,979.47
7、 存货
(1). 存货分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 跌价准备 账面价值 账面余额 跌价准备 账面价值
库存 40,381,479.78 3,446,680.25 36,934,799.53 43,102,282.59 4,837,176.97 38,265,105.62
商品
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2017 年年度报告
开发 15,230,112,848.33 15,230,112,848.33 9,096,058,601.73 9,096,058,601.73
成本
开发 3,637,799,514.15 134,030,225.15 3,503,769,289.00 6,916,600,941.08 32,102,514.18 6,884,498,426.90
产品
工程 1,037,411,207.84 13,320,185.56 1,024,091,022.28 578,195,600.04 578,195,600.04
项目
发出 85,209,369.08 4,401,169.42 80,808,199.66 120,026,608.50 120,026,608.50
商品
低值 53,625.65 53,625.65 51,683.65 51,683.65
易耗
品
委托 76,263.75 76,263.75
加工
物资
合计 20,030,968,044.83 155,198,260.38 19,875,769,784.45 16,754,111,981.34 36,939,691.15 16,717,172,290.19
(1) 开发成本
项目名称 开工时间 预计竣工 预计总投资 期末余额 年初余额
时间 (亿元)
苏州﹒苏地 2017-WG-10 号地块 2018 年 2020 年 41.00 2,294,155,289.39
泉州﹒海上海 2015 年 2023 年 76.00 2,286,322,160.19
杭州余杭﹒白洋港城一期 2014 年 2018 年 23.44 1,794,674,187.86 1,549,863,293.98
上海青浦﹒海上湾 2009 年 2020 年 36.36 1,727,281,659.23 1,455,042,025.36
青岛﹒啤酒城 2012 年 2020 年 75.00 1,254,410,631.86 1,236,380,078.99
上海嘉定﹒海上公元 2014 年 2018 年 20.54 1,573,438,067.03 1,086,746,956.57
杭州余杭﹒白洋港城二期 2017 年 2019 年 20.00 1,393,239,533.59 1,075,515,781.65
上海青浦朱家角镇 9 街坊 48/5 丘地块 2011 年 2021 年 25.00 652,341,115.87 654,686,211.27
湖州﹒天澜湾 2017 年 2019 年 14.47 564,018,981.67 522,795,758.50
湖州市区宗地编号 2007-02 号地块 2007 年 2018 年 8.70 472,944,130.41 412,811,837.99
湖州﹒雍景湾 2018 年 2020 年 14.40 316,897,497.13 286,916,506.51
上海泰府名邸 6 号楼 2016 年 2019 年 7.20 322,126,400.26 232,177,962.78
重庆海上海 2015 年 2018 年 3.74 126,686,694.58 205,309,925.54
上海海源别墅项目 2012 年 7.23 190,411,094.00 200,470,174.11
绍兴国际华城五期 2016 年 2018 年 2.00 171,307,895.38 87,484,578.60
大理洱海庄园 2006 年 12.85 80,822,386.48 80,822,386.48
湖州市湖东区 HD48 号地块 2008 年 0.97 9,035,123.40 9,035,123.40
合计 15,230,112,848.33 9,096,058,601.73
其中：本期利息资本化金额 195,086,367.54 元。
(2) 开发产品
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
泉州海上海 C8-2 地块项目 2017 年 1,295,959,425.19 1,295,959,425.19
青岛国际啤酒城二期 2016 年 846,092,025.87 29,086,146.64 452,550,693.82 422,627,478.69
长沙丰盛时代大厦 2016 年 795,804,976.33 43,230,673.43 142,124,955.94 696,910,693.82
成都海上海 2015 年 598,508,099.83 267,607,452.87 330,900,646.96
上海海源别墅一期及二期 2009 年 393,504,314.42 15,065,043.69 220,030,164.58 188,539,193.53
/2015 年
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2017 年年度报告
项目名称 竣工时间 年初余额 本期增加 本期减少 期末余额
上海嘉定﹒海上荟 2016 年 685,667,928.22 510,874,602.89 174,793,325.33
上海北竿山国际艺术中心三期 2011 年 212,745,497.88 98,814,934.60 113,930,563.28
上海胶州路、瑞金南路等房产 87,727,418.14 87,727,418.14
上海泰府名邸 1-5 号楼 2009 年 81,140,096.66 81,140,096.66
上海青浦和墅 2014 年 323,945,058.46 268,540,423.79 55,404,634.67
上海金山﹒海上纳缇 2014 年 566,214,089.18 530,952,451.10 35,261,638.08
上海青浦海上湾一期及二期 2014 年 29,617,935.11 110,031.32 29,727,966.43
上海北竿山国际艺术中心二期 2009 年 30,836,669.11 7,621,943.26 23,214,725.85
重庆水天花园 2011 年 19,465,731.02 97,874.60 19,367,856.42
上海黄浦新苑二期 2008 年 18,096,520.41 1,221,618.12 16,874,902.29
苏州越秀苑北区 2016 年 145,054,628.22 98,901.00 128,291,769.07 16,861,760.15
天津莱茵小镇 2012 年 14,681,497.30 14,681,497.30
上海青浦海上郡 2016 年 356,765,486.00 345,681,325.00 11,084,161.00
上海长宁八八中心住宅二期 2015 年 1,184,049,873.26 49,808,834.32 1,224,050,723.90 9,807,983.68
绍兴国际华城一期 2006 年 20,803,217.54 12,340,230.11 8,462,987.43
上海黄浦新苑一期 2007 年 4,520,559.25 4,520,559.25
上海北竿山国际艺术中心一期 2008 年 3,149,158.70 3,149,158.70
湖州﹒海上湾 2014 年 47,349,241.80 47,349,241.80
绍兴国际华城四期 2016 年 285,045,512.27 285,045,512.27
绍兴国际华城三期 2011 年 165,815,406.10 165,815,406.10
合计 6,916,600,941.08 1,433,359,055.59 4,712,160,482.52 3,637,799,514.15
(3) 工程项目
建造合同形成的工程项目情况
项目 期末金额
累计已发生成本 1,639,866,576.97
累计已确认毛利 464,310,199.43
减：预计损失
已办理结算的金额 1,066,765,568.56
建造合同形成的工程项目 1,037,411,207.84
(2). 存货跌价准备
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加金额 本期减少金额
项目 期初余额 期末余额
计提 其他 转回或转销 其他
库存商品 4,837,176.97 1,390,496.72 3,446,680.25
发出商品 4,401,169.42 4,401,169.42
开发产品 32,102,514.18 128,444,685.55 26,516,974.58 134,030,225.15
工程项目 13,320,185.56 13,320,185.56
合计 36,939,691.15 146,166,040.53 27,907,471.30 155,198,260.38
项目 计提存货跌价 本期转回存货跌价 本期转回金额占该项
准备的依据 准备的原因 存货期末余额的比例
开发产品 存货成本高于其可变现净值 出售 0.73%
工程项目 存货成本高于其可变现净值
发出商品 存货成本高于其可变现净值
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2017 年年度报告
8、 其他流动资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预缴增值税 216,373,203.11 92,972,586.41
预缴土地增值税 189,395,060.95 80,816,078.96
预缴企业所得税 99,750,852.36 45,743,266.36
预缴城市维护建设税 15,876,961.75 8,641,393.80
预缴教育费附加 12,839,263.26 15,687,913.33
预缴营业税 5,411,826.63 52,615,728.27
预缴河道管理费 2,235,511.70 1,046,367.04
预缴房产税 153,391.60 57,466.41
预缴个人所得税 1,717.19 218,860.45
预缴土地使用税 344,884.86
其他 214,312.45 969,556.53
合计 542,252,101.00 299,114,102.42
9、 可供出售金融资产
(1). 可供出售金融资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目
账面余额 减值准备 账面价值 账面余额 减值准备 账面价值
可供出售债务工具：
可供出售权益工具： 522,083,749.93 522,083,749.93 522,083,749.93 522,083,749.93
按公允价值计量的 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93 346,583,749.93
按成本计量的 175,500,000.00 175,500,000.00 175,500,000.00 175,500,000.00
合计 522,083,749.93 522,083,749.93 522,083,749.93 522,083,749.93
(2). 期末按公允价值计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
可供出售金融资产分类 可供出售权益工具 可供出售债务工具 合计
权益工具的成本/债务工具的摊
63,835,388.76 63,835,388.76
余成本
公允价值 346,583,749.93 346,583,749.93
累计计入其他综合收益的公允
282,748,361.17 282,748,361.17
价值变动金额
已计提减值金额
(3). 期末按成本计量的可供出售金融资产
√适用 □不适用
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2017 年年度报告
单位：元 币种：人民币
账面余额 减值准备 在被投资
被投资 本期现金
单位持股
单位 本期 本期 期 本期 本期 期 红利
期初 期末 比例(%)
增加 减少 初 增加 减少 末
上海海外联 150,000,000.00 150,000,000.00 17.65%
合投资股份
有限公司
上海誉德动 10,500,000.00 10,500,000.00 4.7837%
力技术集团
股份有限公
司
上海众鑫建 15,000,000.00 15,000,000.00 15.00%
筑设计研究
院有限公司
合计 175,500,000.00 175,500,000.00
(4). 报告期内可供出售金融资产减值的变动情况
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
10、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
计
减值
其他 提
期初 期末 准备
被投资单位 权益法下确认的 综合 宣告发放现金股 减 其
余额 追加投资 减少投资 其他权益变动 余额 期末
投资损益 收益 利或利润 值 他
余额
调整 准
备
一、合营企业
泉州市上实投资发 255,989,680.04 284,983,178.79 195,593,498.75 166,600,000.00
展有限公司
上海实银资产管理 8,323,697.73 -1,203,793.68 7,119,904.05
有限公司
上海上实倪德伦文 86,174.56 337,215.75 354,623.47 778,013.78
化发展有限公司
小计 264,399,552.33 337,215.75 284,983,178.79 194,744,328.54 166,600,000.00 7,897,917.83
二、联营企业
上海实业养老投资 2,959,745.74 -2,184,633.65 775,112.09
有限公司
上海帷迦科技有限 12,434,860.53 -11,693,784.57 16,581,897.68 17,322,973.64
公司
宁波帷迦投资管理 450,000.00 21,058.92 471,058.92
有限公司
上海虹晟投资发展 4,762,521.45 -316,316.48 55,994,662.09 60,440,867.06
有限公司
宁波市鄞州帷幄投 100,000,000.00 100,000,000.00
资合伙企业（有限
合伙）
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2017 年年度报告
上海实银股权投资
基金管理中心(有
限合伙)（注）
Weplus Capital
Company Limited
（注）
小计 120,607,127.72 -14,173,675.78 72,576,559.77 179,010,011.71
合计 385,006,680.05 337,215.75 284,983,178.79 180,570,652.76 72,576,559.77 166,600,000.00 186,907,929.54
注：截至 2017 年 12 月 31 日，上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）、Weplus Capital Company Limited 已经工商登记设立，但尚未出资到位。
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2017 年年度报告
11、 投资性房地产
投资性房地产计量模式
(1). 采用成本计量模式的投资性房地产
单位：元 币种：人民币
项目 房屋、建筑物 合计
一、账面原值
1.期初余额 3,425,977,759.39 3,425,977,759.39
2.本期增加金额 1,260,561,910.16 1,260,561,910.16
（1）外购
（2）存货\固定资产\在建工程转入 1,260,561,910.16 1,260,561,910.16
（3）企业合并增加
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 4,686,539,669.55 4,686,539,669.55
二、累计折旧和累计摊销
1.期初余额 485,725,290.63 485,725,290.63
2.本期增加金额 129,771,797.11 129,771,797.11
（1）计提或摊销 129,771,797.11 129,771,797.11
3.本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 615,497,087.74 615,497,087.74
三、减值准备
1.期初余额 3,957,780.58 3,957,780.58
2.本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置
（2）其他转出
4.期末余额 3,957,780.58 3,957,780.58
四、账面价值
1.期末账面价值 4,067,084,801.23 4,067,084,801.23
2.期初账面价值 2,936,294,688.18 2,936,294,688.18
期末抵押、担保的投资性房地产情形如下
被抵押的投资性 被抵押投资性房地产 抵押目的
房地产项目 期末账面值
上海实业大厦 13,794 万元 长期借款 46,000 万元及
一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 24,741 万元 长期借款 36,000 万元及
一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 11,707 万元 长期借款 8,000 万元及
一年内到期非流动负债 1,000 万元
上海长宁八八中心 210,625 万元 一年内到期非流动负债 20,000 万元
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12、 固定资产
(1). 固定资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房屋及建筑物 电器及运输设备 生产设备 其它设备 合计
一、账面原值：
1.期初余额 44,429,507.80 55,344,096.79 6,839,884.31 14,981,388.14 121,594,877.04
2.本期增加金额 28,270,539.43 5,480,113.35 230,408.35 11,286,647.08 45,267,708.21
（1）购置 2,924,323.35 206,558.35 10,972,499.08 14,103,380.78
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加 2,555,790.00 23,850.00 314,148.00 2,893,788.00
（4）存货转入 28,270,539.43 28,270,539.43
3.本期减少金额 337,403.59 3,000,939.67 917,770.00 542,055.75 4,798,169.01
（1）处置或报废 337,403.59 3,000,939.67 917,770.00 542,055.75 4,798,169.01
4.期末余额 72,362,643.64 57,823,270.47 6,152,522.66 25,725,979.47 162,064,416.24
二、累计折旧
1.期初余额 4,997,987.74 35,585,504.74 5,264,420.75 10,685,457.78 56,533,371.01
2.本期增加金额 2,161,308.89 7,290,605.90 606,017.86 2,261,918.93 12,319,851.58
（1）计提 2,161,308.89 5,372,337.00 602,635.78 2,038,462.35 10,174,744.02
（2）企业合并增加 1,918,268.90 3,382.08 223,456.58 2,145,107.56
3.本期减少金额 95,196.64 2,514,514.16 842,796.04 455,266.17 3,907,773.01
（1）处置或报废 95,196.64 2,514,514.16 842,796.04 455,266.17 3,907,773.01
4.期末余额 7,064,099.99 40,361,596.48 5,027,642.57 12,492,110.54 64,945,449.58
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
3.本期减少金额
（1）处置或报废
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 65,298,543.65 17,461,673.99 1,124,880.09 13,233,868.93 97,118,966.66
2.期初账面价值 39,431,520.06 19,758,592.05 1,575,463.56 4,295,930.36 65,061,506.03
(2). 暂时闲置的固定资产情况
□适用 √不适用
(3). 通过融资租赁租入的固定资产情况
□适用 √不适用
(4). 通过经营租赁租出的固定资产
□适用 √不适用
本期固定资产中无资产用于抵押或担保。
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13、 无形资产
(1). 无形资产情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 车位使用权 专利使用权 软件著作权 商标 软件 特许经营权 合计
一、账面原值
1.期初余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,447,789.32 13,255,116.00 78,971,705.32
2.本期增加金额 221,303.92 717,319.94 938,623.86
(1)购置 221,303.92 717,319.94 938,623.86
(2)内部研发
(3)企业合并增加
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 2,160,000.00 41,305,800.00 20,795,000.00 8,000.00 1,669,093.24 13,972,435.94 79,910,329.18
二、累计摊销
1.期初余额 984,000.00 8,261,160.00 4,159,000.00 1,600.00 267,779.20 4,159,130.39 17,832,669.59
2.本期增加金额 72,000.00 8,261,160.00 4,159,000.00 1,600.00 327,821.07 3,659,816.93 16,481,398.00
（1）计提 72,000.00 8,261,160.00 4,159,000.00 1,600.00 327,821.07 3,659,816.93 16,481,398.00
3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额 1,056,000.00 16,522,320.00 8,318,000.00 3,200.00 595,600.27 7,818,947.32 34,314,067.59
三、减值准备
1.期初余额
2.本期增加金额
（1）计提
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3.本期减少金额
(1)处置
4.期末余额
四、账面价值
1.期末账面价值 1,104,000.00 24,783,480.00 12,477,000.00 4,800.00 1,073,492.97 6,153,488.62 45,596,261.59
2.期初账面价值 1,176,000.00 33,044,640.00 16,636,000.00 6,400.00 1,180,010.12 9,095,985.61 61,139,035.73
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2017 年年度报告
14、 商誉
(1). 商誉账面原值
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增加 本期减少
被投资单位名称或形成
期初余额 期末余额
商誉的事项 企业合并形成的 处置
上海上实（集团）有限 40,456,329.28 40,456,329.28
公司于 2014年6月 末收
购上海上投控股有限公
司时形成的商誉[注1]
收购上海上实龙创智慧 219,993,108.22 219,993,108.22
能源科技股份有限公司
形成的商誉 [注2]
合计 260,449,437.50 260,449,437.50
注 1：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实(集团)有限公司收购上海上投
控股有限公司时，该公司在上海上实(集团)有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的商誉，
即上海上实(集团)有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上海上投控股有限公
司时的收购溢价。
注 2：系收购非同一控制下企业合并的子公司所产生的收购溢价。
(2). 商誉减值准备
□适用 √不适用
15、 长期待摊费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加金额 本期摊销金额 其他减少金额 期末余额
装修费 1,405,576.98 6,010,907.75 1,886,078.98 5,530,405.75
房租 4,055.48 4,055.48
合计 1,409,632.46 6,010,907.75 1,890,134.46 5,530,405.75
16、 递延所得税资产/ 递延所得税负债
(1). 未经抵销的递延所得税资产
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
坏账准备 6,385,200.32 5,964,411.62
存货跌价准备 3,567,687.90 5,974,363.66
预提成本费用 7,577,713.38 5,362,040.63
预售房款 105,021.31 1,067,705.90
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合计 17,635,622.91 18,368,521.81
(2). 未经抵销的递延所得税负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海上实（集团）有限公司于 2014 55,348,166.92 194,823,737.36
年 6 月末收购上海上投控股有限公
司时形成的递延所得税负债(注 1)
非同一控制企业合并资产评估增值 43,904,205.31
（注 2）
合计 99,252,372.23 194,823,737.36
注 1：系 2015 年度本公司通过同一控制下企业合并方式从上海上实（集团）有限公司收购上海上
投控股有限公司时，该公司在上海上实（集团）有限公司合并财务报表中的账面价值所包含的递
延所得税负债，即上海上实（集团）有限公司通过非同一控制下企业合并于 2014 年 7 月起控制上
海上投控股有限公司时所形成。
注 2：系本年度公司非同一控制下企业合并泉州市上实投资发展有限公司，取得控制权后，原持
有股权按照公允价值重新计量产生的利得所形成的递延所得税负债。
(3). 未确认递延所得税资产明细
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
可抵扣暂时性差异 447,786,835.64 48,882,879.80
可抵扣亏损 677,665,857.20 586,908,431.85
合计 1,125,452,692.84 635,791,311.65
(4). 未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
年份 期末金额 期初金额
2017 年 18,109,210.17
2018 年 19,218,599.75 20,146,299.38
2019 年 34,345,299.01 73,347,758.34
2020 年 276,424,808.89 276,424,808.89
2021 年 125,010,841.29 198,880,355.07
2022 年 222,666,308.26
合计 677,665,857.20 586,908,431.85
引起暂时性差异的资产项目对应的暂时性差异金额
项目 期末暂时性差异金额
坏账准备 40,126,393.29
存货跌价准备 21,168,035.23
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2017 年年度报告
预提成本费用 36,894,287.28
预售房款 420,085.24
合计 98,608,801.04
17、 短期借款
(1). 短期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
保证借款 25,000,000.00
信用借款 1,364,000,000.00 1,449,200,000.00
合计 1,364,000,000.00 1,474,200,000.00
(2). 已逾期未偿还的短期借款情况
□适用 √不适用
18、 应付票据
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
种类 期末余额 期初余额
商业承兑汇票 58,243,183.75 20,984,087.72
银行承兑汇票 1,134,562,294.35 146,645,284.50
合计 1,192,805,478.10 167,629,372.22
19、 应付账款
(1). 应付账款列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付工程款 1,223,897,641.29 1,497,637,170.23
应付购货款 67,428,419.82 167,037,498.55
合计 1,291,326,061.11 1,664,674,668.78
(2). 账龄超过 1 年的重要应付账款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 510,802,617.76 预估工程款或工程尾款、购货款
2-3 年(含 3 年) 11,716,595.71 预估工程款或工程尾款、购货款
3 年以上 14,730,983.36 预估工程款或工程尾款、购货款
合计 537,250,196.83
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2017 年年度报告
20、 预收款项
(1). 预收账款项列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
预收房款 8,025,289,744.60 6,077,428,171.82
预收物业管理费 167,110,195.37 141,133,960.13
预收工程款 100,527,520.74 92,285,670.28
预收租金款 18,946,762.69 6,016,704.45
合计 8,311,874,223.40 6,316,864,506.68
(2). 账龄超过 1 年的重要预收款项
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 性质
1-2 年(含 2 年) 2,955,759,579.38 预收房款
21、 应付职工薪酬
(1).应付职工薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、短期薪酬 17,601,147.85 657,118,970.40 652,578,674.46 22,141,443.79
二、离职后福利-设定提存计划 1,279,715.67 102,569,433.11 102,318,463.19 1,530,685.59
三、辞退福利 201,024.00 201,024.00
四、一年内到期的其他福利
合计 18,880,863.52 759,889,427.51 755,098,161.65 23,672,129.38
(2).短期薪酬列示：
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
一、工资、奖金、津贴和补贴 12,605,271.15 553,188,134.73 550,047,694.97 15,745,710.91
二、职工福利费 33,327,098.49 33,327,098.49
三、社会保险费 223,494.09 33,446,047.72 33,445,834.71 223,707.10
其中：医疗保险费 199,781.18 27,621,239.19 27,624,426.06 196,594.31
工伤保险费 8,635.26 890,801.65 891,074.65 8,362.26
生育保险费 15,077.65 2,645,175.88 2,641,503.00 18,750.53
其他保险费 2,288,831.00 2,288,831.00
四、住房公积金 287,676.95 28,637,789.33 28,546,092.63 379,373.65
五、工会经费和职工教育经费 4,484,705.66 8,519,900.13 7,211,953.66 5,792,652.13
六、短期带薪缺勤
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2017 年年度报告
七、短期利润分享计划
合计 17,601,147.85 657,118,970.40 652,578,674.46 22,141,443.79
(3).设定提存计划列示
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
1、基本养老保险 1,246,774.23 92,035,477.18 91,815,690.90 1,466,560.51
2、失业保险费 29,068.44 2,212,563.18 2,212,087.12 29,544.50
3、企业年金缴费 3,873.00 8,321,392.75 8,290,685.17 34,580.58
合计 1,279,715.67 102,569,433.11 102,318,463.19 1,530,685.59
22、 应交税费
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
土地增值税 488,075,023.68 640,349,074.92
企业所得税 220,801,373.74 211,125,179.85
增值税 53,574,685.52 40,063,615.76
房产税 16,274,026.87 13,912,082.09
城市维护建设税 3,436,505.59 2,357,947.90
教育费附加 3,287,249.35 2,141,174.76
土地使用税 1,852,617.89 1,592,486.63
个人所得税 1,192,375.55 1,024,306.50
河道管理费 14,327.03 244,803.45
其他 3,432,030.91 1,310,220.86
合计 791,940,216.13 914,120,892.72
23、 应付利息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
应付中期票据利息 27,362,500.00 27,362,500.00
应付公司债券利息 65,371,111.10 65,371,111.10
应付银行借款利息 247,105.31 177,855.96
合计 92,980,716.41 92,911,467.06
24、 应付股利
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
上海上实（集团）有限公司 233,062,176.38
菲莉（福建）投资有限公司 166,600,000.00
126 / 170
2017 年年度报告
天津永嘉股权投资基金合伙企业（有限合伙） 6,800,000.00
上海海振实业发展有限公司 6,217,042.85
合计 179,617,042.85 233,062,176.38
25、 其他应付款
(1). 按款项性质列示其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
其他应付、暂收款项 1,645,652,537.66 1,401,951,406.39
(2). 账龄超过 1 年的重要其他应付款
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 性质
交银国际信托有限公司 600,000,000.00 暂借款
房屋押金 30,611,782.75 暂收款
江建钦 14,100,000.00 暂借款
庄伟峰 14,100,000.00 暂借款
合计 658,811,782.75
26、 1 年内到期的非流动负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
1 年内到期的长期借款 2,224,000,000.00 2,785,000,000.00
① 一年内到期的长期借款
项目 期末余额 年初余额
信用借款 1,946,000,000.00 2,509,000,000.00
抵押借款 240,000,000.00 240,000,000.00
质押借款 38,000,000.00 36,000,000.00
合计 2,224,000,000.00 2,785,000,000.00
本期公司一年内到期的长期借款中无逾期借款展期的情况。
② 一年内到期的长期借款分类说明
1) 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 13,794 万元 长期借款 46,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 24,741 万元 长期借款 36,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 11,707 万元 长期借款 8,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
127 / 170
2017 年年度报告
上海长宁八八中心 210,625 万元 一年内到期非流动负债 20,000 万元
2) 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有 15,011 万元 长期借款 11,850 万元
限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
上实发展(青岛)投资开发 91,260 万元 长期借款 85,100 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,400 万元
成都上实置业有限公司 51,729 万元 长期借款 32,800 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
27、 长期借款
(1). 长期借款分类
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
信用借款 5,096,000,000.00 3,976,000,000.00
抵押借款 900,000,000.00 1,170,000,000.00
质押借款 1,297,500,000.00 1,335,500,000.00
合计 7,293,500,000.00 6,481,500,000.00
长期借款分类的说明：
① 抵押借款
被抵押的资产 被抵押资产期末账面价值 抵押目的
上海实业大厦 13,794 万元 长期借款 46,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
金钟广场 24,741 万元 长期借款 36,000 万元
及一年内到期非流动负债 2,000 万元
黄浦新苑二期商场 11,707 万元 长期借款 8,000 万元
及一年内到期非流动负债 1,000 万元
② 质押借款
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有 15,011 万元 长期借款 11,850 万元
限公司 48%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
上实发展(青岛)投资开发 91,260 万元 长期借款 85,100 万元
有限公司 39.54%股权 及一年内到期非流动负债 1,400 万元
成都上实置业有限公司 51,729 万元 长期借款 32,800 万元
49.6%股权 及一年内到期非流动负债 1,200 万元
28、 应付债券
(1). 应付债券
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
中期票据 999,295,434.19 997,754,296.25
128 / 170
2017 年年度报告
公司债券 1,990,987,792.66 1,987,871,617.75
合计 2,990,283,226.85 2,985,625,914.00
129 / 170
2017 年年度报告
(2). 应付债券的增减变动：（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
债券 发行 债券 发行 期初 本期 本期 期末
面值 按面值计提利息 溢折价摊销
名称 日期 期限 金额 余额 发行 偿还 余额
上海实业发展 1,000,000,000.00 2015 年 6 月 16 日 3 年 1,000,000,000.00 997,754,296.25 49,500,000.00 1,541,137.94 999,295,434.19
股份有限公司
2015 年第一期
中期票据
上海实业发展 1,000,000,000.00 2015 年 3 月 23 日 5 年 1,000,000,000.00 994,642,695.44 49,200,000.00 1,579,673.74 996,222,369.18
股份有限公司
2014 年公司债
(第一期)
上海实业发展 1,000,000,000.00 2016 年 3 月 11 日 5 年 1,000,000,000.00 993,228,922.31 32,300,000.00 1,536,501.17 994,765,423.48
股份有限公司
2014 年公司债
(第二期)
合计 3,000,000,000.00 3,000,000,000.00 2,985,625,914.00 131,000,000.00 4,657,312.85 2,990,283,226.85
130 / 170
2017 年年度报告
29、 预计负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额 形成原因
项目维护费用 16,458,584.40 11,668,463.22 预提工程项目结束后各项维护费用
30、 股本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本次变动增减（+、一）
期初余额 发行 公积金 期末余额
送股 其他 小计
新股 转股
股份总数 1,844,562,892.00 1,844,562,892.00
31、 资本公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
资本溢价（股本溢价） 3,299,105,052.25 9,854,953.06 3,289,250,099.19
其他资本公积 -181,748,828.29 72,576,559.77 -109,172,268.52
合计 3,117,356,223.96 72,576,559.77 9,854,953.06 3,180,077,830.67
(1) 资本公积-股本溢价本期减少 9,854,953.06 元，主要系：
①同一控制下企业合并上海上投商业资产管理有限公司形成的长期股权投资初始投资成本与支付
对价之间的差异，冲减资本公积 1,854,953.06 元。
②同一控制下企业合并方式取得上海上投商业资产管理有限公司时，转出同一控制下合并日资本
公积 8,000,000.00 元。
(2) 资本公积-其他资本公积本期增加，系权益法核算的长期股权投资单位资本公积变动，按照持
股比例对应调整资本公积。
32、 其他综合收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生金额
减：前
本期 税后
期计入
期初 所得 减：所 税后归 归属 期末
项目 其他综
余额 税前 得税 属于母 于少 余额
合收益
发生 费用 公司 数股
当期转
额 东
入损益
一、以后不
能重分类进
损益的其他
131 / 170
2017 年年度报告
综合收益
其中：重新
计算设定受
益计划净负
债和净资产
的变动
权益法下
在被投资单
位不能重分
类进损益的
其他综合收
益中享有的
份额
二、以后将 282,748,361.17 282,748,361.17
重分类进损
益的其他综
合收益
其中：权益
法下在被投
资单位以后
将重分类进
损益的其他
综合收益中
享有的份额
可供出售 282,748,361.17 282,748,361.17
金融资产公
允价值变动
损益
持有至到
期投资重分
类为可供出
售金融资产
损益
现金流量
套期损益的
有效部分
外币财务
报表折算差
额
其他综合收 282,748,361.17 282,748,361.17
益合计
33、 盈余公积
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期初余额 本期增加 本期减少 期末余额
法定盈余公积 365,787,145.81 35,412,555.93 276,999.11 400,922,702.63
任意盈余公积 141,553.86 141,553.86
132 / 170
2017 年年度报告
合计 365,928,699.67 35,412,555.93 276,999.11 401,064,256.49
盈余公积本期减少系同一控制下企业合并方式取得上海上投商业资产管理有限公司时，转出同一
控制下合并日盈余公积 276,999.11 元。
34、 未分配利润
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期 上期 提取或分配比例
调整前上期末未分配利润 3,500,639,150.27 3,009,187,042.32
调整期初未分配利润合计数（调增+， 2,492,897.08 1,826,170.42
调减－）
调整后期初未分配利润 3,503,132,047.35 3,011,013,212.74
加：本期归属于母公司所有者的净利润 872,337,099.52 592,602,028.93
减：提取法定盈余公积 35,412,555.93 3,526,761.46 按当年税后利润
10%提取
提取任意盈余公积
提取一般风险准备
应付普通股股利 70,093,390.92 53,917,996.78
转作股本的普通股股利
其他(注) 3,879,171.50 43,038,436.08
期末未分配利润 4,266,084,028.52 3,503,132,047.35
注：本期其他主要系同一控制下企业合并方式取得上海上投商业资产管理有限公司时，转出同一
控制下合并日未分配利润。
调整期初未分配利润明细：
由于同一控制导致的合并范围变更，影响期初未分配利润 2,492,897.08 元。
资产负债表日后利润分配情况说明：
2018 年 3 月 26 日，公司第七届董事会第十六次会议通过 2017 年度利润分配预案，拟以截至 2017
年 12 月 31 日的总股本 1,844,562,892 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.48 元（含
税），现金红利合计 88,539,018.82 元。剩余未分配利润 1,937,822,656.44 元结转下一年度。上
述方案尚待公司股东大会通过。
35、 营业收入和营业成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 7,205,167,616.34 4,889,233,645.39 6,449,652,371.64 4,347,431,322.18
其他业务 28,749,235.66 22,313,824.04 40,561,689.06 16,063,599.67
合计 7,233,916,852.00 4,911,547,469.43 6,490,214,060.70 4,363,494,921.85
(1) 主营业务(分行业)
133 / 170
2017 年年度报告
行业名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产行业 6,070,099,186.07 3,983,934,225.19 5,606,550,464.30 3,666,304,255.07
建筑施工业 1,135,068,430.27 905,299,420.20 843,101,907.34 681,127,067.11
合计 7,205,167,616.34 4,889,233,645.39 6,449,652,371.64 4,347,431,322.18
(2) 主营业务(分产品)
产品名称 本期发生额 上期发生额
营业收入 营业成本 营业收入 营业成本
房地产销售 5,247,221,488.91 3,418,518,775.19 4,979,560,978.57 3,287,130,027.92
工程项目收入 1,135,068,430.27 905,299,420.20 843,101,907.34 681,127,067.11
物业管理服务 533,008,313.89 447,729,991.08 420,048,023.77 321,515,798.32
房地产租赁 289,869,383.27 117,685,458.92 206,941,461.96 57,658,428.83
合计 7,205,167,616.34 4,889,233,645.39 6,449,652,371.64 4,347,431,322.18
36、 税金及附加
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计缴标准
土地增值税 476,326,237.07 453,230,649.36 按超率累进税率
营业税 49,205,778.30 154,040,436.63
房产税 34,112,115.23 26,587,370.29 从价计征税率为 1.2%；从租计征税率为 12%
城市维护建设税 19,893,508.34 18,478,380.56 按公司所在地政策缴纳
教育费附加 17,247,179.92 15,960,935.04 按公司所在地政策缴纳
土地使用税 11,016,701.94 8,676,686.98 按公司所在地政策缴纳
印花税 9,166,783.51 2,423,298.36 按税法缴纳
河道管理费 1,151,830.37 896,233.35 按公司所在地政策缴纳
其他 1,222,394.43 758,689.75 按公司所在地政策缴纳
合计 619,342,529.11 681,052,680.32
37、 销售费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
代理佣金类费用 90,472,927.36 87,036,435.55
广告宣传类费用 88,454,204.35 73,188,784.14
空置房管理费 23,852,232.07 21,694,468.25
日常业务类费用 7,201,899.99 10,798,369.19
人员薪酬类费用 877,193.30 7,652,112.49
折旧摊销类费用 1,313,261.72 410,148.26
其他 7,139,774.13 6,504,053.95
合计 219,311,492.92 207,284,371.83
134 / 170
2017 年年度报告
38、 管理费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
人员薪酬类费用 185,575,859.65 146,762,610.70
研发费用 59,863,076.13 31,927,112.92
日常业务类费用 35,501,901.63 31,484,666.62
折旧摊销类费用 22,240,539.88 20,092,176.39
其他 14,093,465.00 19,115,505.34
合计 317,274,842.29 249,382,071.97
39、 财务费用
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
利息支出 442,861,812.85 367,315,685.58
利息收入 -226,770,823.70 -184,876,375.24
汇兑损失 9,383,347.51
汇兑收益 -4,326,604.90
其他支出 5,169,159.08 12,381,880.62
合计 230,643,495.74 190,494,586.06
40、 资产减值损失
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
一、坏账损失 12,300,129.89 8,204,531.07
二、存货跌价损失 118,258,569.23 -26,147,032.32
三、可供出售金融资产减值损失
四、持有至到期投资减值损失
五、长期股权投资减值损失 253,000.00
六、投资性房地产减值损失
七、固定资产减值损失
八、工程物资减值损失
九、在建工程减值损失
十、生产性生物资产减值损失
十一、油气资产减值损失
十二、无形资产减值损失
十三、商誉减值损失
十四、其他
合计 130,558,699.12 -17,689,501.25
41、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
135 / 170
2017 年年度报告
项目 本期发生额 上期发生额
权益法核算的长期股权投资收益 180,570,652.76 -32,170,907.38
取得控制权后，原持有股权按照公允价值 175,616,821.21
重新计量产生的利得
以公允价值计量且其变动计入当期损益 10,036,069.08
的金融资产在持有期间的投资收益
处置长期股权投资产生的投资收益 1,478,082.43
可供出售金融资产等取得的投资收益 1,417,500.00
处置可供出售金融资产取得的投资收益 2,625,000.00
股权投资差额摊销 -1,427,250.00
合计 366,223,543.05 -28,077,574.95
42、 资产处置收益
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
非流动资产处置利得 72,073.85 90,064.01
减：非流动资产处置损失 91,719.65 127,698.43
合计 -19,645.80 -37,634.42
43、 营业外收入
营业外收入情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额 计入当期非经常性损益的金额
政府补助 29,791,083.70 36,884,158.74 29,791,083.70
违约金及补偿款 2,821,244.00 67,082,919.69 2,821,244.00
其他 751,913.66 9,112,086.68 751,913.66
合计 33,364,241.36 113,079,165.11 33,364,241.36
计入当期损益的政府补助
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
补助项目 本期发生金额 上期发生金额 与资产相关/与收益相关
税收返还及补助 29,791,083.70 36,884,158.74 与收益相关
44、 营业外支出
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
计入当期非经常性损益
项目 本期发生额 上期发生额
的金额
赔偿金、违约金支出 74,466.00 74,466.00
对外捐赠 1,232,000.00 361,300.00 1,232,000.00
滞纳金 938,311.99 80,417.07 938,311.99
136 / 170
2017 年年度报告
赞助支出 600,000.00 600,000.00
其他 579,874.25 102,000.13 579,874.25
合计 3,424,652.24 543,717.20 3,424,652.24
45、 所得税费用
(1) 所得税费用表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
当期所得税费用 380,954,990.90 311,276,669.99
递延所得税费用 -94,838,466.23 -156,681,764.05
合计 286,116,524.67 154,594,905.94
(2) 会计利润与所得税费用调整过程：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额
利润总额 1,201,381,809.76
按法定/适用税率计算的所得税费用 300,345,452.44
子公司适用不同税率的影响 -9,630,650.57
调整以前期间所得税的影响 -49,875,528.87
非应税收入的影响 -45,142,663.19
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 805,132.52
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -22,331,926.57
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 111,946,708.91
所得税费用 286,116,524.67
46、 其他综合收益
√适用 □不适用
详见本报告“附注七、32”之说明。
47、 现金流量表项目
(1). 收到的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 290,599,029.33 407,367,540.08
营业外收入 33,364,241.36 97,551,165.09
利息收入 103,335,242.84 131,377,061.03
合计 427,298,513.53 636,295,766.20
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2017 年年度报告
(2). 支付的其他与经营活动有关的现金：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
往来款 157,116,194.12 275,300,463.67
销售费用 192,542,908.09 178,584,565.11
管理费用 109,890,949.24 78,044,028.22
手续费 5,169,159.08 12,381,880.62
营业外支出 3,424,652.24 543,717.20
合计 468,143,862.77 544,854,654.82
(3). 收到的其他与投资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种:人民币
项目 本期发生额 上期发生额
泉州市上实投资发展有限公司[注] 134,727,589.52
注：本期非同一控制下企业合并泉州市上实投资发展有限公司，子公司持有的现金和现金等价物
金额大于购买出价中以现金支付的净额，在“收到其他与投资活动有关的现金”项目中反映。
(4). 收到的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
收回债权 978,000,000.00
收到借款 600,000,000.00
合计 1,578,000,000.00
(5). 支付的其他与筹资活动有关的现金
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
股东垫款 619,425,104.49 3,010,029,116.95
票据保证金 366,625,625.67
融资服务费 46,940,000.00
归还借款 162,184,000.00 600,000,000.00
股东减资款 19,598,053.09
合计 1,148,234,730.16 3,676,567,170.04
48、 现金流量表补充资料
(1) 现金流量表补充资料
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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2017 年年度报告
补充资料 本期金额 上期金额
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 915,265,285.09 746,020,262.52
加：资产减值准备 130,558,699.12 -17,689,501.25
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 10,174,744.02 7,945,710.83
无形资产摊销 16,481,398.00 16,303,091.19
长期待摊费用摊销 1,890,134.46 178,015.22
投资性房地产摊销 129,771,797.11 56,907,490.42
处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收 19,645.80 37,634.42
益以“－”号填列）
固定资产报废损失（收益以“－”号填列）
公允价值变动损失（收益以“－”号填列）
财务费用（收益以“－”号填列） 452,244,964.39 362,979,641.68
投资损失（收益以“－”号填列） -366,223,543.05 28,077,574.95
递延所得税资产减少（增加以“－”号填列） 732,898.90 22,851,421.99
递延所得税负债增加（减少以“－”号填列） -95,571,365.14 -179,533,186.04
存货的减少（增加以“－”号填列） 489,737,971.00 1,661,380,012.00
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -857,653,283.78 844,217,878.63
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -209,929,705.88 2,105,156,187.58
其他
经营活动产生的现金流量净额 617,499,640.04 5,654,832,234.14
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 8,879,027,099.28 9,992,147,098.04
减：现金的期初余额 9,992,147,098.04 5,366,793,009.57
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -1,113,119,998.76 4,625,354,088.47
(2) 本期支付的取得子公司的现金净额
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
金额
本期发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物 13,720,000.00
其中：上海上投商业资产管理有限公司 13,720,000.00
减：购买日子公司持有的现金及现金等价物
其中：上海上投商业资产管理有限公司
加：以前期间发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物
取得子公司支付的现金净额 13,720,000.00
(3) 本期收到的处置子公司的现金净额
□适用 √不适用
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2017 年年度报告
(4) 现金和现金等价物的构成
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 期末余额 期初余额
一、现金 8,879,027,099.28 9,992,147,098.04
其中：库存现金 409,351.56 540,914.10
可随时用于支付的银行存款 8,574,158,778.72 9,659,340,810.62
可随时用于支付的其他货币资金 304,458,969.00 332,265,373.32
可用于支付的存放中央银行款项
存放同业款项
拆放同业款项
二、现金等价物
其中：三个月内到期的债券投资
三、期末现金及现金等价物余额 8,879,027,099.28 9,992,147,098.04
其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和 395,669,845.30 46,051,371.28
现金等价物
其他说明：
√适用 □不适用
项目 期末余额 年初余额
货币资金(附注七、1) 9,274,696,944.58 10,038,198,469.32
减：非现金及现金等价物之其他货币资金 395,669,845.30 46,051,371.28
期末现金余额 8,879,027,099.28 9,992,147,098.04
其中：库存现金 409,351.56 540,914.10
可随时用于支付的银行存款 8,574,158,778.72 9,659,340,810.62
可随时用于支付的其他货币资金 304,458,969.00 332,265,373.32
49、 所有权或使用权受到限制的资产
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
项目 期末账面价值 受限原因
投资性房地产 260,867 长期借款 90,000 万元及一年内到期非流动负债 24,000 万元
其他应收款 60,000 应收款卖出回购融资
长期股权投资 158,000 长期借款 129,750 万元及一年内到期非流动负债 3,800 万元
合计 478,867
50、 外币货币性项目
(1). 外币货币性项目：
√适用 □不适用
单位：元
项目 期末外币余额 折算汇率 期末折算人民币余额
货币资金 152,842,053.43
其中：美元 23,391,088.95 6.5342 152,842,053.43
140 / 170
2017 年年度报告
八、合并范围的变更
1、 非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1). 本期发生的非同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
购买日至 购买日至
股权取 购买日
被购买 股权取 股权取得 股权取 期末被购 期末被购
得比例 购买日 的确定
方名称 得时点 成本 得方式 买方的收 买方的净
（%） 依据
入 利润
泉州市 2017 年 1,880.00 2.00% 投资 2017 年 获 取 控
上实投 12 月 12 月 制权
资发展
有限公
司
(2). 合并成本及商誉
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 泉州市上实投资发展有限公司
--现金 18,800,000.00
--非现金资产的公允价值
--发行或承担的债务的公允价值
--发行的权益性证券的公允价值
--或有对价的公允价值
--购买日之前持有的股权于购买日的公允价值
--其他
合并成本合计 18,800,000.00
减：取得的可辨认净资产公允价值份额 18,800,000.00
商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价
值份额的金额
(3). 被购买方于购买日可辨认资产、负债
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
泉州市上实投资发展有限公司
购买日公允价值 购买日账面价值
资产： 5,118,149,954.69 4,759,748,278.77
货币资金 153,527,589.52 153,527,589.52
应收款项 1,276,358,926.08 1,276,358,926.08
预付款项 1,380,000.00 1,380,000.00
其他应收款 11,121,796.76 11,121,796.76
存货 3,582,281,585.38 3,223,879,909.46
其他流动资产 92,731,376.51 92,731,376.51
固定资产 748,680.44 748,680.44
141 / 170
2017 年年度报告
负债： 4,178,149,954.69 4,178,149,954.69
应付款项 134,432,215.48 134,432,215.48
预收款项 1,340,360,439.00 1,340,360,439.00
应付职工薪酬 566,945.46 566,945.46
应交税费 93,775,064.66 93,775,064.66
应付股利 340,000,000.00 340,000,000.00
其他应付款 2,269,015,290.09 2,269,015,290.09
净资产 940,000,000.00 581,598,324.08
2、 同一控制下企业合并
√适用 □不适用
(1). 本期发生的同一控制下企业合并
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
企业
构成同
合并
一控制 合并日 合并当期期初 合并当期期初 比较期间
中取 比较期间被合
被合并方名称 下企业 合并日 的确定 至合并日被合 至合并日被合 被合并方
得的 并方的收入
合并的 依据 并方的收入 并方的净利润 的净利润
权益
依据
比例
上海上投商业 80% 股权交 2017 年 获 取 控 23,219,951.14 1,368,938.43 16,696,152.72 927,213.09
资产管理有限 割完成 12 月 制权
公司
同一控制下企业合并事项说明：
公司之全资子公司上海上投控股有限公司（简称：上投控股）于本报告期受让上海上投资本
管理有限公司（简称：上投资本）持有的上海上投商业资产管理有限公司（简称：上投商管）80%
股权，受让价格为 1,372 万元。2017 年 12 月，完成股权交割，且已全额支付股权转让款。
上投控股与上投资本同受上海实业（集团）有限公司控制，因此属于同一控制下企业合并，
公司已对相关财务数据进行了追溯调整。
收购完成后公司间接持有上投商管 80%股权并将其纳入合并报表范围。
(2). 合并成本
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
合并成本 上海上投商业资产管理有限公司
--现金 13,720,000.00
--非现金资产的账面价值
--发行或承担的债务的账面价值
--发行的权益性证券的面值
--或有对价
(3). 合并日被合并方资产、负债的账面价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
142 / 170
2017 年年度报告
上海上投商业资产管理有限公司
合并日 上期期末
资产: 19,925,701.85 18,392,551.37
货币资金 14,516,397.27 15,266,087.73
应收款项 3,998,000.00 1,559,140.00
其他应收款 471,507.03 412,047.62
固定资产 168,301.93 181,539.37
长期待摊费用 771,495.62 973,736.65
负债: 5,094,393.18 4,930,181.13
应付款项 2,084,017.07 930,732.04
应付职工薪酬 2,298,850.00 2,572,516.97
应交税费 648,468.53 671,472.73
其他应付款 63,057.58 755,459.39
净资产 14,831,308.67 13,462,370.24
减：少数股东权益
取得的净资产 14,831,308.67 13,462,370.24
3、 反向购买
□适用 √不适用
143 / 170
2017 年年度报告
4、 处置子公司
是否存在单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
□适用 √不适用
是否存在通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形
□适用 √不适用
5、 其他原因的合并范围变动
√适用 □不适用
(1) 报告期内新纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 新纳入合并报 直 接 和 间 接 期末净资产 本期净利润
表范围原因 持股比例
苏州上实置业有限公司 新设成立 100.00% 18,425,076.60 -1,574,923.40
(2) 报告期内不再纳入合并报表范围的子公司情况
公司名称 不再纳入合并 直接和间接 处置日净资产 年 初 至 处 置 日 净
报表范围原因 持股比例 利润
哈尔滨上实城市发展有限公司 公司注销 100.00% 1,270,559.53 65,062,088.32
上海实伦实业有限公司 公司注销 100.00% -6,209.05
九、在其他主体中的权益
1、 在子公司中的权益
(1). 企业集团的构成
√适用 □不适用
子公司 持股比例(%) 取得
主要经营地 注册地 业务性质
名称 直接 间接 方式
上 海 上 实 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
湖滨新城 并取得
发展有限
公司
成 都 上 实 成都市 成都市 房地产开发 50.40% 49.60% 投资设立
置业有限
公司
重 庆 华 新 重庆市 重庆市 房地产开发 50.00% 非同一控制
国际实业 合并取得
有限公司
成 都 上 实 成都市 成都市 物业服务 100.00% 非同一控制
锦绣物业 合并取得
服务有限
公司
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2017 年年度报告
青岛国际 青岛市 青岛市 房地产开发 100.00% 投资设立
啤酒城商
业开发有
限公司
上海上实 上海市 上海市 实业投资 100.00% 同一控制合
城市发展 并取得
投资有限
公司
天津市中 天津市 天津市 房地产开发 15.20% 84.80% 同一控制合
天兴业房 并取得
地产开发
有限公司
大理上实 大理市 大理市 房地产开发 75.00% 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
青岛上实 青岛市 青岛市 房地产开发 76.00% 同一控制合
城市发展 并取得
有限公司
湖州湖源 湖州市 湖州市 房地产开发 20.00% 80.00% 同一控制合
投资发展 并取得
有限公司
湖州湖峻 湖州市 湖州市 房地产开发 49.00% 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
湖州湖润 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 非同一控制
建设管理 合并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
锦绣花城
置业有限
公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
南开地产 并取得
有限公司
上海上实 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
南开房地 并取得
产营销有
限公司
上海皇冠 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海金钟 上海市 上海市 房地产经营 90.00% 同一控制合
商业发展 并取得
有限公司
上海高阳 上海市 上海市 房地产经营 100.00% 同一控制合
宾馆有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 物业服务 85.00% 同一控制合
物业管理 并取得
有限公司
145 / 170
2017 年年度报告
上实发展 青岛市 青岛市 房地产开发 87.91% 12.09% 同一控制合
(青岛)投资 并取得
开发有限
公司
上海丰泽 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海丰茂 上海市 上海市 房地产开发 51.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
上海上实 上海市 上海市 投资开发 100.00% 投资设立
北外滩投
资开发有
限公司
上海嘉瑞 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产有
限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00% 投资设立
置业有限
公司
上海实锐 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海实悦 上海市 上海市 投资管理 51.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海尚实 上海市 上海市 餐饮服务 100.00% 投资设立
餐饮有限
公司
无锡崇实 无锡市 无锡市 物业服务 51.00% 投资设立
物业管理
有限公司
湖南丰盛 长沙市 长沙市 房地产开发 90.00% 非同一控制
房地产开 合并取得
发有限公
司
重庆海上 重庆市 重庆市 房地产开发 100.00% 投资设立
海置业有
限公司
上海锐毅 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐珩 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海锐翎 上海市 上海市 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
上海上投 上海市 上海市 投资管理 100.00% 同一控制合
控股有限 并取得
146 / 170
2017 年年度报告
公司
上海上投 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
苏州上投 苏州市 苏州市 房地产开发 70.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
绍兴上投 绍兴市 绍兴市 房地产开发 96.42% 同一控制合
置业发展 并取得
有限公司
上海新世 上海市 上海市 物业服务 100.00% 同一控制合
纪房产服 并取得
务有限公
司
上海汇通 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
房地产有 并取得
限公司
上海胜清 上海市 上海市 房地产开发 100.00% 同一控制合
置业有限 并取得
公司
实锐香港 香港 香港 投资管理 100.00% 投资设立
投资管理
有限公司
湖州湖嵘 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产开
发有限公
司
湖州湖屹 湖州市 湖州市 房地产开发 100.00% 投资设立
房地产开
发有限公
司
上海上实 上海市 上海市 建筑业 69.7849% 非同一控制
龙创智慧 合并取得
能源科技
股份有限
公司
上海胤泰 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控制
楼宇科技 合并取得
有限公司
上海煜麟 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控制
机电工程 合并取得
有限公司
上海夺迈 上海市 上海市 建筑业 100.00% 非同一控制
智能科技 合并取得
有限公司
龙创节能 香港 香港 投资管理 100.00% 非同一控制
(香港)有限 合并取得
公司
上海嘉荟 上海市 上海市 房地产开发 60.00% 40.00% 非同一控制
房地产有 合并取得
147 / 170
2017 年年度报告
限公司
上海瑞陟 上海市 上海市 投资管理 100.00% 非同一控制
投资管理 合并取得
有限公司
杭州上实 杭州市 杭州市 房地产开发 85.00% 间接持股控
房地产开 制
发有限公
司
泉州市上 泉州市 泉州市 房地产开发 51.00% 非同一控制
实投资发 合并取得
展有限公
司
上海上投 上海市 上海市 资产管理 80.00% 同一控制合
商业资产 并取得
管理有限
公司
苏州上实 苏州市 苏州市 房地产开发 100.00% 投资设立
置业有限
公司
(2). 重要的非全资子公司
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
少数股东持股 本期归属于少数股 本期向少数股东宣 期末少数股东权
子公司名称
比例 东的损益 告分派的股利 益余额
上海上实湖滨 49.00% -1,087,864.06 245,468,620.43
新城发展有限
公司
上海丰泽置业 49.00% -33,651,426.26 223,411,468.75
有限公司
上海丰茂置业 49.00% 54,917,318.79 272,854,034.04
有限公司
上海上实物业 15.00% 5,298,307.03 6,217,042.85 7,998,307.03
管理有限公司
上海金钟商业 10.00% 3,864,565.51 14,533,033.00
发展有限公司
湖南丰盛房地 10.00% -5,266,591.64 -6,681,556.45
产开发有限公
司
苏州上投置业 30.00% 7,604,188.03 35,850,000.00 13,819,608.25
有限公司
绍兴上投置业 3.58% 243,547.13 7,049,604.42
发展有限公司
杭州上实置业 15.00% -4,239,299.28 160,324.28
有限公司
上海上实龙创 30.2151% 23,797,068.79 221,403,649.81
智慧能源科技
股份有限公司
杭州上实房地 15.00% -921,422.96 550,307.86
148 / 170
2017 年年度报告
产开发有限公
司
泉州市上实投 49.00% 460,600,000.00
资发展有限公
司
上海上投商业 20.00% 273,787.69 2,966,261.73
资产管理有限
公司
149 / 170
2017 年年度报告
(3). 重要非全资子公司的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
子公司名称
流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计 流动资产 非流动资产 资产合计 流动负债 非流动负债 负债合计
上海上实湖 824,758,581.34 424,965.41 825,183,546.75 324,227,178.35 324,227,178.35 606,090,434.16 572,030.95 606,662,465.11 103,485,965.98 103,485,965.98
滨新城发展
有限公司
上海丰泽置 2,430,020,631.48 360,857.71 2,430,381,489.19 1,974,439,716.73 1,974,439,716.73 1,921,671,399.74 349,448.48 1,922,020,848.22 1,397,402,695.64 1,397,402,695.64
业有限公司
上海丰茂置 749,694,464.19 308,342.44 750,002,806.63 193,157,839.20 193,157,839.20 1,511,442,639.55 339,454.93 1,511,782,094.48 1,067,013,287.85 1,067,013,287.85
业有限公司
上海上实物 403,099,745.55 15,365,490.75 418,465,236.30 365,143,189.45 365,143,189.45 328,348,261.42 12,238,532.26 340,586,793.68 281,139,841.32 281,139,841.32
业管理有限
公司
上海金钟商 158,971,753.35 410,285,051.80 569,256,805.15 63,926,475.17 360,000,000.00 423,926,475.17 141,595,844.28 422,342,772.12 563,938,616.40 47,253,941.56 410,000,000.00 457,253,941.56
业发展有限
公司
湖南丰盛房 688,177,906.86 1,457,789.28 689,635,696.14 756,451,260.59 756,451,260.59 813,952,517.77 1,534,531.94 815,487,049.71 829,636,697.76 829,636,697.76
地产开发有
限公司
苏州上投置 125,495,889.20 159,282.84 125,655,172.04 79,589,811.25 79,589,811.25 519,452,749.27 732,696.59 520,185,445.86 379,967,378.49 379,967,378.49
业有限公司
绍兴上投置 216,846,412.29 136,803,865.81 353,650,278.10 156,966,314.67 156,966,314.67 617,072,307.62 101,397.47 617,173,705.09 427,284,706.56 427,284,706.56
业发展有限
公司
杭州上实置 2,465,957,954.57 611,317.66 2,466,569,272.23 2,465,500,443.76 2,465,500,443.76 1,870,109,384.76 848,969.86 1,870,958,354.62 1,841,627,530.98 1,841,627,530.98
业有限公司
上海上实龙 2,522,817,565.00 25,496,037.92 2,548,313,602.92 1,880,972,756.59 16,458,584.40 1,897,431,340.99 1,266,884,334.30 25,329,075.82 1,292,213,410.12 719,672,836.91 719,672,836.91
创智慧能源
科技股份有
限公司
杭州上实房 2,056,956,670.48 475,849.97 2,057,432,520.45 2,053,763,801.44 2,053,763,801.44 1,078,257,170.21 603,678.88 1,078,860,849.09 1,069,049,310.32 1,069,049,310.32
地产开发有
限公司
泉州市上实 4,758,999,598.33 748,680.44 4,759,748,278.77 4,178,149,954.69 4,178,149,954.69
投资发展有
限公司
上海上投商 18,985,904.30 939,797.55 19,925,701.85 5,094,393.18 5,094,393.18 17,237,275.35 1,155,276.02 18,392,551.37 4,930,181.13 4,930,181.13
业资产管理
有限公司
子公司名称 本期发生额 上期发生额
150 / 170
2017 年年度报告
经营活动现金流
营业收入 净利润 综合收益总额 经营活动现金流量 营业收入 净利润 综合收益总额
量
上海上实湖滨新 249,924,301.67 -2,220,130.73 -2,220,130.73 436,534,017.95 -4,815,680.90 -4,815,680.90 -46,723,078.63
城发展有限公司
上海丰泽置业有 -68,676,380.12 -68,676,380.12 108,422,931.43 108,457,949.76 9,912,270.33 9,912,270.33 1,012,833,932.29
限公司
上海丰茂置业有 828,205,732.26 112,076,160.80 112,076,160.80 107,470,286.26 646,532,038.58 89,870,675.36 89,870,675.36 853,252,626.99
限公司
上海上实物业管 158,587,070.62 35,322,046.85 35,322,046.85 47,531,028.19 117,560,194.63 41,446,952.36 41,446,952.36 46,558,171.86
理有限公司
上海金钟商业发 92,582,485.08 38,645,655.14 38,645,655.14 83,428,364.49 94,464,776.77 37,150,262.43 37,150,262.43 71,245,372.00
展有限公司
湖南丰盛房地产 133,555,520.23 -52,665,916.40 -52,665,916.40 -88,207,704.62 7,194.59 -7,409,787.29 -7,409,787.29 29,056,115.94
开发有限公司
苏州上投置业有 241,012,780.00 25,347,293.42 25,347,293.42 -154,366,002.99 1,111,605,938.80 297,185,510.06 297,185,510.06 672,951,082.95
限公司
绍兴上投置业发 286,086,937.72 6,794,964.90 6,794,964.90 -46,745,211.08 1,447,000.00 -10,032,340.88 -10,032,340.88 129,415,334.20
展有限公司
杭州上实置业有 -28,261,995.17 -28,261,995.17 949,365,249.50 -19,791,114.88 -19,791,114.88 783,758,105.48
限公司
上海上实龙创智 1,102,156,822.70 78,758,861.61 78,758,861.61 173,251,547.96 827,501,144.32 70,100,806.52 70,100,806.52 -153,618,221.36
慧能源科技股份
有限公司
杭州上实房地产 -6,142,819.76 -6,142,819.76 596,858,140.34 - -177,900.12 -177,900.12 -7,714,258.98
开发有限公司
泉州市上实投资 -
发展有限公司
上海上投商业资 23,219,951.14 1,368,938.43 1,368,938.43 -106,543.52 16,696,152.72 927,213.09 927,213.09 1,661,840.79
产管理有限公司
151 / 170
2017 年年度报告
2、 在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易
□适用 √不适用
3、 在合营企业或联营企业中的权益
√适用 □不适用
(1). 重要的合营企业或联营企业
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
合营企业 持股比例(%) 对合营企业或联
或联营企 主要经营地 注册地 业务性质 营企业投资的会
业名称 直接 间接 计处理方法
上海实银 上海市 上海市 投资管理、 49.00% 权益法
资产管理 实业投资
有限公司
上海上实 上海市 上海市 文化产业 50.00% 权益法
倪德伦文
化发展有
限公司
上海实业 上海市 上海市 实业投资、 38.00% 权益法
养老投资 投资管理
有限公司
上海帷迦 上海市 上海市 互联网信息 28.4956% 权益法
科技有限 技术服务
公司
上海虹晟 上海市 上海市 实业投资、 44.0996% 权益法
投资发展 投资管理
有限公司
宁波帷迦 宁波市 宁波市 投资管理 45.00% 权益法
投资管理
有限公司
宁波市鄞 宁波市 宁波市 项目投资 43.43% 权益法
州帷幄投
资合伙企
业（有限合
伙）
(2). 重要合营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额/ 本期发生额
上海实银资产管理有限公司 上海上实倪德伦文化发展
有限公司
流动资产 15,306,562.80 3,715,984.99
非流动资产 197,028.47 11,921.38
资产合计 15,503,591.27 3,727,906.37
流动负债 973,174.84 2,171,878.81
非流动负债
152 / 170
2017 年年度报告
负债合计 973,174.84 2,171,878.81
少数股东权益
归属于母公司股东权益 14,530,416.43 1,556,027.56
按持股比例计算的净资产份额 7,119,904.05 778,013.78
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对合营企业权益投资的账面价值 7,119,904.05 778,013.78
存在公开报价的合营企业权益投资的
公允价值
营业收入 7,150,943.40 19,041,536.58
财务费用 -12,525.13 89,844.09
所得税费用 405,442.77 233,027.62
净利润 -2,456,721.80 709,246.93
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -2,456,721.80 709,246.93
本年度收到的来自合营企业的股利
(3). 重要联营企业的主要财务信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额/ 本期发生额
上海实业养老投 上海帷迦科技有 上 海 虹 晟 投 资 发 宁波帷迦投 宁波市鄞州帷幄
资有限公司 限公司 展有限公司 资管理有限 投资合伙企业
公司 （有限合伙）
流动资产 1,113,987,957.48 68,831,697.22 4,197,395,476.67 2,153,820.99 15,255,583.70
非流动资产 172,894,550.87 77,703,753.44 5,801,804.72 230,000.00 215,000,000.00
资产合计 1,286,882,508.35 146,535,450.66 4,203,197,281.39 2,383,820.99 230,255,583.70
流动负债 615,190,361.69 60,049,204.46 1,789,243,161.06 1,337,023.39
非流动负债 669,652,378.00 18,850,400.00 2,276,900,000.00
负债合计 1,284,842,739.69 78,899,604.46 4,066,143,161.06 1,337,023.39
少数股东权益 6,844,097.17
归属于母公司股东权益 2,039,768.66 60,791,749.03 137,054,120.33 1,046,797.60 230,255,583.70
按持股比例计算的净资产 775,112.09 17,322,973.64 60,440,867.06 471,058.92 100,000,000.00
份额
调整事项
--商誉
--内部交易未实现利润
--其他
对联营企业权益投资的账 775,112.09 17,322,973.64 60,440,867.06 471,058.92 100,000,000.00
面价值
存在公开报价的联营企业
权益投资的公允价值
营业收入 297,934,537.33 72,376,329.58 5,781,165.13
净利润 -5,749,035.92 -41,037,158.61 -717,270.93 46,797.60
终止经营的净利润
其他综合收益
综合收益总额 -5,749,035.92 -41,037,158.61 -717,270.93 46,797.60
本年度收到的来自联营企
业的股利
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2017 年年度报告
(4). 不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息
□适用 √不适用
十、与金融工具相关的风险
√适用 □不适用
本公司的主要金融工具包括可供出售金融资产、借款、应收款项、应付款项、应付票据、应付债
券等。与这些金融工具有关的风险，以及本公司为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。
本公司管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。从而在
风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本公司经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东
及其它权益投资者的利益最大化。基于此，本公司风险管理的基本策略是确定和分析本公司所面
临的各种风险，建立适当的风险承受底线并进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，
将风险控制在限定的范围之内。
1、市场风险
(1) 汇率风险：本公司目前外币业务极少，不存在汇率风险。
(2) 利率风险：本公司的利率风险产生于银行借款等带息债务。浮动利率的金融负债使本公司面
临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本公司面临公允价值利率风险。本公司根据当时的
市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于 2017 年 12 月 31 日，本公司的带息债务
主要为人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为 952,250 万元，及人民币计价的固定利率借
款合同、应付债券，金额合计为 435,900 万元。
(3) 价格风险：本公司的主业房地产开发是以市场价格进行招标，房屋销售价格受制于市场及各
方政策的共同作用，因此采购和销售受到此等价格波动的影响。
2、信用风险
截至 2017 年 12 月 31 日，可能引起本公司财务损失的信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履
行义务而导致本公司金融资产产生的损失，包括：为降低信用风险，本公司对客户的信用情况进
行审核，并执行其它监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本公司于每个资产负
债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，
本公司管理层认为本公司所承担的信用风险己经大为降低。
本公司的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。
本公司采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。
3、流动风险
流动风险为本公司在到期日无法履行其财务义务的风险。本公司管理流动性风险的方法是确保有
足够的资金流动性来履行到期债务，而不至于造成不可接受的损失或对公司信誉造成损害。本公
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2017 年年度报告
司定期分析负债结构和期限，以确保有充裕的资金。
本公司管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时与金融机构进行融资磋
商，以保持一定的授信额度，减低流动性风险。
十一、公允价值的披露
1、 以公允价值计量的资产和负债的期末公允价值
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末公允价值
项目 第一层次公允价 第二层次公允价 第三层次公允价
合计
值计量 值计量 值计量
一、持续的公允价值计量 346,583,749.93 346,583,749.93
（一）以公允价值计量且
变动计入当期损益的金融
资产
1. 交易性金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（3）衍生金融资产
2. 指定以公允价值计量
且其变动计入当期损益的
金融资产
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资
（二）可供出售金融资产 346,583,749.93 346,583,749.93
（1）债务工具投资
（2）权益工具投资 346,583,749.93 346,583,749.93
（3）其他
（三）投资性房地产
1.出租用的土地使用权
2.出租的建筑物
3.持有并准备增值后转让
的土地使用权
（四）生物资产
1.消耗性生物资产
2.生产性生物资产
持续以公允价值计量的资 346,583,749.93 346,583,749.93
产总额
（五）交易性金融负债
其中：发行的交易性债券
衍生金融负债
其他
（六）指定为以公允价值
计量且变动计入当期损益
的金融负债
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2017 年年度报告
持续以公允价值计量的负
债总额
二、非持续的公允价值计
量
（一）持有待售资产
非持续以公允价值计量的
资产总额
非持续以公允价值计量的
负债总额
2、 持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量信息
√适用 □不适用
第三层次公允价值计量的相关信息如下：
项目 被投资单位 期末公允价值 估值技术
可供出售金融资产之 上海实业开发有限公司 346,583,749.93 按被投资对象期末可辨认净资
权益工具投资 产公允价值之可归属于本公司
部分
十二、关联方及关联交易
1、 本企业的母公司情况
√适用 □不适用
单位：元 币种：港元
母公司对本企
母公司对本企业
母公司名称 注册地 业务性质 注册资本 业的持股比例
的表决权比例(%)
(%)
上实地产发 中国香港 投资控股 1.00 48.60% 48.60%
展有限公司
本企业的母公司情况的说明
上实地产发展有限公司系上海实业控股有限公司之全资子公司。
上海实业控股有限公司注册于香港，系在香港之上市公司。
本企业最终控制方是上海市国有资产监督管理委员会。
2、 本企业的子公司情况
√适用 □不适用
本企业子公司的情况详见附注九、在其他主体中的权益。
3、 本企业合营和联营企业情况
本企业重要的合营或联营企业详见附注九、在其他主体中的权益。
√适用 □不适用
本期与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业
情况如下
√适用 □不适用
合营或联营企业名称 与本企业关系
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上海实银资产管理有限公司 合营企业
上海实业养老投资有限公司 联营企业
上海实业养老发展有限公司 联营企业
上海虹晟投资发展有限公司 联营企业
上海实森置业有限公司 联营企业
上海帷迦科技有限公司 联营企业
上海上实倪德伦文化发展有限公司 合营企业
4、 其他关联方情况
√适用 □不适用
其他关联方名称 其他关联方与本企业关系
上海上实投资发展有限公司 集团兄弟公司
上海实业东滩投资开发（集团）有限公司 集团兄弟公司
上海上实（集团）有限公司 集团兄弟公司
上海上实集团财务有限公司 集团兄弟公司
上海实业开发有限公司 集团兄弟公司
上海天地行房地产营销有限公司 集团兄弟公司
新上海国际园艺有限公司 集团兄弟公司
上海上实金融服务控股有限公司 集团兄弟公司
上海市上投房地产投资有限公司 集团兄弟公司
上海上投资本管理有限公司 集团兄弟公司
泉州市菲莉投资发展有限公司 其他
上海驰宏投资管理有限公司 集团兄弟公司
江建钦 其他
庄伟峰 其他
5、 关联交易情况
(1). 购销商品、提供和接受劳务的关联交易
采购商品/接受劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海实业开发有限公司 支付托管费 133,020.39 365,202.63
上海天地行房地产营销有 支付营销服务费 4,628,254.53 11,258,040.00
限公司
新上海国际园艺有限公司 支付园艺工程费 123,023.00 13,527,263.00
上海上实倪德伦文化发展 支付宣传推广费 1,800,000.00
有限公司
出售商品/提供劳务情况表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
关联方 关联交易内容 本期发生额 上期发生额
上海上实投资发展有限公司 收取租赁费 4,150,240.00 4,253,996.00
上海实业东滩投资开发（集团）有 收取租赁费 4,672,461.16 4,672,461.09
限公司
上海上实（集团）有限公司 收取托管费 471,698.10 471,698.10
上海上实（集团）有限公司 收取租赁费 176,154.29
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上海上实集团财务有限公司 收取租赁费 3,275,626.94 3,177,601.33
上海实银资产管理有限公司 收取租赁费 1,151,291.40 1,072,794.29
上海上实金融服务控股有限公司 收取租赁费 2,050,217.16 2,483,292.56
上海帷迦科技有限公司 收取租赁费 6,086,407.56 5,421,014.67
上海帷迦科技有限公司 工程施工 3,462,046.38 4,840,206.23
上海驰宏投资管理有限公司 收取商业策划费 7,010,701.54 746,578.14
(2). 关联担保情况
本公司作为担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
被担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海实业养老发展 24,700 2016 年 8 月 31 日 2020 年 12 月 31 日 否
有限公司（注 1）
本公司作为被担保方
√适用 □不适用
单位：万元 币种：人民币
担保是否已经履行完
担保方 担保金额 担保起始日 担保到期日
毕
上海实业开发有限 47,000 2014 年 11 月 24 日 2019 年 11 月 23 日 否
公司（注 2）
关联担保情况说明
√适用 □不适用
注 1：公司全资子公司上海上实城市发展投资有限公司以所持股权比例为其联营公司上海实业养
老投资有限公司（以下简称“上实养老投资”）之全资子公司上海实业养老发展有限公司的银行贷
款提供人民币 24,700 万元的保证担保，此项担保上实养老投资提供了反担保措施。
注 2：上海实业开发有限公司以其持有的上实大厦 14,461.81 平方米房产以及本公司持有的上实大
厦 10,088.56 平方米房产作共同抵押，由本公司向广发银行上海分行贷款，截至 2017 年 12 月 31
日贷款余额人民币 4.7 亿元，贷款利率按人民银行同期基准利率执行。
(3). 其他关联交易
√适用 □不适用
①2017 年 11 月，公司总裁办公会审议通过《关于收购上海上投商业资产管理有限公司 80%股权
暨关联交易的议案》，公司之子公司上海上投控股有限公司收购上海上投资本管理有限公司持有的
上海上投商业资产管理有限公司 80%股权，收购价格 1,372 万元。公司于 2017 年 12 月完成上述
股权收购事宜。
②公司之控股子公司绍兴上投置业发展有限公司（以下简称“绍兴上投”）与上海市上投房地产投
资有限公司（以下简称“上海上投投资”）签订《绍兴袍江工业区“国际华城”E1B 地块处置协
议》，处置绍兴 E1B 地块土地使用权及地上建成不动产（以下简称“处置标的”）。处置价格以具
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有证券从业资格的评估机构出具的资产评估结果人民币 18,700 万元为准，并扣减相关费用。
鉴于上海上投投资系上海上实（集团）有限公司之全资子公司，与公司均为同一实际控制人上海
实业（集团）有限公司控制下的关联公司，上海上投投资为本公司的关联公司，因此交易构成关
联交易。
6、 关联方应收应付款项
(1). 应收项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
期末余额 期初余额
项目名称 关联方
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款
泉州市菲莉投 子 公 司 股 东 1,274,661,913.13
资发展有限公 之关联公司
司
上海帷迦科技 联营企业 3,260,619.70 2,790,736.00
有限公司
上海驰宏投资 同 受 一 方 控 3,258,000.00 439,140.00
管理有限公司 制
其他应收款
上海实业养老 联营企业 190,000,000.00 190,000,000.00
投资有限公司
上海虹晟投资 联营企业 80,100.00
发展有限公司
上海实森置业 联营企业 1,606,869,915.14 1,360,422,487.74
有限公司
上海上实（集 同 受 一 方 控 500,000.00
团）有限公司 制
(2). 应付项目
√适用 □不适用
单位:元 币种:人民币
项目名称 关联方 期末账面余额 期初账面余额
其他应付款
上 海 市 上 投房 地 产投 同受一方控制 138,702,931.00
资有限公司
江建钦 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
庄伟峰 子公司之股东 14,100,000.00 14,100,000.00
应付账款
新 上 海 国 际园 艺 有限 同受一方控制 562,235.00 4,132,556.00
公司
上 海 天 地 行房 地 产营 同受一方控制 3,160,264.96 6,985,460.00
销有限公司
应付股利
上海上实（集团）有限 同受一方控制 233,062,176.38
公司
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十三、承诺及或有事项
1、 重要承诺事项
√适用 □不适用
2014 年 6 月 26 日，公司第六届董事会第十三次会议决议同意公司全资子公司上海上实城市
发展投资有限公司(以下简称“上实城发”)出资 5 亿元人民币，与上海阜华投资管理中心（有限
合伙）(以下简称“阜华投资”)、中信信诚资产管理有限公司(以下简称“信诚资管”)作为有限合
伙公司的有限合伙人(LP)共同出资，公司合营公司上海实银资产管理有限公司(以下简称“实银资
管”)作为普通合伙人(GP)，发起设立上海实银股权投资基金管理中心（有限合伙）(以下简称“实
银基金”)，首期募集资金规模为 25 亿元，并由实银资管作为管理人进行基金管理。实银基金首
期募集资金规模预计为 25 亿元，主要投资方向为直接或间接(通过设立子基金)以包括但不限于股
权、夹层、债权、直接资产收购、租赁等方式对满足投资标准的房地产相关公司及项目进行投资。
实银资管拟认缴人民币 0.25 亿元，上实城发拟认缴人民币不低于 5 亿元。
2、 或有事项
(1). 资产负债表日存在的重要或有事项
√适用 □不适用
(1) 按揭贷款担保
截至 2017 年 12 月 31 日，公司子公司为商品房买受人的银行按揭贷款提供连带责任担保事项如下：
① 大理上实城市发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 10,140.00 万元。
② 湖南丰盛房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 6,175.07 万元。
③ 上海丰泽置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 52,581.20 万元。
④ 重庆华新国际实业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
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后解除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 125.59 万元。
⑤ 成都上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 10,848.16 万元。
⑥ 重庆海上海置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后
解除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 14,986.00 万元。
⑦ 苏州上投置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 10,012.12 万元。
⑧ 绍兴上投置业发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项
目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续
后解除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 1,677.43 万元。
⑨ 杭州上实置业有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目第
1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后解
除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 104,327.00 万元。
⑩ 上海嘉荟房地产有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该项目
第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手续后
解除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 27,421.30 万元。
杭州上实房地产开发有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
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截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 275.00 万元。
泉州市上实投资发展有限公司为商品房买受人按揭贷款向银行提供保证担保，保证期间为自该
项目第 1 笔借款合同生效之日起至商品房买受人取得分户产权证，买受人办妥抵押登记及保险手
续后解除。
截至 2017 年 12 月 31 日，该项下未偿还按揭贷款总额约为人民币 68,610.40 万元。
(2) 截至 2017 年 12 月 31 日，本公司用于抵押或质押的资产详见本报告“附注七、49 所有权或使
用权受到限制的资产”之说明。
十四、资产负债表日后事项
1、 重要的非调整事项
√适用 □不适用
2017 年 11 月 17 日，公司第七届董事会第十四次会议审议并通过《关于公司控股子公司上海上
实物业管理有限公司收购上海申大物业有限公司 100%股权暨关联交易的议案》、《关于公司全资
子公司上海新世纪房产服务有限公司收购上海城开商用物业发展有限公司 100%股权暨关联交易
的议案》。
2018 年 2 月 5 日，公司控股子公司上海上实物业管理有限公司以人民币 7000 万元的价格收购
上海申大物业有限公司 100%股权的交易已取得上海联合产权交易所出具的产权交易凭证；
2018 年 2 月 5 日，公司全资子公司上海新世纪房产服务有限公司以人民币 1700 万元的价格收
购上海城开商用物业发展有限公司 100%股权的交易已取得上海联合产权交易所出具的产权交易
凭证。
2、 利润分配情况
√适用 □不适用
资产负债表日后利润分配情况说明：
2018 年 3 月 26 日，公司第七届董事会第十六次会议通过 2017 年度利润分配预案，拟以截至 2017
年 12 月 31 日的总股本 1,844,562,892 股为基数，向全体股东每 10 股派发现金红利 0.48 元（含
税），现金红利合计 88,539,018.82 元。剩余未分配利润 1,937,822,656.44 元结转下一年度。上
述方案尚待公司股东大会通过。
十五、其他重要事项
1、 分部信息
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 房地产业务 物业服务 建筑施工业 其他业务(注) 分部间抵销 合计
(1)营业收入 5,583,090,496.12 542,239,924.49 1,140,372,386.50 31,785,955.11 7,233,916,852.00
其中：对外交易收入 5,558,030,330.69 540,455,535.06 1,135,430,986.25 7,233,916,852.00
分部间交易收入 25,060,165.43 1,784,389.43 4,941,400.25 31,785,955.11
(2)营业费用 213,609,742.18 5,701,750.74 219,311,492.92
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(3)营业利润 1,031,344,467.87 65,659,487.13 87,696,770.45 -13,258,504.81 1,171,442,220.64
(4)资产总额 35,297,898,748.30 849,314,687.76 2,557,897,155.49 345,154,821.93 39,050,265,413.48
(5)负债总额 24,765,461,839.12 716,220,207.07 1,902,442,253.58 133,238,288.75 27,517,362,588.52
注：其他业务板块主要系从事投资管理、资产管理等公司，截至 2017 年 12 月 31 日主要包括上海
实悦投资管理有限公司、上海实锐投资管理有限公司、上海上实北外滩投资开发有限公司、上海
瑞陟投资管理有限公司、上海锐毅投资管理有限公司、上海锐翎投资管理有限公司、上海锐珩投
资管理有限公司、实锐香港投资管理有限公司等。
2、 其他对投资者决策有影响的重要交易和事项
√适用 □不适用
2017 年 6 月 12 日，公司通过竞买方式竞得江苏省苏州市“苏地 2017-WG-10”号地块的国有建
设用地使用权，该地块成交价格为 219,660 万元人民币。公司全资子公司上海上实城市发展投资
有限公司于 2017 年 8 月 3 日在苏州市吴中区设立全资子公司苏州上实置业有限公司，注册资本为
2000 万元人民币，用于经营开发上述地块项目。
2017 年 6 月 29 日，公司召开总裁办公会议，会议同意引进广州酷窝互联网科技股份有限公司
（以下简称“酷窝互联”）作为新股东对公司参股的上海帷迦科技有限公司（以下简称“帷迦科技”）
增资，帷迦科技注册资本将由 11,686.00 万元人民币增加至 15,791.8919 万元人民币。 酷窝互联以
其持有的广州酷窝科技有限公司（以下简称：酷窝科技）100%的股权作为出资， 认购帷迦科技
新增注册资本人民币 4,105.8919 万元，超出部分计入资本公积。增资完成后， 酷窝互联持有帷迦
科技 26%的股权，帷迦科技原股东共持有帷迦科技 74%的股权，其中，公司全资子公司上海实锐
投资管理有限公司持有帷迦科技 28.4956%的股权。该交易已在本报告期完成工商变更登记工作。
2017 年 7 月 25 日，公司召开总裁办公会议，会议同意引进森大厦（上海）有限公司（以下简
称 “森大厦上海”）对上海虹晟投资发展有限公司（以下简称“虹晟公司”）进行增资，虹晟公司
注册资本由人民币 1,000.00 万元增加至人民币 1,111.12 万元。森大厦上海以人民币货币资金方式
支付增资款人民币 12,808.3134 万元，认购虹晟公司新增注册资本人民币 111.12 万元，超出的人
民币 12,697.1934 万元计入资本公积。增资完成后，森大厦上海持有虹晟公司 10.0008%股权，原
股东上海上实北外滩投资开发有限公司及宁波梅山保税港区兴盛惠通投资中心（有限合伙）分别
持有虹晟公司 44.0996%及 45.8996%股权。该交易已在本报告期完成工商变更登记工作。
2016 年 1 月，大理市规划局（以下简称“大理规划局”）对公司控股子公司大理上 实城市发展
有限公司（以下简称“大理公司”）向其提出恢复对“洱海庄园”项目东地块（以下简称“东地块”）
建设用地规划许可、建设工程规划许可申请一事作出答复，认定东地块原《建设用地规划许可证》
和《建设工程规划许可证》已撤销，并对地块的规划建设经济技术指标和开发用途作出限定，要
求大理公司根据相关程序重新申办审批手续。大理公司认为，大理规划局在其复函中所作的决定
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没有法律依据，且严重侵犯了大理公司的合法权益。据此，大理公司向云南省大理市人民法院（以
下称“大理市人民法院”）提起诉讼，请求判令被告撤销其复函中对东地块项目的规划建设经济技
术指标和开发用途所作限定的决定。经审理，大理市人民法院于 2016 年 12 月 22 日作出（2016）
云 2901 行初 36 号《行政裁定书》，裁定驳回原告起诉。大理公司对裁定不服，已于 2017 年 1 月
3 日向云南省大理白族自治州中级人民法院（以下简称“大理中院”）提起上诉。经审理，大理中
院于 2017 年 5 月 9 日作出（2017）云 29 行终 4 号《行政裁定书》，裁定驳回上诉，维持原裁定。
该裁定为终审裁定。
（5）2017 年 11 月 30 日，公司召开总裁办公会议，审议并通过《关于收购泉州市上实投资发展
有限公司 2%股权的议案》，受让天津永嘉股权投资基金合伙企业（有限合伙）所持有泉州市上实
投资发展有限公司 2%股权，受让价格为人民币 1,880 万元。公司已签订股权转让协议，并已全
额支付股权转让款。
十六、母公司财务报表主要项目注释
1、 应收账款
(1). 应收账款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
种类
计提比例 计提比例
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
(%) (%)
单项金额重大并
单独计提坏账准
备的应收账款
按信用风险特征 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
组合计提坏账准
备的应收账款
非关联方组合
关联方组合 2,000.00 100.00% 2,000.00 100.00%
单项金额不重大
但单独计提坏账
准备的应收账款
合计 2,000.00 / / 2,000.00 / /
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期无计提、收回或转回的坏账准备。
(3). 本期实际核销的应收账款情况
□适用 √不适用
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(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的应收账款情况：
√适用 □不适用
单位名称 与本公司 期末余额 坏账准备 账龄 占总金额比例
关系
大理上实城市发展有限公 子公司 2,000.00 3 年以上 100.00%
司
2、 其他应收款
(1). 其他应收款分类披露：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
类别
计提比 计提比
金额 比例(%) 金额 金额 比例(%) 金额
例(%) 例(%)
单项金额重大并单
独计提坏账准备的
其他应收款
按信用风险特征组 11,651,857,027.69 100.00% 52,534.80 100.00% 9,559,672,665.69 100.00% 51,560.41 100.00%
合计提坏账准备的
其他应收款
非关联方组合 11,325,725.28 0.10% 52,534.80 100.00% 11,000,929.55 0.12% 51,560.41 100.00%
关联方组合 11,640,531,302.41 99.90% 9,548,671,736.14 99.88%
单项金额不重大但
单独计提坏账准备
的其他应收款
合计 11,651,857,027.69 / 52,534.80 / 9,559,672,665.69 / 51,560.41 /
组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额
账龄
其他应收款 坏账准备 计提比例（%）
1 年以内小计 11,288,386.00 33,865.16 0.30%
1至2年 5.00%
2至3年 10.00%
3 年以上 37,339.28 18,669.64 50.00%
合计 11,325,725.28 52,534.80
确定该组合依据的说明：
对于按组合计提坏账准备的其他应收款，区分关联方组合与非关联方组合。其中，关联方组合：
不计提坏账准备。非关联方组合：按账龄分析法计提坏账准备。
(2). 本期计提、收回或转回的坏账准备情况：
本期计提坏账准备 974.39 元。
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(3). 本期实际核销的其他应收款情况
□适用 √不适用
(4). 按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
占其他应收款
与本公司 款项的性 坏账准备
单位名称 期末余额 账龄 期末余额合计
关系 质 期末余额
数的比例(%)
苏州上实置 子公司 暂借款 2,280,246,831.51 1 年以内 19.57%
业有限公司
泉州市上实 子公司 暂借款 2,030,182,678.52 1 年以内、 17.42%
投资发展有 1-2 年、2-3
限公司 年、3 年以
上
上海实森置 联营企业 暂借款 1,606,869,915.14 1 年以内、 13.79%
业有限公司 1-2 年
杭州上实房 子公司 暂借款 1,152,719,538.93 1 年以内、 9.89%
地产开发有 1-2 年、2-3
限公司 年、3 年以
上
上海上实城 子公司 暂借款 1,077,595,000.00 1 年以内 9.25%
市发展投资
有限公司
合计 / 8,147,613,964.10 / 69.92%
3、 长期股权投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
期末余额 期初余额
项目 减值 减值
账面余额 账面价值 账面余额 账面价值
准备 准备
对子公司投资 9,015,716,343.90 9,015,716,343.90 8,711,933,165.11 8,711,933,165.11
对联营、合营企业 778,013.78 778,013.78 256,075,854.60 256,075,854.60
投资
合计 9,016,494,357.68 9,016,494,357.68 8,968,009,019.71 8,968,009,019.71
(1) 对子公司投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期计 减值准
本期减
被投资单位 期初余额 本期增加 期末余额 提减值 备期末
少
准备 余额
上海上投控股 3,506,365,262.80 3,506,365,262.80
有限公司
上实发展(青 2,092,088,582.09 2,092,088,582.09
岛)投资开发
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有限公司
上海上实城市 658,662,536.84 658,662,536.84
发展投资有限
公司
上海上实龙创 647,603,783.00 647,603,783.00
智慧能源科技
股份有限公司
上海上实锦绣 345,000,000.00 345,000,000.00
花城置业有限
公司
成都上实置业 300,000,000.00 300,000,000.00
有限公司
上海上实湖滨 221,292,006.02 221,292,006.02
新城发展有限
公司
上海丰茂置业 210,157,488.58 210,157,488.58
有限公司
泉州市上实投 303,783,178.79 303,783,178.79
资发展有限公
司
天津市中天兴 152,950,000.00 152,950,000.00
业房地产开发
有限公司
上海上实南开 135,015,899.01 135,015,899.01
地产有限公司
上海上实北外 100,000,000.00 100,000,000.00
滩投资开发有
限公司
重庆华新国际 43,040,907.98 43,040,907.98
实业有限公司
上海丰泽置业 189,743,527.26 189,743,527.26
有限公司
湖南丰盛房地 18,584,300.00 18,584,300.00
产开发有限公
司
上海上实物业 10,574,327.19 10,574,327.19
管理有限公司
重庆海上海置 10,000,000.00 10,000,000.00
业有限公司
湖州湖峻置业 9,794,284.28 9,794,284.28
有限公司
上海皇冠房地 7,535,353.47 7,535,353.47
产有限公司
湖州湖源投资 3,996,632.97 3,996,632.97
发展有限公司
上海高阳宾馆 1,528,273.62 1,528,273.62
有限公司
湖州湖润建设 1,000,000.00 1,000,000.00
管理有限公司
上海锐珩投资 1,000,000.00 1,000,000.00
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管理有限公司
上海锐翎投资 1,000,000.00 1,000,000.00
管理有限公司
上海瑞陟投资 30,000,000.00 30,000,000.00
管理有限公司
上海嘉荟房地 15,000,000.00 15,000,000.00
产有限公司
上海金钟商业
发展有限公司
上海上实南开
房地产营销有
限公司
合计 8,711,933,165.11 303,783,178.79 9,015,716,343.90
(2) 对联营、合营企业投资
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期增减变动
减值准
投资 期初 其他综 其他 计提 期末
追加 减少 权益法下确认的 宣告发放现金股 备期末
单位 余额 合收益 权益 减值 其他 余额
投资 投资 投资损益 利或利润 余额
调整 变动 准备
一、合营企业
泉 州 市 255,989,680.04 284,983,178.79 195,593,498.75 166,600,000.00
上 实 投
资 发 展
有 限 公
司
上 海 上 86,174.56 337,215.75 354,623.47 778,013.78
实 倪 德
伦 文 化
发 展 有
限公司
小计 256,075,854.60 337,215.75 284,983,178.79 195,948,122.22 166,600,000.00 778,013.78
合计 256,075,854.60 337,215.75 284,983,178.79 195,948,122.22 166,600,000.00 778,013.78
（3）期末质押的长期股权投资情形如下：
被质押的资产 被质押资产期末账面价值 质押目的
上海上实锦绣花城置业有限公 司 15,011 万元 长期借款 11,850 万元及一年内到期
48%股权 非流动负债 1,200 万元
上实发展(青岛)投资开发有限公司 91,260 万元 长期借款 85,100 万元及一年内到期
39.54%股权 非流动负债 1,400 万元
4、 营业收入和营业成本：
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
本期发生额 上期发生额
项目
收入 成本 收入 成本
主营业务 81,980,694.05 33,068,412.47 79,146,884.03 31,708,682.83
其他业务 9,807,389.84 - 3,129,716.97 -
合计 91,788,083.89 33,068,412.47 82,276,601.00 31,708,682.83
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5、 投资收益
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 本期发生额 上期发生额
成本法核算的长期股权投资收益 298,959,909.51 109,165,105.13
权益法核算的长期股权投资收益 195,948,122.22 -11,673,433.06
处置长期股权投资产生的投资收益 17,490,566.69
以公允价值计量且其变动计入当期损益的 8,554,740.74
金融资产在持有期间的投资收益
合计 503,462,772.47 114,982,238.76
十七、补充资料
1、 当期非经常性损益明细表
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
项目 金额 说明
非流动资产处置损益 -19,645.80
计入当期损益的政府补助（与企业业务密 29,711,083.70
切相关，按照国家统一标准定额或定量享
受的政府补助除外）
企业取得子公司、联营企业及合营企业的 175,616,821.21
投资成本小于取得投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值产生的收益
同一控制下企业合并产生的子公司期初至 1,368,938.43
合并日的当期净损益
除同公司正常经营业务相关的有效套期保 10,036,069.08
值业务外，持有交易性金融资产、交易性
金融负债产生的公允价值变动损益，以及
处置交易性金融资产、交易性金融负债和
可供出售金融资产取得的投资收益
单独进行减值测试的应收款项减值准备转 2,000,000.00
回
受托经营取得的托管费收入 471,698.10
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 146,366.44
所得税影响额 -48,040,512.41
少数股东权益影响额 -1,851,724.21
合计 169,439,094.54
2、 净资产收益率及每股收益
√适用 □不适用
加权平均净资产 每股收益
报告期利润
收益率（%） 基本每股收益 稀释每股收益
归属于公司普通股股东的净 9.17% 0.47 0.47
利润
扣除非经常性损益后归属于 7.39% 0.38 0.38
公司普通股股东的净利润
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第十二节 备查文件目录
备查文件目录 载有法定代表人、总裁、财务总监签名并盖章的会计报表。
备查文件目录 载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。
报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及
备查文件目录
公告的原稿。
董事长：曾明
董事会批准报送日期：2018 年 3 月 26 日
修订信息
□适用 √不适用
170 / 170
